כמה עולה מיליון שקל משכנתא? טבלת ההחזר החודשי לכל מסלול ולכל תקופה

בקצרה: מיליון שקל משכנתא בריבית קבועה לא צמודה של כ-4.9% ל-25 שנה עולה כ-5,790 ש"ח בחודש — כלומר כ-579 ש"ח לחודש על כל 100,000 ש"ח שאתה לווה. זה המכפיל שצריך להיות לך בראש לפני שאתה נכנס לבנק, כי הוא מתרגם כל שאלה של "כמה דירה אני יכול לקנות" למספר אחד שאתה באמת מרגיש בסוף החודש.

כשלקוח מתיישב מולי בפעם הראשונה, כמעט תמיד השאלה הראשונה היא "כמה משכנתא אני יכול לקבל". זו שאלה חשובה, אבל היא לא השאלה הנכונה. השאלה הנכונה היא "כמה עולה לי כל מיליון שקל שאני לוקח" — כי ברגע שיש לך את המספר הזה, אתה מפסיק להיות תלוי בטבלאות של הבנקאי ומתחיל לנהל את העסקה בעצמך.

במאמר הזה אני נותן לך את הטבלה המלאה: כמה עולה מיליון שקל בכל מסלול, בכל תקופה, וכמה ריבית אתה משלם בסוף הדרך. כל המספרים מחושבים בלוח שפיצר, ואתה מוזמן לקחת אותם איתך לפגישה בבנק.

מה תלמדו במאמר הזה

• מה ההחזר החודשי על כל מיליון שקל בקל"צ, בקבועה צמודה ובפריים
• כמה ריבית מצטברת אתה משלם בכל תקופה — 15, 20, 25 ו-30 שנה
• למה בחירת התקופה משפיעה על העלות יותר מהתמקחות על הריבית
• איפה המלכודת של המסלולים שנראים "זולים" בטבלה
• איך בונים מהמכפיל הזה תמהיל אמיתי — דוגמה מלאה על 900,000 ש"ח
• איך להשתמש במספר הזה בפגישה בבנק בלי להסתבך

💰 המכפיל: כמה עולה מיליון שקל בחודש

לפני שנכנסים לטבלאות, בוא נסגור את העיקרון. בהלוואת משכנתא רגילה (לוח שפיצר) אתה משלם כל חודש סכום קבוע שמורכב משני חלקים: החזר של הקרן — הכסף שלווית — וריבית על היתרה שעוד לא החזרת. בהתחלה רוב התשלום הולך לריבית, ולקראת הסוף רוב התשלום הולך לקרן.

הדבר החשוב להבנה: ההחזר החודשי הוא ליניארי ביחס לסכום ההלוואה. אם מיליון שקל עולה לך 5,790 ש"ח בחודש, אז חצי מיליון יעלה בדיוק חצי — 2,895 ש"ח, ו-1.5 מיליון יעלו 8,685 ש"ח. זה אומר שמספיק לך לזכור מספר אחד לכל מסלול ולכל תקופה, ואתה יכול לחשב בראש כל תרחיש.

נכון להיום, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% (הופחתה ב-6 ביולי 2026), וריבית הפריים נגזרת ממנה בתוספת קבועה של 1.5% — כלומר 5.0%. הריביות הממוצעות שבנק ישראל מפרסם למשכנתאות חדשות נעות סביב 4.8%-4.9% במסלול קבוע לא צמוד לתקופות ארוכות, וסביב 3.4%-3.5% במסלול קבוע צמוד מדד. אלה הריביות שבהן אני משתמש בטבלאות שלמטה. הריבית שאתה תקבל בפועל תלויה בשיעור המימון שלך, בהכנסה, בדירוג האשראי ובמידת ההתמקחות — ולכן תראה את המספרים כנקודת מוצא, לא כהבטחה.

📊 טבלת ההחזר על כל מיליון שקל

קבועה לא צמודה (קל"צ) — ריבית 4.9%

זה המסלול היקר ביותר בהחזר החודשי, והבטוח ביותר: הריבית נעולה, אין הצמדה למדד, וההחזר שאתה רואה ביום החתימה הוא ההחזר שתשלם גם בעוד 20 שנה.

• 15 שנה: 7,856 ש"ח בחודש. סה"כ תשלום 1,414,070 ש"ח — מתוכם 414,070 ש"ח ריבית.
• 20 שנה: 6,544 ש"ח בחודש. סה"כ תשלום 1,570,666 ש"ח — מתוכם 570,666 ש"ח ריבית.
• 25 שנה: 5,788 ש"ח בחודש. סה"כ תשלום 1,736,336 ש"ח — מתוכם 736,336 ש"ח ריבית.
• 30 שנה: 5,307 ש"ח בחודש. סה"כ תשלום 1,910,616 ש"ח — מתוכם 910,616 ש"ח ריבית.

קבועה צמודה למדד — ריבית 3.5%

כאן ההחזר ההתחלתי נמוך יותר, אבל המספרים בטבלה הם לפני הצמדה למדד. הקרן והתשלום יעלו בקצב האינפלציה, ולכן זו לא באמת העלות הסופית — נגיע לזה בהמשך.

• 20 שנה: 5,800 ש"ח בחודש. סה"כ 1,391,903 ש"ח — מתוכם 391,903 ש"ח ריבית.
• 25 שנה: 5,006 ש"ח בחודש. סה"כ 1,501,871 ש"ח — מתוכם 501,871 ש"ח ריבית.
• 30 שנה: 4,490 ש"ח בחודש. סה"כ 1,616,561 ש"ח — מתוכם 616,561 ש"ח ריבית.

פריים — ריבית פריים פחות 0.5% (כלומר 4.5% היום)

הריבית כאן משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית במשק. המספרים נכונים לרמת הפריים של היום, ויכולים לעלות או לרדת.

• 20 שנה: 6,326 ש"ח בחודש. סה"כ 1,518,359 ש"ח — מתוכם 518,359 ש"ח ריבית.
• 25 שנה: 5,558 ש"ח בחודש. סה"כ 1,667,497 ש"ח — מתוכם 667,497 ש"ח ריבית.
• 30 שנה: 5,067 ש"ח בחודש. סה"כ 1,824,067 ש"ח — מתוכם 824,067 ש"ח ריבית.

המכפיל שכדאי לזכור בעל פה: במסלול קל"צ ל-25 שנה, כל 100,000 ש"ח משכנתא ≈ 579 ש"ח בחודש. אם אתה שוקל להעלות את ההצעה על דירה ב-150,000 ש"ח, אתה יודע מיד שזה כ-870 ש"ח נוספים בחודש, כל חודש, במשך 25 שנה.

⏳ למה התקופה עולה לך יותר מהריבית

זו הנקודה שהכי מפתיעה לקוחות. אנשים משקיעים שבועות בהתמקחות על 0.1% בריבית, ומחליטים על התקופה בשתי דקות — בעוד שההשפעה של התקופה גדולה בהרבה.

קח את הדוגמה של מיליון שקל בקל"צ 4.9%:

• ל-25 שנה: החזר של 5,788 ש"ח, ריבית מצטברת של 736,336 ש"ח.
• ל-20 שנה: החזר של 6,544 ש"ח, ריבית מצטברת של 570,666 ש"ח.

ההפרש בהחזר החודשי הוא 756 ש"ח — לא נעים, אבל אפשרי לרוב המשפחות. ההפרש בריבית המצטברת הוא 165,670 ש"ח. במילים אחרות, תוספת של 756 ש"ח בחודש חוסכת לך יותר מ-165,000 ש"ח לאורך חיי ההלוואה. שום התמקחות על הריבית לא תיתן לך את זה.

ההפך גם נכון: המעבר מ-25 ל-30 שנה מוריד את ההחזר ב-481 ש"ח בלבד (מ-5,788 ל-5,307), אבל מוסיף 174,280 ש"ח לריבית. זו עסקה גרועה במיוחד — אתה משלם הרבה מאוד תמורת הקלה חודשית קטנה יחסית.

הכלל שאני עובדת לפיו: קח את התקופה הקצרה ביותר שאתה עומד בה בנוחות, לא את הארוכה ביותר שהבנק מאשר. ואם אתה חושש מהתחייבות — קח תקופה ארוכה יותר ופרע מוקדם כשאתה יכול. פירעון מוקדם במסלול פריים הוא ללא עמלת היוון, ולכן זו דרך בטוחה לקבל גמישות בלי לשלם עליה מראש.

🔍 המלכודת של המסלול ה"זול"

תסתכל שוב על הטבלאות. המסלול הצמוד למדד נראה הזול ביותר — 5,006 ש"ח לעומת 5,788 בקל"צ, פער של כמעט 800 ש"ח בחודש. הרבה לווים בוחרים אותו בדיוק בגלל השורה הזו. אבל המספר הזה מטעה, כי הוא לא כולל את המדד.

בוא נראה מה קורה בפועל. נניח שלקחת 300,000 ש"ח במסלול קבוע צמוד ב-3.5% ל-25 שנה. ההחזר ההתחלתי הוא 1,502 ש"ח. אם האינפלציה תעמוד על 2% בשנה — קצב סביר, בתוך יעד בנק ישראל — אז אחרי חמש שנים:

• יתרת הקרן ללא הצמדה הייתה יורדת לכ-258,961 ש"ח.
• יתרת הקרן בפועל, אחרי הצמדה, תעמוד על כ-285,914 ש"ח.
• ההחזר החודשי יעלה מ-1,502 לכ-1,658 ש"ח.

כלומר: החזרת חמש שנים, שילמת כ-90,000 ש"ח — והקרן ירדה בפחות מ-15,000 ש"ח. זה לא אומר שהמסלול הצמוד רע; הוא הגיוני כשהריבית הריאלית נמוכה ואתה מתכנן לפרוע מוקדם. זה כן אומר שאסור להשוות אותו לקל"צ לפי שורת ההחזר בלבד.

המלכודת השנייה היא הפריים. ההחזר של 5,558 ש"ח למיליון נכון לפריים של היום. נבדוק מה קורה על רכיב של 300,000 ש"ח ל-25 שנה בתרחישי ריבית שונים:

• פריים אפקטיבי 4.0%: 1,584 ש"ח בחודש.
• פריים אפקטיבי 4.5% (המצב היום): 1,667 ש"ח בחודש.
• פריים אפקטיבי 5.0%: 1,754 ש"ח בחודש.
• פריים אפקטיבי 5.5%: 1,842 ש"ח בחודש.

עלייה של אחוז שלם בריבית מוסיפה כאן 175 ש"ח בחודש על כל 300,000 ש"ח. אם שמת מיליון שקל בפריים, אותה עלייה תעלה לך כ-583 ש"ח בחודש. לפני שאתה בוחר תמהיל, תעשה את התרגיל הזה על הסכום שלך ותשאל את עצמך: אם זה יקרה — התקציב המשפחתי שלי סופג את זה, או שאני בבעיה?

🧮 מהמכפיל לתמהיל: דוגמה מלאה על 900,000 ש"ח

עכשיו נחבר הכול. נניח שאתה קונה דירה ב-1,200,000 ש"ח באשקלון, יש לך הון עצמי של 300,000 ש"ח, ואתה צריך 900,000 ש"ח משכנתא — שיעור מימון של 75%, התקרה לדירה יחידה.

נבנה תמהיל פשוט ומאוזן, שליש בכל מסלול, ל-25 שנה:

• 300,000 ש"ח בקל"צ 4.9% — 1,736 ש"ח בחודש.
• 300,000 ש"ח בקבועה צמודה 3.5% — 1,502 ש"ח בחודש (לפני מדד).
• 300,000 ש"ח בפריים 4.5% — 1,667 ש"ח בחודש.

סה"כ החזר חודשי התחלתי: כ-4,905 ש"ח. סך התשלומים הצפוי לאורך התקופה — בהנחה שהריביות והמדד יישארו במקום — הוא כ-1,471,711 ש"ח, מתוכם כ-571,711 ש"ח ריבית.

עכשיו תשווה את זה לחלופה של להכניס את כל 900,000 השקלים לקל"צ: ההחזר יהיה 5,209 ש"ח בחודש, והריבית המצטברת 662,702 ש"ח. הפער הוא 304 ש"ח בחודש ו-כ-91,000 ש"ח ריבית — אבל בתמורה לפער הזה קיבלת ודאות מלאה על כל ההלוואה, בלי חשיפה למדד ובלי חשיפה לפריים.

אין כאן תשובה נכונה אחת. יש כאן החלטה מודעת: כמה ודאות אתה קונה, ובכמה. זה בדיוק מה שהטבלה הזו מאפשרת לך — לתמחר את הביטחון שלך בשקלים במקום להתווכח על תחושות.

שתי מגבלות שכדאי להכיר לפני שאתה בונה תמהיל: בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) — כדי שלא תהיה חשוף כולך לשינויי ריבית. ובאשר ליכולת ההחזר, כלל האצבע המקובל בבנקים הוא שההחזר החודשי לא יעלה על כשליש מההכנסה נטו של משק הבית. בתמהיל שלמעלה, החזר של כ-4,905 ש"ח מחייב הכנסה נטו של בערך 15,000 ש"ח לפחות.

✅ איך להשתמש במספרים האלה בפגישה בבנק

הנה מה שאני ממליצה לעשות ממש לפני שאתה יושב מול הבנקאי:

קודם כול, תגיע עם ההחזר שאתה רוצה, לא עם הסכום. אם אתה יודע שאתה נוח עם 5,500 ש"ח בחודש, המכפיל אומר לך מיד שבקל"צ ל-25 שנה זה בערך 950,000 ש"ח משכנתא. עכשיו אתה מנהל את השיחה, לא הפוך.

שנית, בקש תמיד את סך התשלומים ולא רק את ההחזר. לפי הוראות בנק ישראל, הבנק חייב להציג לך את הנתונים המרכזיים של ההצעה בצורה שמאפשרת השוואה, כולל העלות הכוללת. הצעה עם החזר חודשי נמוך יותר יכולה בקלות להיות יקרה יותר בעשרות אלפי שקלים.

שלישית, בקש שתי הצעות באותה תקופה בדיוק. ההשוואה היחידה שאפשר לעשות בין בנקים היא כשהתמהיל והתקופה זהים. אם בנק אחד נותן לך הצעה ל-30 שנה ובנק שני ל-25, אתה לא משווה כלום.

ורביעית, אל תשכח לבדוק את המספר מול התקציב האמיתי שלך — לא מול המשכורת ברוטו, אלא מול מה שנשאר אחרי כל ההוצאות הקבועות. משכנתא היא ההתחייבות הארוכה ביותר שתיקח בחיים; היא צריכה להשאיר לך מקום לחיות.

📌 שורה תחתונה

מיליון שקל משכנתא בקל"צ ל-25 שנה עולה כ-5,790 ש"ח בחודש, וכ-736,000 ש"ח ריבית לאורך הדרך. במסלול צמוד ההחזר ההתחלתי נמוך יותר אבל הקרן גדלה עם המדד, ובפריים ההחזר תלוי בהחלטות בנק ישראל.

ברגע שיש לך את המכפיל בראש, כל שאר ההחלטות נעשות פשוטות יותר: כמה דירה אתה יכול לקנות, כמה תקופה כדאי לך לקחת, ומתי הצעה של בנק היא באמת טובה. תיקח את הטבלה הזו איתך — היא שווה יותר מכל תחזית ריבית.

שאלות נפוצות

כמה עולה מיליון שקל משכנתא בחודש?

במסלול קבוע לא צמוד בריבית של כ-4.9% לתקופה של 25 שנה, ההחזר החודשי על מיליון שקל הוא כ-5,788 ש"ח. ל-20 שנה ההחזר עולה לכ-6,544 ש"ח, ול-30 שנה הוא יורד לכ-5,307 ש"ח. במסלול הצמוד למדד ההחזר ההתחלתי נמוך יותר — כ-5,006 ש"ח ל-25 שנה — אבל הוא עולה עם המדד.

כמה ריבית משלמים בסך הכול על מיליון שקל?

תלוי בעיקר בתקופה. בקל"צ 4.9%: ל-15 שנה כ-414,000 ש"ח ריבית, ל-20 שנה כ-571,000 ש"ח, ל-25 שנה כ-736,000 ש"ח ול-30 שנה כ-911,000 ש"ח. כלומר המעבר מ-20 ל-30 שנה מכפיל כמעט את סך הריבית שתשלם.

עדיף לקחת משכנתא ל-25 או ל-30 שנה?

מבחינת עלות, 25 שנה עדיפה בבירור: המעבר ל-30 שנה מוזיל את ההחזר בכ-481 ש"ח בלבד אבל מוסיף כ-174,000 ש"ח לריבית. 30 שנה מתאימה כשההחזר ל-25 שנה מותח אותך מעבר ליכולת, או כשאתה מתכנן פירעון מוקדם משמעותי. הכלל הפשוט: התקופה הקצרה ביותר שאתה עומד בה בנוחות.

למה המסלול הצמוד למדד נראה זול יותר?

כי הטבלה מציגה את ההחזר לפני הצמדה. במסלול צמוד, גם יתרת הקרן וגם ההחזר עולים בקצב המדד. בדוגמה של 300,000 ש"ח ל-25 שנה עם אינפלציה של 2%, אחרי חמש שנים ההחזר עולה מ-1,502 לכ-1,658 ש"ח והיתרה עומדת על כ-285,914 ש"ח במקום כ-258,961 ש"ח. ההשוואה הנכונה בין מסלולים היא תמיד על העלות הכוללת, לא על שורת ההחזר.

כמה ישתנה ההחזר שלי אם ריבית הפריים תעלה?

עלייה של אחוז שלם בריבית הפריים מוסיפה כ-175 ש"ח בחודש על כל 300,000 ש"ח שלקחת במסלול, בהלוואה ל-25 שנה — כלומר כ-583 ש"ח על כל מיליון. לפני שאתה קובע כמה לשים בפריים, כדאי לבדוק אם התקציב שלך סופג עלייה כזו.

כמה הכנסה צריך כדי לעמוד במשכנתא של מיליון שקל?

כלל האצבע המקובל בבנקים הוא שההחזר החודשי לא יעלה על כשליש מההכנסה נטו של משק הבית. אם ההחזר על מיליון שקל ל-25 שנה הוא כ-5,790 ש"ח, המשמעות היא הכנסה נטו של כ-17,000-18,000 ש"ח לפחות. בתמהיל מעורב, שבו חלק מהכסף במסלולים זולים יותר, הדרישה יורדת בהתאם.

יוליה זורובסקי, רו"ח ויועצת משכנתאות. shelifinance.co.il