בקצרה: קניית דירה שאינה רשומה בטאבו, אלא בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מחייבת את הבנק להסתמך על מנגנוני שעבוד חלופיים כמו משכון זכויות אובליגטוריות ברשם המשכונות. התהליך אמנם נפוץ מאוד בישראל, אך הוא דורש בירוקרטיה כפולה, אישורי זכויות עדכניים והתחייבויות משפטיות של הגוף המשכן, שבלעדיהם הבנק פשוט לא יעביר את כספי המשכנתא למוכר.
אחד הרגעים המלחיצים ביותר בתהליך רכישת דירה מתרחש כאשר הרוכשים מגלים, לעיתים במעמד החתימה על זיכרון הדברים או לאחר התייעצות ראשונית עם עורך הדין, שהנכס שהם עומדים לקנות אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין – הטאבו. המילה "טאבו" הפכה בתודעה הישראלית לשם נרדף לבעלות מוחלטת ובטוחה. אז מה קורה כשהיא איננה? האם מדובר בחתול בשק? האם הבנק יסרב לתת משכנתא?
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות המלווה עשרות משפחות מדי חודש, אני תמיד ממהרת להרגיע: בישראל, מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. הסיבות לכך הן לרוב היסטוריות או בירוקרטיות, כגון תהליכי פרצלציה (איחוד וחלוקה של קרקעות) שטרם הסתיימו, סכסוכי גבולות בין רשויות, או פשוט קצב עבודה איטי של רשויות התכנון. במקום טאבו, הדירות הללו רשומות בספרי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), או ביומני הרישום של "חברות משכנות" – לרוב חברות הבנייה שבנו את הפרויקט (כמו שיכון ובינוי, אשדר, דניה סיבוס) או משרדי עורכי דין המייצגים אותן.
עם זאת, גם אם מדובר במצב נפוץ – עבור הבנק מדובר בסיטואציה משפטית שונה לחלוטין. במאמר זה אעשה סדר מוחלט בכל מה שקשור ללקיחת משכנתא על נכס שאינו רשום בטאבו, אפרק את הבירוקרטיה שלב אחר שלב, ואסביר בדיוק איך עליכם להיערך כדי שהעסקה שלכם תעבור חלק, מבלי שתמצאו את עצמכם מפרים חוזה מול המוכר.
ההבדל בין זכות קניינית לזכות אובליגטורית: למה הבנק מודאג?
כדי להבין את דרישות הבנק, עלינו להבין בקצרה את ההבדל המשפטי בין רישום בטאבו לבין רישום אחר.
כאשר דירה רשומה בטאבו, לבעליה יש "זכות קניינית" בנכס. זוהי הזכות החזקה ביותר במשפט הישראלי. כאשר אתם לוקחים משכנתא על נכס כזה, הבנק רושם לטובתו "הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא" בטאבו, ובהמשך רושם את המשכנתא עצמה. הרישום הזה פומבי, חזק, ומגן על הבנק לחלוטין מכל נושה אחר.
לעומת זאת, כאשר הנכס רשום בחברה משכנת או ברמ"י, למוכר הדירה אין זכות קניינית, אלא רק "זכות אובליגטורית" (חוזית). כלומר, יש לו חוזה מול המדינה או הקבלן שמבטיח שביום מן הימים, כשהבירוקרטיה תסתיים, הדירה תירשם על שמו בטאבו.
עבור הבנק, להלוות לכם מיליוני שקלים על סמך זכות חוזית עתידית זהו סיכון גבוה יותר. אם החברה המשכנת תפשוט רגל, או אם יש חובות נסתרים על הנכס – הבנק עלול למצוא את עצמו ללא בטוחה. לכן, הבנקים למשכנתאות פיתחו מערכת שלמה של הגנות חלופיות, המבוססת בעיקר על שני כלים: רישום ברשם המשכונות, וקבלת התחייבות חוזית ישירה מהגוף שבו רשום הנכס.
השחקן המרכזי במגרש: רשם המשכונות
מכיוון שאי אפשר לרשום משכנתא על נכס שאין לו רישום בטאבו (הרי אי אפשר לרשום הערה במקום שלא קיים), הבנק דורש שתמשכנו את "הזכויות שלכם" לקבל את הנכס בעתיד. משכון של זכויות חוזיות לא נרשם בטאבו, אלא במשרד ממשלתי אחר הנקרא "רשם המשכונות".
רשם המשכונות הוא מאגר שבו רושמים שעבודים על מיטלטלין (כמו רכבים) ועל זכויות. במסגרת תהליך לקיחת המשכנתא, עורך הדין שלכם או חברת שליחויות מטעם הבנק ייגשו לרשם המשכונות ויגישו טופס שנקרא "הודעה על מישכון". בטופס הזה ייכתב שאתם (הקונים) ממשכנים את הזכויות החוזיות שלכם בנכס לטובת הבנק המלווה.
רק לאחר שהבנק יקבל לידיו את שטר המשכון חתום ומאושר על ידי רשם המשכונות, הוא יוכל להתקדם לשלב הבא.
תהליך לקיחת משכנתא על נכס הרשום בחברה משכנת
חברה משכנת היא גוף – לרוב חברה יזמית, קבלנית או משרד עורכי דין – שקיבלה אישור מהמדינה לנהל פנקס זכויות פנימי עבור פרויקט מסוים, עד להסדרת הרישום בטאבו. רכישת דירה שרשומה בחברה משכנת היא תהליך שגרתי, אך כזה שדורש לא מעט ניירת.
1. הוצאת אישור זכויות
המסמך הראשון והחשוב ביותר שתצטרכו לספק לבנק נקרא "אישור זכויות". בטאבו מוציאים "נסח טאבו", ובחברה משכנת מוציאים "אישור זכויות". מסמך זה, המופק על ידי החברה המשכנת תמורת עמלה (שלרוב קבועה בחוק צו פיקוח מחירי מצרכים ושירותים), מפרט מי הם הבעלים הרשומים של הדירה, האם יש עליה שעבודים קודמים, עיקולים, או חובות פתוחים לחברה.
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, אני תמיד מוודאת שאישור הזכויות תואם במדויק לנסח החברות או לרישומי רמ"י, שכן כל חריגה קטנה בפרטי הזיהוי של הנכס עלולה לעכב את העברת הכספים למוכר ולגרור אתכם להפרת חוזה.
שימו לב: לאישור זכויות יש תוקף קצר, לרוב בין חודש לשלושה חודשים. אם תהליך לקיחת המשכנתא שלכם מתעכב, הבנק עשוי לדרוש מכם להוציא אישור זכויות חדש ומעודכן, מה שיגרור תשלום עמלה נוספת וזמן המתנה נוסף.
2. הפקת מסמכי התחייבות (כתב התחייבות לרישום משכנתא)
לאחר שהבנק בוחן את אישור הזכויות ומאשר אתכם ואת הנכס, הוא יפיק מסמך קריטי שנקרא "כתב התחייבות לרישום משכנתא". זהו מכתב המופנה מהבנק לחברה המשכנת, ובו הבנק מבקש מהחברה להתחייב שכאשר יגיע היום והנכס יירשם סוף סוף בטאבו – החברה תדאג לרשום את המשכנתא של הבנק בטאבו, ולא תאפשר העברת בעלות ללא אישור הבנק.
כדי שהחברה המשכנת תחתום על כתב ההתחייבות הזה, נדרשת שרשרת חתימות:
- אתם, הקונים, צריכים לחתום שאתם מסכימים לשעבוד.
- המוכרים צריכים לחתום שהם מסכימים שישעבדו את הדירה (שעדיין רשומה על שמם) לטובתכם ולטובת הבנק שלכם.
- החברה המשכנת עצמה חותמת.
3. עבודה מול חברות משכנות: אתגרים לוגיסטיים
כאן טמון אחד המוקשים הגדולים ביותר של עסקאות ללא טאבו. רוב החברות המשכנות עובדות באטיות. חלקן מקבלות קהל רק יומיים בשבוע, וחלקן דורשות שאת מסמכי ההתחייבות המקוריים (עם חתימות בעט כחול, "חתימה רטובה") יגישו להן באמצעות שליח בלבד, ולא במייל או בפקס.
החברה המשכנת תבדוק את המסמכים, תוודא שכל העמלות ההיסטוריות והנוכחיות שולמו (כולל דמי טיפול, דמי הסכמה וכו'), ורק אז תחתום על כתב ההתחייבות ותחזיר אותו לבנק. התהליך הזה לבדו יכול לקחת בין שבועיים לחודש ימים!
תהליך לקיחת משכנתא על נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
לפעמים הדירה כלל לא רשומה בחברה משכנת, אלא ישירות במנהל – רשות מקרקעי ישראל. במקרים אלו מדובר לרוב על זכות של "חכירה" (מעין שכירות ארוכת טווח מהמדינה, לרוב ל-49 או 98 שנים).
התהליך מול רמ"י דומה במהותו לעבודה מול חברה משכנת, אך יש לו ניואנסים ממשלתיים שחייבים להכיר.
1. נכס מהוון מול נכס שאינו מהוון
המילה "היוון" היא קריטית כאן. אם החכירה מול רמ"י היא "חכירה מהוונת", המשמעות היא שדמי החכירה העתידיים שולמו מראש למדינה לכל תקופת החכירה. הבנקים אוהבים נכסים מהוונים. אם החכירה אינה מהוונת, קיימת סכנה שהבנק לא יאשר את המשכנתא, או יתנה את האישור בכך שהמוכר (או הקונה) ישלם לרמ"י את דמי ההיוון ויסדיר את חובות העבר לפני שחרור הכסף. תשלום דמי היוון יכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים במקרים מסוימים, וזוהי נקודה שיש לבדוק טרם חתימת חוזה הרכישה.
2. אישור זכויות מרמ"י וכתב התחייבות
בדומה לחברה משכנת, גם מרמ"י תצטרכו להוציא "אישור זכויות". כיום, רמ"י התקדמה מאוד טכנולוגית ובמקרים רבים ניתן להוציא אישור זכויות באופן מקוון ומהיר. עם זאת, החתימה על מסמכי התחייבות לרישום משכנתא דורשת הגשת בקשה מקוונת מסודרת (במערכת רמ"י), והמתנה לבדיקה של פקידי הרשות.
רמ"י תבדוק שאין חריגות בנייה ידועות, שאין חובות פתוחים למנהל, ושהעברת הזכויות מהמוכר לקונה אושרה עקרונית. רק לאחר מכן היא תנפיק התחייבות רשמית לבנק שלכם.
הסכנה הגדולה: איך זה משפיע על לוח התשלומים בחוזה שלכם?
אחת הטעויות הקריטיות ביותר שרוכשי דירות עושים, לעיתים גם בגיבוי של עורכי דין שאינם מתמחים במקרקעין ובמימון, היא קביעת לוח תשלומים הדוק מדי בחוזה המכר.
אם אתם קונים דירה בטאבו, תהליך החתמת המוכר על מסמכי הבנק ורישום הערת אזהרה יכול להסתיים בתוך שבוע עד שבועיים, והבנק יעביר את הכסף למוכר. אבל, אם אתם קונים דירה הרשומה בחברה משכנת או ברמ"י, הבירוקרטיה המשולשת (בנק -> חברה משכנת -> רשם המשכונות -> בנק) לוקחת זמן. לעיתים קרובות המסמכים חוזרים מהחברה המשכנת עם הערות או דרישות לתיקון חתימות.
אם התחייבתם בחוזה להעביר למוכר את תשלום המשכנתא בתוך 14 או 21 ימים מחתימת החוזה, אתם מעמידים את עצמכם בסכנה ממשית של הפרת חוזה, קנסות פיגורים, ובמקרים קיצוניים אף ביטול העסקה.
כלל ברזל: בעסקה ללא טאבו, יש לדרוש בחוזה לפחות 30 עד 45 ימי עסקים לביצוע תשלום שמקורו בכספי משכנתא, תוך ציון מפורש שהתשלום מותנה בקבלת כל האישורים מהחברה המשכנת או רמ"י במועד.
מה קורה כשהחברה המשכנת פשטה את הרגל או לא פעילה?
לעיתים אנו נתקלים במקרים שבהם הבניין נבנה בשנות ה-80 או ה-90 על ידי חברת בנייה שכבר לא קיימת (למשל, חברת "חפציבה" או קבלנים קטנים שפשטו רגל). במצב כזה, אין מי שיפיק אישור זכויות ואין מי שיחתום על כתב ההתחייבות לבנק.
זהו מצב משפטי מורכב, אך פתיר. במקרים אלו, לרוב ממנה בית המשפט עורך דין חיצוני שישמש כ"כונס נכסים" על זכויות החברה המשכנת. כונס הנכסים נכנס לנעלי החברה ומנפיק את המסמכים הנדרשים. תהליך מול כונס נכסים אורך זמן רב יותר ועולה יותר כסף (שכר טרחה לכונס על כל פעולה ואישור), ויש לקחת זאת בחשבון בתכנון הזמנים והתקציב שלכם.
מחזור משכנתא בדירה ללא טאבו
חשוב לדעת שכל מה שנאמר כאן תקף גם אם תרצו בעתיד למחזר את המשכנתא שלכם ולעבור לבנק אחר, כדי לשפר ריביות ותנאים. גם במחזור, הבנק החדש יצטרך לקבל אישור זכויות עדכני, וידרוש מהחברה המשכנת לחתום על כתב התחייבות חדש. בנוסף, תצטרכו להביא מהבנק הישן (זה שאתם עוזבים) "מכתב הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה", כדי שהחברה המשכנת תסכים לרשום שני בנקים זמנית עד שהבנק הראשון יסולק. זוהי פרוצדורה מסורבלת מעט, אך כיועצת משכנתאות אני מנהלת אותה שוב ושוב עבור לקוחותיי בהצלחה.
סיכום: אין ממה לחשוש, יש למה להתכונן
קניית דירה הרשומה בחברה משכנת או ברמ"י אינה צריכה להרתיע אתכם. מדובר בהליך סטנדרטי שהבנקים מורגלים בו לחלוטין. מילת המפתח כאן היא היערכות. ככל שתדעו מראש מה סטטוס הרישום של הנכס, תדרשו מהמוכר את האישורים העדכניים עוד בשלב המשא ומתן, ותתאימו את לוח התשלומים למציאות הבירוקרטית – כך תעברו את תהליך המשכנתא ברוגע ובביטחון.
שאלות ותשובות
האם הריבית על משכנתא לדירה ללא טאבו גבוהה יותר?
לא. הבנקים לא מתמחרים את הריבית גבוה יותר רק בגלל שהנכס רשום בחברה משכנת או ברמ"י. מבחינתם, כל עוד התקבלו המסמכים המשפטיים התקינים (כתב התחייבות ורישום ברשם המשכונות), הסיכון מגודר והריבית נקבעת לפי טיב הלווים, אחוזי המימון ותמהיל ההלוואה בלבד.
כמה זמן לוקח להוציא אישור זכויות מרמ"י או מחברה משכנת?
ברמ"י, בקשות מקוונות יכולות להיות מטופלות בתוך ימים בודדים עד שבועיים. בחברות משכנות הדבר משתנה מאוד מחברה לחברה. יש חברות המנפיקות את האישור במקום בעת קבלת קהל, ויש כאלו שדורשות פנייה בכתב והמתנה של 14 עד 30 ימי עסקים. מומלץ תמיד לבקש מהמוכר להוציא אישור זכויות עוד בטרם החתימה על החוזה.
האם אני חייב עורך דין כדי לקבל את המשכנתא במקרה כזה?
כן, באופן מוחלט. מעבר לכך שעורך דין מייצג אתכם ברכישה עצמה, במקרה של דירה ללא טאבו הבנק דורש אימות חתימות של עורך דין על מסמכי ההתחייבות ועל טופס רשם המשכונות. כמו כן, עורך הדין מטעמכם לרוב הוא זה שיגיש בפועל את הבקשה לרישום המשכון ברשם המשכונות באינטרנט או פנים אל פנים.
מהו "נסח חברה" ואיך הוא שונה מאישור זכויות?
אין הבדל מהותי. בשיח היום-יומי עורכי דין ויועצי משכנתאות משתמשים במונחים "נסח חברה משכנת" או "אישור זכויות" כמילים נרדפות. שניהם מתארים את המסמך הרשמי שמנפיקה החברה המנהלת את הרישום, המעיד על בעלות המוכר ועל מצב השעבודים בנכס.