הורים קונים דירה לילד: על שם מי לרשום, כמה מס רכישה זה חוסך, ואיך הבנק מסתכל על משכנתא שההורים מממנים

בקצרה: אם אתה קונה דירה לילד בגיר (מעל 18) שאין לו דירה, ברוב המקרים הכי משתלם לרשום את הדירה על שמו ולתת לו את ההון העצמי במתנה: הוא נהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (פטור עד 1,978,745 ₪) ומשיעור מימון של עד 75%, בעוד שרישום על שמך כהורה שכבר יש לו דירה מתחיל ב-8% מס מהשקל הראשון ומימון של 50% בלבד. המחיר של הבחירה הזו: הדירה באמת שלו, ולכן צריך לתכנן מראש גם את ההגנות המשפטיות וגם את מבנה המשכנתא — כי הבנק בודק את ההכנסה של מי שרשום כבעלים, לא שלך.

מה תלמדו במאמר הזה

• למה הגיל של הילד (18 ומעלה או קטין) הופך את כל התמונה של מס הרכישה.
• שלוש דרכים לרשום את הדירה — על שם הילד, על שמך, או במשותף — וכמה מס משלמים בכל אחת, עם מספרים אמיתיים.
• למה "לקנות על שמי ולהעביר לו אחר כך" עולה כמעט תמיד יותר, גם עם ההנחה של שליש ממס הרכישה בהעברה ללא תמורה.
• איך הבנק מסתכל על משכנתא של ילד שההורים מממנים: הון עצמי במתנה, לווה נוסף, ומשכנתא לכל מטרה על הבית שלך.
• ההגנות שכדאי להכין כשהדירה רשומה על שם הילד, ומה אסור לעשות עם הפנסיה שלך.

🎯 שאלת הפתיחה: מה מעמד הילד מבחינת רשות המסים?

לפני שמדברים על בנקים ומסלולים, יש שאלה אחת שקובעת הכול: האם הילד הוא "רוכש" נפרד או חלק מהתא המשפחתי שלך?

חוק מיסוי מקרקעין רואה את הרוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 כרוכש אחד. כלומר, אם תרשום דירה על שם ילד קטין, רשות המסים תתייחס לזה כאילו אתה קנית דירה נוספת, עם כל המשמעות במס הרכישה. יתרה מזאת: כל עסקת מקרקעין על שם קטין דורשת אישור מראש של בית המשפט לענייני משפחה (לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות), וגם מכירה עתידית של הדירה תדרוש אישור כזה, כשבית המשפט מוודא שהתמורה נשמרת לטובת הקטין. בפועל, גם הבנקים לא מעמידים משכנתא לנכס שרשום על שם קטין. לכן, בפועל, המאמר הזה עוסק בילד בגיר — סטודנט, חייל משוחרר, זוג צעיר — שההורים רוצים לעזור לו להגיע לדירה.

ברגע שהילד מעל גיל 18, הוא תא משפחתי נפרד לצורך מס רכישה. אין לו דירה? הוא זכאי למדרגות של "דירה יחידה" בזכות עצמו, בלי קשר לכמה דירות יש לך.

💰 שלוש דרכים לרשום — והמס בכל אחת

בואו ניקח דירה טיפוסית בדרום, נגיד דירת 4 חדרים באשקלון במחיר 1,700,000 ₪, ונבדוק מה קורה בכל מבנה בעלות. (מדרגות מס הרכישה לשנת 2026 מוקפאות בחוק עד ינואר 2028: לדירה יחידה פטור עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% מעל; לדירה נוספת 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל.)

מסלול א': הדירה נרשמת על שם הילד הבגיר

הילד הוא הרוכש, ואין לו דירה אחרת. המחיר, 1,700,000 ₪, נמוך מתקרת הפטור.

מס רכישה: 0 ₪.

מסלול ב': הדירה נרשמת על שמך (ההורה שכבר יש לו דירה)

מבחינת רשות המסים זו דירה נוספת שלך. שיעור המס: 8% מהשקל הראשון.

מס רכישה: 1,700,000 × 8% = 136,000 ₪.

זה ההפרש בין שני המסלולים בעסקה אחת: 136,000 ₪ שהולכים למדינה רק בגלל השם שכתוב בחוזה.

מסלול ג': רישום משותף (למשל 50% הילד, 50% ההורים)

כל אחד ממוסה על חלקו לפי מעמדו: חצי הילד (850,000 ₪) פטור, וחצי ההורים (850,000 ₪) ממוסה ב-8%, כלומר 68,000 ₪. יש מצבים שבהם רישום משותף הגיוני (למשל כשהבנק דורש שההורים יהיו בעלים כדי להיות לווים), אבל מבחינת מס זה "חצי הנחה" בלבד, ובעתיד יידרש טיפול נפרד בחלק של ההורים.

ומה אם הדירה יקרה יותר?

נניח דירה במחיר 2,200,000 ₪. על שם הילד (דירה יחידה): החלק שמעל 1,978,745 ₪ הוא 221,255 ₪, ועליו 3.5% — כ-7,744 ₪ בלבד. על שמך (דירה נוספת): 2,200,000 × 8% = 176,000 ₪. הפער רק גדל ככל שהדירה יקרה יותר.

🔄 "אקנה על שמי ואעביר לו אחר כך במתנה" — למה זה כמעט תמיד יקר יותר

זו התוכנית שאני שומעת הכי הרבה, ויש בה היגיון על פניו: העברה ללא תמורה בין הורה לילד נהנית משתי הקלות. המקבל משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה חל עליו לפי מעמדו, ונותן המתנה זכאי לפטור ממס שבח בהעברה לקרוב (סעיף 62 לחוק).

הבעיה היא סדר הפעולות. אם קנית על שמך, כבר שילמת את ה-136,000 ₪ של דירה נוספת ביום הרכישה. ההעברה לילד אחר כך אכן זולה (שליש מאפס במקרה שלנו, כלומר 0 ₪), אבל הכסף ששילמת בכניסה לא חוזר. בנוסף, כדי שההעברה תוכר כמתנה אמיתית, הילד צריך לקבל את הדירה ללא תמורה בפועל — ואם יש עליה משכנתא, צריך לפתור גם אותה מול הבנק.

ויש עוד מחיר, פחות מוכר: תקופת צינון. ילד שקיבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה בפטור ממס שבח כדירה יחידה צריך להמתין לפי סעיף 49ו לחוק: 4 שנים מיום קבלת המתנה, או 3 שנים אם גר בדירה דרך קבע. ילד שקנה את הדירה בעצמו, בכסף שקיבל במתנה, לא כפוף לתקופת הצינון הזו.

השורה התחתונה: מתנה של כסף לפני הרכישה כמעט תמיד עדיפה על מתנה של דירה אחרי הרכישה. בישראל אין מס מתנות על העברת כסף בין הורים לילדים, והבנק יודע לעבוד עם זה.

🏦 איך הבנק מסתכל על הדירה של הילד

כאן נכנס החלק שרוב ההורים לא מתכננים מראש. הבנק מלווה לבעלים של הנכס. אם הדירה על שם הילד, הילד הוא הלווה, וההכנסה שלו היא זו שנבדקת.

שיעור המימון: 75% מול 50%

לפי מגבלות בנק ישראל, רוכש דירה יחידה יכול לקבל עד 75% משווי הדירה; משפר דיור עד 70%; ורוכש דירה נוספת (להשקעה) עד 50% בלבד. בדירה של 1,700,000 ₪:

• על שם הילד (דירה יחידה): משכנתא עד 1,275,000 ₪, הון עצמי נדרש 425,000 ₪.
• על שמך (דירה נוספת): משכנתא עד 850,000 ₪, הון עצמי נדרש 850,000 ₪, ועוד 136,000 ₪ מס רכישה. סך המזומן: 986,000 ₪.

כלומר, רישום על שם הילד לא רק חוסך מס — הוא חוסך יותר מחצי מיליון שקל במזומן שצריך להביא לעסקה.

יחס ההחזר: ההכנסה של הילד היא המגבלה

בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה הפנויה, ובפועל רוב הבנקים נעצרים סביב 40%. נניח שהילד מרוויח 9,000 ₪ נטו. ההחזר המקסימלי שהבנק יאשר לו הוא בערך 3,600 ₪ בחודש.

לצורך ההמחשה בלבד, בהנחת ריבית משוקללת של כ-4.5% ל-30 שנה (לוח שפיצר), החזר של 3,600 ₪ מספיק להלוואה של כ-710,000 ₪ בלבד. אבל המשכנתא שהוא צריך היא 1,275,000 ₪, וההחזר עליה באותם תנאים הוא כ-6,460 ₪ בחודש — פי שניים ממה שהבנק יאשר על ההכנסה שלו.

יש שלוש דרכים לסגור את הפער הזה, ואפשר לשלב ביניהן:

1. להגדיל את המתנה. אם תיתן לו 990,000 ₪ במקום 425,000 ₪, המשכנתא יורדת ל-710,000 ₪ והוא עומד בה לבד. זה הפתרון הנקי ביותר, אם יש לך את הכסף הפנוי.
2. לצרף אותך כלווה נוסף. רוב הבנקים מאפשרים לצרף הורה כלווה נוסף (יש שקוראים לזה "לווה תומך" או "ערב תומך"), גם כשהנכס רשום רק על שם הילד, וההכנסה שלך מצטרפת לחישוב יחס ההחזר. שים לב: מבחינת הבנק אתה חייב בכל ההלוואה, לא רק בחלק, וזה יופיע כהתחייבות שלך בכל בקשת אשראי עתידית. כל בנק וקווי המדיניות שלו — יש כאלה שדורשים שהלווה הנוסף יחזיק גם חלק בבעלות.
3. להוריד את ההחזר עם תקופה ארוכה ומסלולים נכונים. 30 שנה במקום 20, וחלוקה חכמה בין קבועה לא צמודה, פריים ומשתנה. זה לא פותר פער של פי שניים, אבל זה מקטין אותו.

מכתב מתנה — לא הלוואה

הבנק שואל מאיפה ההון העצמי. כשהכסף מגיע מההורים, הוא ידרוש בדרך כלל מכתב מתנה (או תצהיר) שבו אתה מצהיר שהסכום ניתן ללא תמורה ואינו הלוואה. הסיבה פשוטה: אם זו הלוואה, היא התחייבות של הילד, שמקטינה את יחס ההחזר שלו. ואם בכל זאת מדובר בהלוואה משפחתית שאתה רוצה שתוחזר, תכננו את זה בגלוי ובהסכם כתוב — לא בניגוד למה שהוצהר לבנק.

🏠 משכנתא לכל מטרה על הבית שלך — כשאין מזומן פנוי

הרבה הורים "עשירים בנכס, עניים במזומן": הבית שלהם שווה מיליונים, אבל אין 425,000 ₪ בעו"ש. הפתרון הנפוץ הוא משכנתא לכל מטרה על הבית שלך, שהתמורה שלה הופכת למתנה לילד.

המגבלה של בנק ישראל: סך השעבוד על הנכס לא יעלה על 50% משוויו. דוגמה: הבית שלך שווה 2,000,000 ₪ ונשארו עליו 400,000 ₪ משכנתא. התקרה הכוללת היא 1,000,000 ₪, כלומר אפשר לקחת בעיקרון עד 600,000 ₪ נוספים — בכפוף לכך שההכנסה שלך עומדת בהחזר החדש, ושתום תקופת ההלוואה מתיישב עם גיל הפרישה שלך.

שני דגשים חשובים:

• התזמון. משכנתא לכל מטרה לוקחת זמן (שמאות, אישור, רישום). אם הילד כבר חתם על חוזה עם לוח תשלומים, תתחיל את התהליך במקביל, לא אחריו.
• הפנסיה שלך לא הון עצמי. משיכת כספי פנסיה או קרן השתלמות לפני הזמן היא כמעט תמיד הטעות היקרה ביותר במשפחה: מס, אובדן תשואה, ואובדן הביטחון בגיל השלישי. הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות, לעומת זאת, יכולה להיות מקור זול, כי הכסף ממשיך להיות מושקע.

🛡️ הדירה שלו באמת: ההגנות שכדאי להכין

כשהדירה רשומה על שם הילד, היא שלו לכל דבר. הוא יכול למכור אותה, למשכן אותה, והיא נכס שלו בכל הליך עתידי — פרידה מבן זוג, נושים, חובות. ההורים שמממנים את רוב הרכישה צריכים לחשוב על זה בעיניים פקוחות, לא מתוך חשדנות, אלא מתוך תכנון:

• הסכם ממון לילד (אם הוא נשוי או עומד להינשא): הסכם שקובע שהדירה, וכל תמורה עתידית שלה, היא רכושו הנפרד. זה מסמך פשוט יחסית, שחוסך דרמות.
• הסכם משפחתי כתוב: אם אתם מתכננים שהילד יחזיר חלק מהכסף בעתיד, או שהדירה תשמש "בנק" למשפחה, כתבו את זה. זיכרון בעל פה הוא מתכון לסכסוך בין אחים.
• הערת אזהרה לטובת ההורים אפשרית במקרים מסוימים, אבל היא מסבכת את רישום המשכנתא ורוב הבנקים לא יאהבו אותה. תבדקו את זה מול עורך הדין לפני החתימה, לא אחרי.
• שוויון בין אחים: מתנה של מאות אלפי שקלים לילד אחד היא נושא שכדאי לפתוח מול כל הילדים, ולעגן בצוואה אם זה נכון לכם.

חשוב לזכור גם את הצד השני: הילד "מנצל" עכשיו את הזכות שלו לדירה יחידה. כשהוא ירצה לשדרג בעתיד, הוא יהיה משפר דיור — יוכל ליהנות ממדרגות דירה יחידה אם ימכור את הדירה הזו בתוך התקופה הקבועה בחוק (נכון ל-2026, 18 חודשים). זה לא חיסרון, זה פשוט חלק מהתכנון.

📋 סדר פעולות מומלץ

1. שיחה משפחתית על המספרים: כמה מזומן יש, כמה מגיע ממשכנתא לכל מטרה, וכמה הילד יכול לשאת לבד לפי ההכנסה שלו.
2. אישור עקרוני על שם הילד (ואם צריך, איתך כלווה נוסף) לפני שמחפשים דירה ברצינות. כך אתם יודעים את התקציב האמיתי.
3. מכתב מתנה מוכן מראש, והכסף עובר לחשבון של הילד בהעברה מתועדת.
4. ייעוץ מס ומשפט לפני החוזה: מבנה הבעלות, הסכם ממון, ושאלת ה-18 חודשים אם לילד יש כבר זכויות בדירה אחרת.
5. תמהיל משכנתא שמותאם לחיים של הילד, לא של ההורים: לפחות שליש בריבית קבועה (כדרישת בנק ישראל), ותחנות יציאה שיאפשרו לו למחזר או לפרוע כשההכנסה שלו תגדל.

שאלות נפוצות

האם כדאי לרשום דירה על שם ילד קטין כדי לחסוך במס רכישה?

בדרך כלל לא. ילד מתחת לגיל 18 נחשב חלק מהתא המשפחתי של הוריו לצורך מס רכישה, ולכן הדירה תמוסה כדירה נוספת של ההורים. בנוסף, כל רכישה או מכירה על שם קטין דורשת אישור של בית המשפט לענייני משפחה, והבנקים לא מעמידים משכנתא על נכס של קטין. היתרון במס מופיע רק כשהילד בגיר ותא משפחתי נפרד.

כמה מס רכישה משלם ילד בגיר שקונה דירה ראשונה ב-2026?

אם זו דירתו היחידה, יש פטור מלא על חלק השווי עד 1,978,745 ₪, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ ו-5% על החלק שמעל, עד 6,055,070 ₪. דירה של 1,700,000 ₪ פטורה לחלוטין; דירה של 2,200,000 ₪ תחויב בכ-7,744 ₪ בלבד. המדרגות מוקפאות בחוק עד ינואר 2028.

האם מתנה כספית מההורים חייבת במס?

לא. בישראל אין מס על מתנות כספיות בין הורים לילדים. הבנק, לעומת זאת, ירצה לראות מאיפה הגיע ההון העצמי וידרוש בדרך כלל מכתב מתנה או תצהיר שהכסף ניתן ללא תמורה ואינו הלוואה. אם בפועל מדובר בהלוואה משפחתית, זו התחייבות של הילד שמשפיעה על יחס ההחזר שלו.

ההורים יכולים להיות לווים במשכנתא גם אם הדירה לא על שמם?

ברוב הבנקים כן: הורה יכול להצטרף כלווה נוסף (לפעמים נקרא "לווה תומך") וההכנסה שלו מצטרפת לחישוב יחס ההחזר. חשוב להבין שמבחינת הבנק הלווה הנוסף אחראי לכל ההלוואה, וההתחייבות הזו תילקח בחשבון בכל אשראי עתידי שלו. יש בנקים שדורשים שהלווה הנוסף יחזיק גם חלק בבעלות, ולכן כדאי לברר את המדיניות לפני בחירת הבנק.

מה ההבדל בין לתת לילד כסף לפני הרכישה לבין להעביר לו דירה אחרי הרכישה?

מתנה של כסף לפני הרכישה מאפשרת לילד לקנות כרוכש דירה יחידה, לשלם מס רכישה נמוך או אפסי ולקבל מימון של עד 75%. העברת דירה שנקנתה על שם ההורים מחייבת קודם תשלום של 8% מס רכישה כדירה נוספת, ואחר כך העברה ללא תמורה שבה הילד משלם שליש מהמס לפי מעמדו, ועוד תקופת צינון של 3 או 4 שנים לפני שיוכל למכור בפטור ממס שבח. כמעט תמיד, הכסף לפני עדיף.

האם כדאי לקחת משכנתא לכל מטרה על הבית שלי כדי לעזור לילד?

זה כלי לגיטימי ונפוץ, בתנאי ששלושה דברים מתקיימים: סך השעבוד על הבית שלך לא עולה על 50% משוויו (מגבלת בנק ישראל), ההחזר החדש נכנס בנוחות בתקציב שלך, ותום ההלוואה לא גולש עמוק לתוך שנות הפרישה. מה שלא כדאי לעשות זה למשוך כספי פנסיה או קרן השתלמות לפני הזמן — זה כמעט תמיד המקור היקר ביותר.

יוליה זורובסקי, רו"ח ויועצת משכנתאות. shelifinance.co.il