בקצרה: כאשר פרויקט פינוי בינוי יוצא לדרך והבניין שלכם נהרס, הבנק מאבד זמנית את הנכס הפיזי שמשועבד לו; לכן, התהליך דורש המצאת ערבויות קבלניות חלופיות (לרוב ערבות חוק מכר), חתימה על הסכמי ליווי, והמשך תשלום המשכנתא כסדרה, כדי להבטיח את הרצף המימוני עד קבלת הדירה החדשה.
שלום לכולם, שמי יוליה זורובסקי, רואת חשבון ויועצת משכנתאות מטעם הבית ש.ל.י לפיננסים. בעבודתי היומיומית אני פוגשת לא מעט משפחות שחיכו שנים לרגע הזה: פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלהן סוף סוף אושר, היזם נבחר, ההיתרים התקבלו, והטרקטורים כבר עומדים בחוץ מוכנים להרוס את הבניין הישן כדי לבנות במקומו מגדל מודרני ומפואר. החלום על דירה חדשה, מרווחת, עם מרפסת שמש וממ"ד קורם עור וגידים. אבל רגע לפני שפותחים בקבוק שמפניה, מתעוררת שאלה קריטית שמדירה שינה מעיניהם של רבים: "רגע, יש לי משכנתא פעילה על הדירה הזו. מה יקרה להלוואה ברגע שהדירה תיהרס? האם הבנק יכול לדרוש את הכסף בחזרה? איך בדיוק התהליך עובד מול הבנק?"
זוהי שאלה מעולה וחשובה מאין כמוה. הבסיס שעליו נשענת כל הלוואת משכנתא בעולם הוא הבטוחה – הנכס הפיזי שמשועבד לבנק. כאשר הנכס הזה הופך לערימת עפר, הבנק לכאורה נשאר ללא כיסוי להלוואה של מאות אלפי או מיליוני שקלים. במאמר המקיף הזה, אני רוצה לקחת אתכם יד ביד ולעשות סדר מוחלט בכל הקשור להתנהלות המשכנתא שלכם בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 (הריסה ובנייה). אנחנו נבין איך המערכת הבנקאית והמשפטית פותרת את בעיית הבטוחה, נדבר על תזרים המזומנים שלכם בתקופת הבנייה, נבחן מה קורה לביטוחי המשכנתא, וגם נתייחס לאפשרויות של שדרוג הדירה או מכירתה תוך כדי התהליך.
רגע ההריסה: לאן נעלם הביטחון של הבנק?
כדי להבין את המורכבות של התחדשות עירונית מבחינת הבנק, עלינו לחזור לבסיס. כשלקחתם משכנתא, הבנק לא נתן לכם את הכסף רק בגלל שהצגתם תלושי שכר יפים או היסטוריית אשראי חיובית. הבנק נתן לכם את הכסף כי הוא רשם לטובתו הערת אזהרה ו/או משכנתא בטאבו על הדירה שקניתם. המשמעות המשפטית היא שאם חלילה תפסיקו לשלם את ההחזר החודשי, לבנק יש נכס פיזי, מוחשי וסחיר שהוא יכול לעקל, למכור, ולהחזיר לעצמו את כספו.
בפרויקט של פינוי בינוי, היזם מגיע והורס את הבניין כולו. מהבחינה המשפטית והשמאית, ברגע ההריסה, שווי הבטוחה של הבנק צונח לאפס (למעט ערך הקרקע היחסי, אך ללא נכס שניתן לממש בקלות). אף בנק שפוי לא היה מסכים למצב שבו הבטוחה שלו מושמדת אלא אם כן הוא היה מקבל ביטחון חלופי חזק ומוצק לא פחות. וכאן נכנסת לתמונה המערכת המשפטית שמסדירה את היחסים בין הבנק שלכם, היזם, והבנק המלווה של היזם.
ללא הסכמה מפורשת בכתב מהבנק שלכם (בנק המשכנתאות), היזם אינו יכול להרוס את הדירה. הבנק שלכם למעשה מהווה גורם שחייב לחתום על "הסכמה להריסה". כדי שהבנק יסכים לחתום על המסמך הזה, היזם נדרש לספק לו בטוחה חלופית בטרם הטרקטור הראשון מניע את מנועו.
המנגנון המשפטי: ליווי בנקאי, מכתב החרגה וערבויות
ברובם המוחלט של פרויקטי ההתחדשות העירונית כיום, היזם אינו בונה את הפרויקט מהונו העצמי בלבד, אלא נעזר ב"בנק מלווה" (או גוף מימון חוץ-בנקאי גדול). פרויקט כזה מתנהל בשיטת הליווי הפיננסי הסגור. המשמעות היא שהבנק המלווה פותח חשבון ייעודי לפרויקט, שולט בכל ההכנסות וההוצאות, ורושם לזכותו שעבוד מלא על הקרקע כולה.
אבל רגע, אם הבנק המלווה של היזם משעבד את כל הקרקע אליו, מה קורה לזכויות של בנק המשכנתאות שלכם? כאן נוצרת התנגשות זכויות בין הבנק המלווה של הפרויקט לבין בנק המשכנתאות הפרטי שלכם. הפתרון המשפטי והפיננסי להתנגשות הזו מורכב ממספר שלבים מובנים שנועדו להגן עליכם ועל הבנק שלכם:
1. קבלת ערבות אוטונומית (ערבות חוק מכר)
הבטוחה המרכזית שמחליפה את הדירה הפיזית שנהרסה היא ערבות בנקאית מטעם הבנק המלווה של היזם. על פי עקרונות חוק המכר, היזם מחויב לספק לכם ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה שתקבלו. אולם, מכיוון שיש לכם משכנתא, הערבות הזו מונפקת אמנם על שמכם, אך היא משועבדת ומוסבת לטובת בנק המשכנתאות שלכם. במילים פשוטות: אם היזם פושט רגל והפרויקט קורס, הבנק המלווה של הפרויקט ישלם את סכום הערבות. מתוך סכום זה, בנק המשכנתאות שלכם יקבל את יתרת ההלוואה שאתם חייבים לו, ואתם תקבלו את ההפרש. כך הבנק שלכם רגוע שהכסף שלו מובטח, גם אם אין דירה.
2. מכתב הסכמה והחרגה
בנק המשכנתאות שלכם ידרוש מהבנק המלווה של היזם מסמך שנקרא לרוב "מכתב החרגה" או מכתב הסכמה בתנאים. מטרת המסמך היא להבטיח שכאשר הפרויקט יסתיים והדירות החדשות יירשמו בטאבו, הבנק המלווה של היזם יסיר את השעבוד הכולל שיש לו על הפרויקט מדירתכם הספציפית, ויאפשר לבנק המשכנתאות שלכם לרשום את המשכנתא מחדש על הדירה החדשה והמפוארת שקיבלתם. כלומר, מכתב זה מחריג את הדירה שלכם מהשעבוד הכללי של היזם.
3. חתימה על הסבת זכויות
אתם, כבעלי הדירה והלווים, תתבקשו להגיע לבנק המשכנתאות שלכם ולחתום על סדרת מסמכים משפטיים המאשרים את המהלך. אתם מסכימים לכך שהערבות הבנקאית תוסב לטובת הבנק, ומתחייבים שכאשר הדירה תהיה מוכנה, תשתפו פעולה ותחתמו על כל מסמך הנדרש כדי לרשום את המשכנתא מחדש בטאבו על הנכס החדש.
מה קורה לתזרים ולהחזר החודשי בזמן הבנייה?
אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נשאלת היא: "אם הרסו לי את הדירה ואני לא גר בה 3-4 שנים, האם אני יכול להפסיק לשלם את המשכנתא בינתיים?" התשובה הקצרה והחותכת היא: לא.
מבחינת הבנק, ההלוואה שקיבלתם שרירה וקיימת. העובדה שהבטוחה החליפה צורה (מדירה פיזית לערבות בנקאית) לא פוטרת אתכם מההתחייבות החוזית שלכם להחזיר את הכסף מדי חודש בחודשו. אתם תמשיכו לראות את החיוב יורד מהעו"ש שלכם בדיוק כפי שהיה לפני ההריסה. חשוב מאוד להקפיד על תשלומים סדירים גם בתקופה הזו, משום שפיגורים במשכנתא יובילו לפגיעה בדירוג האשראי שלכם ועלולים ליצור סיבוכים מול הבנק ברגע שתרצו לרשום את הנכס מחדש.
עם זאת, חשוב לזכור שבפרויקטים של פינוי בינוי, היזם משלם לכם שכר דירה חודשי לתקופת הבנייה (לרוב שכר דירה ריאלי התואם את מחירי השוק של דירה דומה באזור). הרציונל הכלכלי הוא ששכר הדירה שאתם מקבלים מהיזם נועד לכסות את עלות הדיור החלופי שלכם, כך שאתם ממשיכים לשלם את המשכנתא מההכנסות הרגילות שלכם (המשכורת), בדיוק כפי שהיה כשהתגוררתם בדירה המקורית.
ביטוחי המשכנתא: חיים ומבנה – מה עושים עכשיו?
המשכנתא שלכם מלווה בשני ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. כאשר הדירה נהרסת, המצב משתנה לחלוטין ויש לעדכן את חברת הביטוח.
ביטוח חיים: אין שום שינוי. ביטוח החיים מגן עליכם ועל הבנק במקרה של פטירת אחד הלווים. מכיוון שההלוואה ממשיכה להתקיים כסדרה, גם ביטוח החיים חייב להישאר פעיל ותקף. אסור לבטל אותו.
ביטוח מבנה: כאן הסיפור שונה. הרי אין יותר מבנה! הדירה נהרסה. בתקופת הבנייה, היזם מחזיק בפוליסת ביטוח קבלנית מקיפה מאוד (ביטוח עבודות קבלניות) שמכסה את כל הפרויקט שנמצא בבנייה. מכיוון שהדירה שלכם אינה קיימת, אין טעם לשלם ביטוח מבנה על קירות שנהרסו. הבנק מודע לכך. במרבית המקרים, לאחר המצאת האישורים המתאימים והצגת הפוליסה הקבלנית של היזם, הבנק יאפשר לכם להקפיא או לבטל זמנית את פוליסת ביטוח המבנה האישית שלכם עד לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירה החדשה. עם קבלת המפתח, תצטרכו לחדש את ביטוח המבנה, הפעם לפי ערך הכינון של הדירה החדשה והמשודרגת (שלרוב תהיה גדולה ויקרה יותר, ולכן גם סכום הביטוח ישתנה בהתאם).
שדרוג הדירה בפרויקט: איך מממנים תוספת מטרים?
בהרבה מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית, היזם מציע לבעלי הדירות הוותיקים אפשרות "לשדרג" את הדירה העתידית שלהם. למשל, במקום לקבל דירת 4 חדרים כפי שמגיע לכם בהסכם, להוסיף סכום כסף מסוים ולקבל דירת 5 חדרים, או לשדרג לקומה גבוהה יותר עם נוף פתוח לים.
מבחינה כלכלית זו לרוב הזדמנות נהדרת, אך היא דורשת מימון נוסף. האם אפשר לקחת משכנתא נוספת כדי לשלם ליזם על השדרוג?
התשובה היא כן, אך התהליך בירוקרטי ומצריך הבנה. מאחר שאין לכם עדיין דירה רשומה בטאבו, אלא רק זכויות חוזיות מול היזם וערבות בנקאית, לא תוכלו לקחת משכנתא מכל בנק שתבחרו. הבנק היחיד שיוכל להעניק לכם הלוואה נוספת לשדרוג בתנאי משכנתא לדיור (ולא כהלוואה מסחרית יקרה) הוא לרוב בנק המשכנתאות הנוכחי שלכם (זה שמחזיק בשעבוד המקורי), או לחלופין הבנק המלווה של הפרויקט, בכפוף להסכמות משפטיות.
אני, כרואת חשבון ויועצת, תמיד ממליצה ללקוחותיי לתכנן את המהלך הזה מראש. לפני שחותמים מול היזם על חוזה שדרוג שמחייב אתכם בתשלום של מאות אלפי שקלים, יש לגשת לבנק המשכנתאות שלכם, להציג את חוזה השדרוג, ולבקש אישור עקרוני להגדלת המשכנתא. הבנק יבחן את יכולת ההחזר שלכם (שכעת צריכה לתמוך במשכנתא גדולה יותר) ואת שווי הדירה העתידית לאחר השדרוג אל מול סך ההתחייבויות שלכם.
למכור את הדירה "על הנייר" תוך כדי פרויקט
ומה קורה אם החלטתם שאתם לא רוצים לחכות 4 שנים עד שהבניין יהיה מוכן, ואתם מעוניינים למכור את הזכויות שלכם (את הדירה העתידית) לצד שלישי עוד בזמן הבנייה?
מכירת דירה בתהליך התחדשות עירונית היא עסקה מורכבת מבחינה מימונית ומשפטית, המכונה לעיתים מכר של זכויות חוזיות. אם יש לכם משכנתא על הדירה, הקונה החדש יצטרך לקחת משכנתא משלו כדי לשלם לכם, ובאמצעות הכסף שלו אתם תסלקו את המשכנתא שלכם.
הבעיה היא שהבנק של הקונה יתקשה לאשר לו משכנתא על נכס שלא קיים. רוב הבנקים דורשים שהפרויקט יהיה כבר בשלבי בנייה מתקדמים, ושהבנק המלווה של היזם יאשר את הסבת הזכויות (והערבויות) מהשם שלכם לשם של הקונה. תהליך זה דורש מעורבות צמודה של עורכי הדין של שני הצדדים, של היזם ושל הבנקים השונים. כדאי לדעת מראש שעסקאות כאלה נוטות לקחת זמן רב יותר מעסקת נדל"ן רגילה, וחלק מהבנקים עשויים להערים קשיים במתן משכנתא לקונה בגלל "מצב האפס" של הנכס.
האם כדאי וניתן למחזר משכנתא בזמן פינוי בינוי?
נניח שהריביות במשק ירדו, ואתם מזהים הזדמנות פז למחזר את המשכנתא שלכם ולהוזיל משמעותית את ההחזר החודשי. הבעיה היא שהבניין שלכם נמצא כרגע בשלב שלד.
מחזור משכנתא פנימי (באותו הבנק שבו ההלוואה מתנהלת כיום) הוא אפשרי ופשוט יחסית, מכיוון שהבנק שלכם כבר מחזיק בערבויות של היזם ובכל המערך המשפטי. כל מה שמשתנה זה רק המסלולים והריביות.
אך מה קורה אם בנק מתחרה מציע לכם הצעה זולה משמעותית למחזור חיצוני? כאן הסיפור מסתבך מאוד. כדי למחזר דרך בנק חיצוני, הבנק החדש יצטרך "להיכנס לנעליו" של הבנק הישן. הוא יצטרך לקבל את מכתב ההחרגה מהבנק המלווה, לדאוג שהיזם ינפיק ערבות חוק מכר חדשה על שמו במקום על שם הבנק הישן, ולהעביר אליו את כל הבטוחות. רוב הבנקים לא ששים לעשות את עבודת הנמלים המשפטית הזו עבור נכס שטרם הושלם. בנוסף, יזמים רבים גובים עמלות גבוהות על החלפת ערבויות או שינוי מסמכים משפטיים באמצע הפרויקט. לכן, לרוב ההמלצה היא לנסות ולמצות את אפשרויות המחזור בתוך הבנק שלכם, או להמתין עד לקבלת המפתח ורישום הדירה החדשה בטאבו, ואז לבצע את מחזור המשכנתא לבנק חיצוני בראש שקט.
שאלות ותשובות (FAQ)
האם אפשר לקחת משכנתא חדשה כדי לקנות דירה המיועדת לפינוי בינוי, לפני שהפרויקט התחיל?
בהחלט כן. כל עוד הבניין עומד על תילו והדירה קיימת מבחינה פיזית ורשומה כדין (בטאבו או ברמ"י), הבנק יתייחס אליה כאל כל דירת יד שנייה רגילה. הבנק יבצע שמאות סטנדרטית, וככל הנראה השמאי ייקח בחשבון את הפוטנציאל ההשבחתי של התחדשות עירונית, אך מבחינה מימונית אין מניעה עקרונית לקבל משכנתא לפי אחוזי המימון הרגילים שלכם.
מה עושים אם הבנק מסרב לחתום על הסכמת הריסה ליזם?
מצב שבו הבנק מסרב לחתום נובע לרוב מבעיה במתווה הערבויות שמציע היזם, או כאשר אין הלימה בין גובה הערבות שמוצעת לבין יתרת המשכנתא. במקרים כאלה, עורך הדין המייצג את הדיירים מול היזם צריך להיכנס לתמונה ולנהל משא ומתן משפטי מול המחלקה המשפטית של בנק המשכנתאות ושל הבנק המלווה עד למציאת נוסח מוסכם (לרוב באמצעות תיקון מכתב ההחרגה).
האם אני משלם גם שכירות וגם משכנתא בזמן הבנייה?
אתם ממשיכים לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא כרגיל. במקביל, מכיוון שאתם צריכים מקום לגור בו, אתם תשכרו דירה חלופית. עם זאת, בפרויקט התחדשות עירונית תקין, היזם הוא זה שמשלם לכם את דמי השכירות החודשיים, כך שהתזרים הכלכלי שלכם אמור להישאר מאוזן ולא להכביד עליכם מעבר למה שהייתם רגילים.
האם עליית הערך של הדירה החדשה מאפשרת לי למשוך משכנתא נוספת לכל מטרה?
על הנייר, הדירה החדשה שתקבלו שווה הרבה יותר מהישנה, מה שלכאורה פותח פתח להוצאת כספים מהבנק (משכנתא לכל מטרה) בזכות ה"אקוויטי" שנוצר. אולם, במהלך תקופת הבנייה, הבנקים לא יאשרו הוצאת משכנתא נוספת לכל מטרה מכיוון שהנכס אינו מוגמר. רק לאחר קבלת טופס 4 ורישום הדירה כראוי במרשם המקרקעין, תוכלו לנצל את השווי החדש של הדירה ולבקש הלוואות נוספות כנגדה בכפוף לרגולציה ולהנחיות בנק ישראל.
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, אני יכולה להבטיח לכם שתהליך של פינוי בינוי, על אף שהוא דורש חתימות ומסמכים משפטיים סבוכים, הוא מהלך שגרתי במערכת הבנקאית של היום. הבנקים ערוכים לכך ויודעים כיצד להגן על עצמם ועליכם. הדבר החשוב ביותר הוא להתנהל בשקיפות מול הבנק, לא להתעלם מדרישות המצאת המסמכים, ולוודא שעורך הדין שמלווה אתכם כדיירים מכיר היטב את הפן הפיננסי ואת דרישות מחלקות המשכנתאות של הבנקים השונים.