בקצרה: תהליך העברת משכנתא על שם אחד מבני הזוג בעת גירושין (פירוק שיתוף) דורש מהבנק לבחון מחדש את יכולת ההחזר של בן הזוג הנשאר, כאילו מדובר במשכנתא חדשה לכל דבר, ולכן מחייב היערכות מוקדמת ובדיקת זכאות פיננסית עוד טרם החתימה על הסכם הגירושין.
תהליך גירושין הוא ללא ספק אחת התקופות המורכבות, הרגישות והמאתגרות ביותר בחייה של משפחה. מעבר לסערה הרגשית ולשינויים העצומים במרקם החיים, בני הזוג נדרשים לקבל החלטות כלכליות כבדות משקל, שפעמים רבות ישפיעו על עתידם הפיננסי לשנים רבות קדימה. הנכס המרכזי והיקר ביותר שעומד בדרך כלל במרכז הדיון הוא דירת המגורים המשותפת – ועליה, ברוב המקרים, רובצת משכנתא.
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, אני, יוליה זורובסקי, פוגשת לא מעט זוגות שנמצאים בפרשת הדרכים הזו. השאלה המרכזית שעולה תמיד היא: "מה עושים עם הבית והמשכנתא?". במידה שבני הזוג מחליטים למכור את הנכס לצד שלישי, התהליך לרוב ברור: מוכרים את הבית, מסלקים את המשכנתא, ומתחלקים בעודף (אם קיים). אך כאשר אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בבית ולרכוש את חלקו של בן הזוג השני, נכנסים לתהליך מורכב הרבה יותר המכונה בעגה הבנקאית והמשפטית "פירוק שיתוף אגב גירושין" ו"העברת זכויות".
במאמר זה אפרט לעומק כיצד מתבצע התהליך, אילו דרישות מציב הבנק, מהן הטעויות הנפוצות שיש להימנע מהן, ואיך ניתן לתכנן את הצעדים בצורה שתבטיח יציבות כלכלית.
מילון מונחים קצר: מה זה בעצם פירוק שיתוף אגב גירושין?
כאשר זוג נשוי רוכש דירה יחד ולוקח משכנתא, הבנק רואה בהם יחידה כלכלית אחת. הם חתומים על המשכנתא כלווים בערבות הדדית, כלומר כל אחד מהם אחראי למלוא החוב. ברגע שמחליטים להתגרש ואחד הצדדים רוצה להישאר בנכס, עליו לקחת על עצמו את מלוא תשלום המשכנתא, ולעיתים קרובות גם להגדיל את המשכנתא כדי לשלם לבן הזוג היוצא את חלקו בהון העצמי שהצטבר בדירה (לרכוש את ה-50% שלו).
הבנק, מצידו, לא משחרר את בן הזוג היוצא מההתחייבות כל כך מהר. מבחינת הבנק, פירוק שיתוף משמעו גריעת לווה מהלוואה קיימת. כדי שהבנק יסכים לכך, הוא חייב לוודא שהלווה שנשאר בנכס מסוגל לשאת לבדו בנטל ההחזר החודשי של המשכנתא כולה.
הטעות הגדולה ביותר: לחתום על הסכם גירושין לפני אישור עקרוני מהבנק
זוהי, ללא ספק, המלכודת הגדולה ביותר שאני נתקלת בה בקרב לקוחות המגיעים אליי. עורכי דין ומגשרים רבים בונים יחד עם בני הזוג הסכם גירושין לתפארת. ההסכם קובע שבת הזוג (לצורך הדוגמה) תישאר בבית, תיקח על עצמה את המשכנתא, ותעביר לבן הזוג סכום מסוים תמורת חלקו. ההסכם נחתם, מקבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה, ואז בת הזוג פונה לבנק כדי לבצע את העברת הזכויות.
ופה מגיעה המכה: הבנק בוחן את ההכנסות של בת הזוג בלבד, ומגיע למסקנה שהיא אינה עומדת בקריטריונים הפיננסיים (יחס החזר, הכנסה פנויה, וכדומה) לאישור המשכנתא לבדה. הבנק מסרב לבקשה.
התוצאה היא משבר משפטי ופיננסי עצום. ישנו הסכם חתום ומחייב משפטית שאי אפשר ליישם בפועל. לכן, כלל הברזל הוא לבצע בדיקת היתכנות פיננסית ולהוציא אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה הסופית על הסכם הגירושין. רק לאחר שיודעים בוודאות שהבנק יאשר את המהלך, אפשר לחתום על ההסכם בשקט.
איך הבנק בוחן את הבקשה שלכם? (יכולת החזר של לווה יחיד)
כאשר אתם מגישים בקשה להעברת זכויות ופירוק שיתוף, הבנק למעשה מבצע חיתום מחדש. הוא מסתכל עליכם כלווים חדשים לכל דבר ועניין.
המעבר משתי משכורות להכנסה אחת
עד כה, הבנק הסתמך על שתי ההכנסות שלכם יחד. כעת, עליו להסתמך על הכנסה אחת בלבד. עליכם להוכיח יציבות תעסוקתית, הכנסה נטו פנויה מספקת, והיסטוריית אשראי תקינה.
יחס החזר (DTI)
יחס ההחזר (Debt to Income) הוא אחד הפרמטרים הקריטיים ביותר. הבנקים דורשים בדרך כלל שההחזר החודשי של המשכנתא (כולל הלוואות קיימות אחרות) לא יעלה על אחוז מסוים (לרוב סביב השליש ועד מקסימום מסוים שנקבע ברגולציה) מתוך ההכנסה הפנויה נטו. כאשר משכורת אחת נגרעת מהמשוואה, יחס ההחזר קופץ דרמטית. אם ההכנסה של הלווה הנשאר אינה גבוהה מספיק, הבנק ידחה את הבקשה.
התייחסות להלוואות נוספות
חשוב לזכור שכל הלוואה קיימת (הלוואה לקניית רכב, הלוואת קרדיט בכרטיס האשראי, הלוואות רגילות בחשבון העו"ש) מקטינה את ההכנסה הפנויה שלכם בעיני הבנק. פעמים רבות בתהליך גירושין ישנן הוצאות גבוהות (שכר טרחת עורכי דין, מעבר לדירה שכורה של בן הזוג השני) שמובילות ללקיחת הלוואות קצרות מועד. הלוואות אלו עלולות לחסום את היכולת לקבל אישור למשכנתא. לכן, התכנון הפיננסי המקדים הוא קריטי.
סוגיית המזונות: הכנסה או הוצאה?
אחד המרכיבים המרכזיים בחישוב ההכנסות של גרושים וגרושות הוא תשלום דמי המזונות (ומדור). כיצד הבנק מתייחס אליהם?
כשהמזונות משולמים לכם (הכנסה)
אם אתם אלו שנשארים בבית ומקבלים מזונות עבור הילדים, הבנק עשוי להכיר במזונות כהכנסה לכל דבר שמגדילה את כושר ההחזר שלכם. עם זאת, הבנקים זהירים מאוד כאן. הם יבדקו את גיל הילדים. ככל שהילדים קרובים יותר לגיל 18 (או 21 במקרה של שירות צבאי), כך הבנק ייטה פחות להתחשב בהכנסה זו, שכן היא עתידה להיפסק בקרוב, בעוד המשכנתא נלקחת לעשרות שנים. כמו כן, הבנק יבקש לראות שהמזונות אכן משולמים בפועל (על ידי הצגת תדפיסי בנק של החודשים האחרונים).
כשאתם אלו שמשלמים מזונות (הוצאה)
אם אתם הלווים שנשארים בנכס ועל פי ההסכם עליכם לשלם מזונות, הבנק רואה בכך הוצאה קבועה וקשיחה. סכום המזונות יקוזז ישירות מההכנסה הפנויה שלכם נטו, לפני חישוב יחס ההחזר למשכנתא. הדבר מקטין משמעותית את כושר ההחזר ומחייב הכנסה גבוהה מאוד כדי לאשר את המשכנתא.
יחס מימון (LTV) בפירוק שיתוף: האם יש הקלות?
יחס מימון (Loan to Value) הוא היחס שבין גובה המשכנתא לשווי הנכס. ברכישת דירה רגילה, הרגולציה קובעת מגבלות ברורות (למשל, עד 75% לדירה יחידה). החדשות הטובות הן שבמקרים של פירוק שיתוף אגב גירושין, לעיתים ישנן התייחסויות ייחודיות וגמישות מסוימת. מאחר שלא מדובר ברכישה של נכס חדש מאפס, אלא ברכישת חלקו של בן הזוג הקיים בנכס שהוא כבר דירתכם היחידה, הבנקים יכולים במקרים מסוימים לאפשר אחוזי מימון הולמים שיסייעו להשלים את העסקה, תוך בחינה קפדנית של מטרת הכספים. עם זאת, העיקרון הבסיסי נשמר: ההלוואה חייבת להיות מגובה בבטוחה מספקת.
השלבים המעשיים לביצוע העברת זכויות במשכנתא
תהליך פירוק השיתוף מורכב ממספר שלבים שחובה לבצע בסדר הנכון כדי למנוע מפח נפש:
שלב 1: הערכת שווי הנכס (שמאות מוקדמת)
כדי לדעת כמה כסף הלווה הנשאר צריך לשלם ללווה היוצא, חייבים להסכים על שווי הנכס. רצוי להזמין שמאי מקרקעין שמוסכם על שני הצדדים. השמאי יעריך את שווי השוק הנוכחי של הבית. מהשווי הזה מפחיתים את יתרת המשכנתא הקיימת, ואת היתרה מחלקים בין בני הזוג (לרוב שווה בשווה, אלא אם הוסכם אחרת).
שלב 2: בדיקת היתכנות פיננסית וקבלת אישור עקרוני
זהו השלב בו אתם פונים אליי, יועצת המשכנתאות שלכם. אנו בונים יחד את התיק, מחשבים בדיוק את ההכנסות וההוצאות, מגישים את הבקשה לבנק ומוודאים שהבנק מוכן לאשר לכם את המשכנתא במתכונת של לווה יחיד. רק לאחר קבלת אישור עקרוני כתוב ורשמי מהבנק, ממשיכים לשלב הבא.
שלב 3: אישור הסכם הגירושין בערכאה משפטית
כעת חותמים על הסכם הגירושין, הכולל את פרטי פירוק השיתוף בנכס בדיוק כפי שאושר על ידי הבנק. את ההסכם יש לאשר ולקבל עבורו תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני.
שלב 4: ביצוע העברת הזכויות בפועל מול הבנק והטאבו
עם פסק הדין המאושר, חוזרים לבנק. חותמים על מסמכי המשכנתא החדשים, רושמים הערות אזהרה מתאימות, הבנק מסלק את בן הזוג היוצא מההלוואה (או לחילופין מעמיד הלוואה חדשה שמסלקת את הישנה ומעבירה את היתרה הרלוונטית לבן הזוג היוצא), והזכויות בטאבו מועברות על שמכם בלבד.
מה קורה לתנאי המשכנתא הקיימים? מחזור לעומת גרירה
שאלה קריטית נוספת היא מה עולה בגורלם של תנאי המשכנתא והריביות שהיו לכם עד כה.
ברוב המקרים, כשאחד מבני הזוג נשאר בנכס ורק מעביר את הזכויות על שמו, יש צורך במחזור משכנתא לפחות של החלק החדש. אם יש לכם משכנתא קיימת בתנאים מצוינים שנלקחה לפני מספר שנים, נשאף לשמר אותה. העברת הזכויות מאפשרת בדרך כלל לשמור על הריביות הקיימות עבור היתרה שנותרה לתשלום.
עם זאת, אם עליכם להגדיל את המשכנתא כדי לשלם לבן הזוג היוצא את חלקו בהון העצמי, החלק הנוסף (הכסף החדש) יינתן לרוב בתנאי השוק של היום, שהם עשויים להיות שונים. בנוסף, אם עליכם לפרוס את המשכנתא מחדש למספר שנים רב יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי (כדי שתעמדו ביחס ההחזר כלווה יחיד), הדבר ידרוש מחזור משכנתא מלא, מה שאומר תמחור מחדש של הריביות בהתאם לתנאי השוק הנוכחיים.
תקופת הביניים: הסכנה הגדולה לדירוג האשראי שלכם (BDI)
אני רוצה להתעכב על נקודה קריטית שמפילה לא מעט עסקאות. תקופת הגירושין היא לרוב מתוחה מאוד. פעמים רבות, אחד מבני הזוג עוזב את הבית, החשבון המשותף מתרוקן, ומתחילים ויכוחים מי משלם את המשכנתא החודשית.
חשוב להבין: אם המשכנתא חוזרת או אם ישנם פיגורים בתשלום בתקופת הביניים, דירוג האשראי (BDI) של שניכם ייפגע קשות.
ברגע שדירוג האשראי נפגע, הבנק לא יאשר לאף אחד מכם לא משכנתא לפירוק שיתוף ולא משכנתא עתידית לרכישת דירה אחרת. גם אם אתם נמצאים בסכסוך משפטי חריף, עליכם לוודא שהמשכנתא החודשית משולמת בזמן ושהחשבונות שלכם מנוהלים ללא חריגות. פגיעה בהיסטוריית האשראי בשלב הזה תחסום בפניכם את כל אפשרויות המימון.
פתרונות חלופיים: מה עושים כשהבנק מסרב?
אם למרות הכל ההכנסה שלכם אינה מספקת כדי לאשר את המשכנתא על שמכם בלבד, קיימים מספר פתרונות חלופיים שכדאי לבחון:
- הוספת ערב תומך: ניתן לעיתים לצרף קרוב משפחה מדרגה ראשונה (לרוב הורים) כערב תומך שמשלם חלק מההחזר החודשי. כך הבנק מתחשב גם בהכנסות שלו, מה שעשוי לשפר את יחס ההחזר ולאפשר את אישור העסקה.
- הקטנת התחייבויות: סגירת הלוואות קצרות מועד באמצעות עזרה משפחתית כדי לפנות "אוויר" בהכנסה הפנויה ולהקטין את יחס ההחזר הכולל.
- מכירת הנכס לצד שלישי: אם אין ברירה ואין שום יכולת פיננסית להחזיק בנכס לבד, ההחלטה הכלכלית הנכונה ביותר היא למכור את הנכס, לפרוע את המשכנתא, לחלק את ההון שנשאר ולהתחיל מחדש, כל אחד בדרכו, עם דירה המותאמת למידותיו הפיננסיות החדשות.
תפקידו של יועץ המשכנתאות בתהליך הגירושין
דווקא בתקופה שבה הראש עמוס בדאגות משפטיות, רגשיות ומשפחתיות, ניהול המשכנתא דורש מוח אנליטי, קר ונטול פניות. העבודה שלי כרואת חשבון ויועצת משכנתאות בבית ש.ל.י לפיננסים היא להוריד מכם את כאב הראש הזה. אנו מנתחים יחד את המצב הפיננסי האמיתי, מדברים בשפה של הבנק, בונים אסטרטגיה חכמה להצגת ההכנסות, ומוודאים שהסכם הגירושין שאתם עומדים לחתום עליו הוא כזה שניתן לממן ולקיים במציאות.
סיכום אישי
פרידה היא תמיד קשה, אבל היא גם הזדמנות לבנות פרק חדש ובריא יותר. תכנון פיננסי נכון של פירוק השיתוף והמשכנתא יבטיח שהפרק החדש שלכם יתחיל ברגל ימין, עם קורת גג יציבה וביטחון כלכלי אמיתי. אל תשאירו את הטיפול במשכנתא לסוף התהליך – הפכו אותה לחלק בלתי נפרד מתכנון הפרידה כבר מהרגע הראשון.
שאלות ותשובות (שאלות נפוצות)
האם הבנק יכול להכריח אותנו למכור את הבית?
הבנק אינו ממהר להכריח אתכם למכור את הבית כל עוד תשלומי המשכנתא משולמים כסדרם. עם זאת, אם בעקבות הגירושין אף אחד מכם לא משלם את המשכנתא ונוצר חוב, הבנק רשאי לפתוח בהליכי הוצאה לפועל וכינוס נכסים, שבסופם הנכס אכן יימכר כדי לכסות את החוב. לכן קריטי להמשיך לשלם את המשכנתא גם בתקופת המעבר.
האם נצטרך לשלם עמלות פירעון מוקדם (קנסות) בתהליך פירוק שיתוף?
אם אתם משאירים את המשכנתא הקיימת באותם תנאים ורק מבצעים העברת זכויות, לרוב לא תשלמו עמלות פירעון מוקדם על החלק הזה (למעט עמלות תפעוליות). אם תידרשו למחזר את המשכנתא כולה כדי לפרוס אותה מחדש או לשנות מסלולים, ייתכן שיחולו עמלות פירעון מוקדם בהתאם לתנאי השוק בעת המחזור. מי נושא בעלות זו? זהו עניין למשא ומתן במסגרת הסכם הגירושין שלכם.
מה קורה אם חתמנו על הסכם גירושין אבל הבנק מסרב לתת לי משכנתא על שמי?
זהו מצב בעייתי שדורש לרוב פתיחה מחדש של ההסכם או פנייה מחודשת לבית המשפט. תצטרכו לשקול חלופות כמו הבאת ערב תומך (לרוב הורה), או, אם אין ברירה, שינוי ההסכם לכדי מכירת הנכס לצד שלישי וחלוקת הכספים. זוהי בדיוק הסיבה שבגללה חובה לקבל אישור עקרוני לפני אישור ההסכם בבית המשפט.
האם אצטרך לשלם מס רכישה על החלק שאני קונה מבן/בת הזוג?
ככלל, העברת זכויות במקרקעין הנעשית אגב גירושין ובהתאם לפסק דין, אינה נחשבת ל"עסקה במקרקעין" החייבת במס שבח או במס רכישה, אלא מהווה חלוקת רכוש. עם זאת, דיני המיסים הם מורכבים ולכן תמיד חובה להיוועץ בעורך דין מומחה לדיני משפחה ומקרקעין כדי לוודא שההסכם מנוסח בצורה שאינה חושפת אתכם לחבויות מס מיותרות.