בקצרה: פרידה ופירוק התא המשפחתי הם תהליכים מורכבים רגשית וכלכלית. כשמעורב בכך נכס עם משכנתא, עליכם להחליט האם למכור אותו בשוק החופשי, או שאחד מכם ירכוש את חלקו של השני (העברת זכויות אגב גירושין). כלל הברזל הוא: לעולם אל תחתמו על הסכם גירושין סופי בבית המשפט לפני שווידאתם מול הבנק שבן הזוג שנשאר בנכס אכן יקבל אישור למשכנתא כיחיד.
מבוא: משכנתא בצל פרידה
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, שמי יוליה זורובסקי, ואני פוגשת לא מעט זוגות ומשפחות בצמתים הרגישים ביותר של החיים. אחד הצמתים המורכבים ביותר הוא הליך הגירושין. מעבר לכאב הרגשי ולפירוק התא המשפחתי, ישנה עננה כלכלית כבדה שמרחפת מעל בני הזוג: מה עושים עם הבית? ומה עושים עם המשכנתא המשותפת?
הבית הוא לרוב הנכס היקר ביותר של התא המשפחתי, והמשכנתא היא ההתחייבות הגדולה ביותר. כאשר זוג מחליט להיפרד, המשכנתא לא מתגרשת יחד איתם. מבחינת הבנק, שניכם חתומים על חוזה הלוואה, ושניכם אחראים יחד ולחוד (סולידרית) להחזר החודשי. הבנק אינו צד להסכם הגירושין שלכם, והוא לא ישחרר את אחד מכם מההתחייבות רק בגלל ששופט או דיין אישר את ההסכם.
במדריך המקיף הזה, אצלול לעומק אל ההיבטים הפיננסיים, הבנקאיים והמיסויים של טיפול במשכנתא במהלך גירושין. נבין מהן האפשרויות העומדות בפניכם, איך נמנעים ממלכודות משפטיות שעלולות לעלות לכם בהפרת חוזה, ואיך מתכננים נכון את היום שאחרי.
שלוש האפשרויות המרכזיות לטיפול בבית המשותף
כאשר בני זוג מתגרשים ולהם נכס משותף עם משכנתא, עומדות בפניהם שלוש דרכי פעולה עיקריות. בחירת הדרך הנכונה תלויה במצב הכלכלי של כל אחד מבני הזוג, ביכולת ההחזר העתידית שלהם, ובמערכת היחסים ביניהם.
1. מכירת הנכס לצד שלישי (כינוס או מכירה מרצון)
האפשרות הפשוטה והנפוצה ביותר, במיוחד כאשר לאף אחד מבני הזוג אין את היכולת הכלכלית לקנות את חלקו של השני, היא מכירת הבית בשוק החופשי. בתהליך זה, בני הזוג מוכרים את הבית לקונה חיצוני. מתוך כספי התמורה שמתקבלים מהקונה, משלמים קודם כל את יתרת המשכנתא לבנק (סילוק מלא של ההלוואה והסרת השעבוד). לאחר מכן, משלמים את ההוצאות הנלוות (עורכי דין, מתווכים, היטל השבחה אם יש), ואת היתרה שנותרת מחלקים בין בני הזוג בהתאם לחלוקה שנקבעה בהסכם הגירושין (לרוב חצי-חצי).
היתרון המרכזי כאן הוא ניתוק מוחלט. אין יותר שותפות בנכס, המשכנתא מחוסלת, וכל אחד מבני הזוג יוצא לדרך חדשה עם הון עצמי פנוי. החיסרון הוא כמובן הצורך לעזוב את בית המגורים, דבר שעלול להקשות על הילדים בתקופה שגם כך היא מטלטלת.
2. העברת זכויות אגב גירושין (אחד קונה את השני)
אפשרות זו, שבה נתמקד במרבית המאמר, קורית כאשר אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בבית ולרכוש את חלקו של בן הזוג השני. זהו תהליך מורכב יותר. מי שנשאר בבית צריך להעביר לבן הזוג העוזב את התמורה עבור מחצית מהשווי של הנכס נטו (בניכוי מחצית מהמשכנתא הקיימת). במקביל, בן הזוג שנשאר חייב לפנות לבנק ולקבל אישור להישאר לווה יחיד במשכנתא – כלומר, להוציא את בן הזוג העוזב ממצבת הלווים (תהליך הנקרא "גריעת לווה").
3. השארת הנכס בבעלות משותפת
במקרים מסוימים, בני הזוג מחליטים לא למכור את הנכס אלא להשאירו בבעלות משותפת. לרוב, מדובר בהחלטה להשכיר את הנכס, כאשר דמי השכירות מכסים את המשכנתא, והיתרה (אם יש) מתחלקת ביניהם. זוהי אפשרות נדירה יותר, שכן היא דורשת תקשורת טובה ואמון בין הצדדים לאורך שנים ארוכות לאחר הפרידה. מבחינה בנקאית, שניהם נשארים לווים לכל דבר ועניין, והמשכנתא ממשיכה לרדת מחשבון משותף או מחשבון שאליו שניהם מזרימים כספים.
המלכודת הגדולה: חתימה על ההסכם לפני אישור מהבנק
כיועצת משכנתאות, אני רואה לעיתים קרובות את אותה טעות קריטית חוזרת על עצמה. בני זוג מגיעים להסכמות, עורכי הדין מנסחים הסכם גירושין מפורט, ההסכם מוגש לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני, ומקבל תוקף של פסק דין. בהסכם כתוב בפירוש: "האישה תישאר בנכס ותיקח על עצמה את תשלום המשכנתא, והגבר יוסר מהלוואת המשכנתא תוך 90 יום".
ואז, האישה (או הגבר, לצורך העניין) מגיעה לבנק עם פסק הדין ומבקשת למחוק את הגרוש מהמשכנתא. הבנק בוחן את הבקשה, מגלה שההכנסה של האישה לבדה אינה מספיקה כדי לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא על פי נהלי בנק ישראל, ו... מסרב.
המשמעות של הסירוב הזה היא הרסנית:
- בן הזוג העוזב נשאר רשום כלווה במשכנתא. בגלל שהוא עדיין רשום, הוא מתקשה או לא יכול כלל לקחת משכנתא חדשה לדירה משלו, כי המשכנתא הקיימת מכבידה על יחס ההחזר שלו.
- בן הזוג שנשאר נמצא כעת בהפרת חוזה של הסכם הגירושין. לעיתים ההסכם קובע קנסות כבדים על אי-הסרת בן הזוג מהמשכנתא בזמן.
- נוצר סבך משפטי שבו לעיתים אין ברירה אלא לחזור לבית המשפט ולפתוח את ההסכם מחדש, מה שמוביל לרוב למכירת הנכס בלחץ ובלית ברירה.
הפתרון: אישור עקרוני לפני חתימה על ההסכם
כדי להימנע מהמצב הזה, חובה עליכם להגיע לבנק לפני שאתם מאשרים את ההסכם בבית המשפט. הגיעו עם טיוטת הסכם הגירושין בקשו מהבנק לבצע "סימולציה לגריעת לווה". הבנק יבחן את ההכנסות של בן הזוג שאמור להישאר עם הנכס, ויאשר (או ידחה) את יכולתו להחזיק במשכנתא לבדו. רק לאחר שיש בידיכם אישור עקרוני מהבנק שבן הזוג הנשאר מאושר כיחיד, תוכלו לחתום על ההסכם בלב שקט.
איך הבנק בוחן לווה יחיד אחרי גירושין?
כאשר אחד מבני הזוג מבקש להישאר לווה יחיד במשכנתא, הבנק מבצע עליו חיתום מחודש. זה כמו לקחת משכנתא מחדש לחלוטין. הבנק בודק האם ההכנסה הפנויה של אותו לווה מספיקה כדי שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על המקסימום המותר (יחס החזר).
כאן נכנסים לתמונה אלמנטים ייחודיים לגירושין:
1. השפעת דמי המזונות
דמי המזונות שנקבעו בהסכם משחקים תפקיד כפול, תלוי בצד המשלם ובצד המקבל:
- הצד המשלם מזונות: מבחינת הבנק, תשלום המזונות הוא הוצאה קבועה שמפחיתה את ההכנסה הפנויה. כלומר, אם משכורתו של אדם היא מסוימת, והוא משלם מזונות בסכום מסוים, הבנק ינכה את סכום המזונות מההכנסה, ורק מתוך היתרה יגזור את האחוז המותר להחזר המשכנתא. זה מצמצם משמעותית את כוח הקנייה שלו.
- הצד המקבל מזונות: כאן המצב מורכב יותר. בחלק מהבנקים, מזונות ילדים לא נחשבים להכנסה יציבה שניתן להישען עליה לאורך כל חיי המשכנתא (שכן הילדים יגדלו והמזונות ייפסקו). בנקים אחרים מוכנים להכיר במזונות כהכנסה, אך רק בשיעור מסוים או לתקופה מוגבלת, ולרוב ידרשו לראות היסטוריה של מספר חודשים שהמזונות אכן משולמים כסדרם לחשבון. מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות שמכיר את המדיניות המדויקת של כל בנק בנושא זה.
2. קצבאות וסיוע ממשלתי
קצבאות ילדים מהמוסד לביטוח לאומי מוכרות על ידי הבנקים כהכנסה פנויה, עד שהילדים מגיעים לגיל 18. עבור הורה משמורן שנשאר עם הנכס, זו יכולה להיות תוספת קטנה אך חשובה לתחשיב יחס ההחזר.
3. תוספת משכנתא לתשלום האיזון (קניית החצי של בן הזוג)
פעמים רבות, בן הזוג שנשאר בנכס לא רק לוקח על עצמו את המשכנתא הקיימת, אלא צריך לקחת משכנתא נוספת כדי לשלם לבן הזוג העוזב את חלקו בשווי הבית (כספי האיזון). הבנק צריך לאשר את שתי המשכנתאות גם יחד. החדשות הטובות הן שמבחינת רגולציה, קניית חלקו של בן הזוג אגב גירושין נחשבת לרכישת זכות במקרקעין. המשמעות היא שניתן לקבל מימון (משכנתא) באותם תנאים של רכישת דירה, ולא תחת ההגבלות הנוקשות יותר של "הלוואה לכל מטרה". הדבר מאפשר גמישות רבה יותר וריביות טובות יותר.
זווית רואת החשבון: היבטי מיסוי בהעברת זכויות אגב גירושין
כרואת חשבון, חשוב לי להאיר נקודה קריטית שלא כולם מודעים אליה הקשורה למיסוי מקרקעין. בישראל, כאשר אדם קונה דירה, הוא חייב במס רכישה, וכאשר הוא מוכר, הוא עשוי להיות חייב במס שבח. האם קניית חצי מהבית מהגרוש/ה נחשבת לעסקה שחייבת במס?
התשובה נמצאת בסעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף הזה קובע הענקה מיוחדת: העברת זכויות בנכס מקרקעין שנעשית על פי פסק דין לגירושין, אינה נחשבת ל"מכירה" לעניין חוק זה. המשמעות היא פנטסטית עבור מתגרשים:
- בן הזוג המעביר את חלקו פטור לחלוטין ממס שבח על ההעברה הזו.
- בן הזוג המקבל (הרוכש) פטור לחלוטין ממס רכישה על המחצית שרכש.
אבל, ויש כאן אבל גדול: הפטור הזה חל אך ורק אם ההעברה בוצעה מכוח פסק דין שאישר הסכם גירושין. אם בני הזוג יבצעו את העברת הזכויות לפני שיש פסק דין חלוט, או יערכו הסכם העברה נפרד שלא אושר כראוי כחלק מפירוק השיתוף, הם עלולים למצוא את עצמם חשופים לדרישות מס גבוהות. בנוסף, חשוב לזכור שזוהי למעשה "דחיית מס". בן הזוג שנשאר בנכס, נכנס לנעליו של בן הזוג שעזב מבחינת תאריך הרכישה והשווי ההיסטורי. אם וכאשר בן הזוג שנשאר ירצה למכור את הבית לצד שלישי בעתיד, מס השבח (אם יחול) יחושב מיום הרכישה המקורי של שניהם.
מנגנון הפעולה: גריעת לווה מול מחזור מלא
כאשר מאשרים לבן הזוג להישאר לבדו בנכס, יש שתי דרכים טכניות לבצע זאת מול הבנק:
א. גריעת לווה והשארת המשכנתא הקיימת
אם תנאי המשכנתא המקורית מצוינים (למשל, ריביות נמוכות שנלקחו לפני שנים), האינטרס שלכם הוא לשמור עליהם. במקרה כזה, מבקשים מהבנק "הסבת משכנתא" או "גריעת לווה". הבנק משחרר את בן הזוג העוזב, ומשאיר את המשכנתא המקורית על שמו של בן הזוג הנשאר, בדיוק באותם תנאים. אם נדרשת תוספת כסף עבור תשלום לאיזון (כדי לשלם לבן הזוג העוזב), לוקחים הלוואה נוספת ונפרדת מאותו הבנק, שתשב לצד המשכנתא הישנה.
ב. מחזור משכנתא מלא
לפעמים, כדי שבן הזוג הנשאר יוכל לעמוד בהחזר החודשי לבדו, חייבים להקטין את ההחזר החודשי. הדרך לעשות זאת היא למחזר את כל המשכנתא הקיימת, לפרוס אותה מחדש לשנים ארוכות יותר, ולבנות תמהיל שמתאים ליכולות של אדם יחיד. במצב כזה, סוגרים את המשכנתא המשותפת הישנה, ולוקחים משכנתא חדשה לגמרי על שם בן הזוג הנשאר.
הוספת ערב תומך: כאשר ההכנסה לא מספיקה
מה קורה אם האישה (או הגבר) רוצה להישאר בבית עם הילדים, והסכם הגירושין קובע זאת, אך ההכנסה שלה בלבד אינה מספיקה כדי לקבל אישור מהבנק?
פתרון נפוץ במצבים כאלה הוא הוספת "ערב תומך". ערב תומך יכול להיות אך ורק קרוב משפחה מדרגה ראשונה (לרוב הורים או אחים). הערב התומך מצטרף להלוואה, והבנק מתחשב בהכנסה שלו כדי לשפר את יחס ההחזר. הערב התומך מתחייב לשלם חלק מההחזר החודשי של המשכנתא (לרוב עד 20%), והבנק רואה בו כמי שמחזק את התיק הפיננסי. זהו פתרון מצוין שמאפשר לבן הזוג לשמור על קורת הגג עבור הילדים, אך הוא דורש מעורבות והסכמה מלאה של ההורים, על כל המשתמע מכך למערכת היחסים המשפחתית.
תכנון הצעדים: איך עושים את זה נכון?
כדי לעבור את התהליך בשלום וללא תקלות משפטיות וכלכליות, הנה סדר הפעולות המומלץ:
- שמאות מוקדמת (שמאי מוסכם): הצעד הראשון הוא להבין כמה הבית שווה באמת. פנו לשמאי מקרקעין. אל תסתמכו על ניחושים או מחירי מדלן. דעו את השווי המדויק כדי לגזור ממנו את חלוקת הכספים.
- טיוטת הסכם: עורכי הדין ינסחו טיוטת הסכם גירושין שמגדירה בדיוק מי נשאר בבית, מה סכום הפיצוי שיועבר, ומהן המגבלות בזמן.
- אישור עקרוני מהבנק (קריטי): בן הזוג שאמור להישאר בבית ניגש לבנק (רצוי עם יועץ משכנתאות) יחד עם טיוטת ההסכם, תלושי שכר ודפי חשבון. המטרה: לקבל אישור עקרוני לגריעת הלווה השני וללקיחת ההלוואה המשלימה אם נדרשת.
- חתימה ואישור בבית משפט: רק לאחר שקיבלתם את האישור העקרוני, חותמים על ההסכם ומקבלים עבורו תוקף של פסק דין מבית המשפט לענייני משפחה.
- ביצוע הפעולה בבנק: חוזרים לבנק עם פסק הדין המאושר ומשלימים את התהליך (חתימה על חוזים, רישום הערות אזהרה מחודשות וכו'). בן הזוג העוזב מקבל מכתב רשמי מהבנק המאשר כי הוא שוחרר מחובתו.
סיכום
פירוק השיתוף בנכס אגב גירושין דורש תכנון פיננסי כירורגי. אל תשאירו את הטיפול במשכנתא לרגע האחרון ואל תניחו שהבנק יאשר את מה שבית המשפט אישר. תכנון מוקדם ימנע כאב לב, הפרות חוזה, ונזקים כלכליים שילוו אתכם שנים קדימה.
שאלות ותשובות
האם אפשר לחייב את הבנק לשחרר אותי מהמשכנתא אם שופט אישר את הסכם הגירושין?
לא. הבנק אינו צד להסכם הגירושין שלכם ובית המשפט אינו יכול לכפות עליו לשחרר לווה אם הדבר פוגע בביטחונות של הבנק או אם הלווה הנשאר אינו עומד בנהלי החיתום של בנק ישראל. לכן קריטי לקבל את אישור הבנק מראש.
האם תשלום המזונות שאני משלם פוגע ביכולת שלי לקחת משכנתא לדירה חדשה?
בהחלט. תשלום מזונות קבוע נחשב להוצאה שמקטינה את ההכנסה הפנויה שלך. הבנק יחסיר את סכום המזונות מהכנסתך נטו, ורק מהיתרה יחשב את יכולת ההחזר המקסימלית שלך למשכנתא החדשה. חשוב לתכנן את התקציב לדירה החדשה בהתאם.
אם אני קונה את החצי של הגרוש שלי, זה נחשב דירה שנייה מבחינת מס רכישה?
לא. סעיף 4א' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות אגב גירושין (המעוגנת בפסק דין) אינה נחשבת "מכירה" ולא חל עליה מס רכישה או מס שבח, ללא קשר למספר הנכסים שיש בבעלותכם.
מה קורה אם בן הזוג שנשאר בבית לא מצליח לקבל אישור משכנתא לבדו?
במצב כזה, יש שלוש אפשרויות מרכזיות: 1. הוספת ערב תומך (כמו הורים) שיעזור לעבור את הרף הפיננסי של הבנק. 2. הסכמה משותפת להמשיך להחזיק בנכס יחד (לרוב לא מומלץ). 3. מכירת הנכס לצד שלישי בשוק החופשי, סילוק המשכנתא, וחלוקת היתרה בין בני הזוג.