בקצרה: תהליך של פירוק שיתוף אגב גירושין ורכישת חלקו של הגרוש/ה בנכס המשותף מחייב היערכות פיננסית מדוקדקת, הכוללת אישור הסכם גירושין בבית משפט, בחינת יכולת ההחזר של לווה יחיד, ומחזור המשכנתא הקיימת כך שהצד העוזב יופטר לחלוטין מהחוב.
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות בבית ש.ל.י לפיננסים, אני פוגשת לא מעט משפחות ברגעים המאתגרים ביותר של חייהן. פרידה וגירושין הם רעידת אדמה רגשית ומשפחתית, אך מעבר לפן האישי, מדובר גם ברעידת אדמה כלכלית. הנכס המרכזי והיקר ביותר של רוב הזוגות הוא בית המגורים שלהם. כאשר מחליטים לפרק את החבילה, עולה כמעט תמיד השאלה: האם נמכור את הבית לצד שלישי ונתחלק בכסף, או שאחד מאיתנו יקנה את החלק של השני ויישאר בבית עם הילדים?
האופציה השנייה, המכונה בשפה המשפטית והבנקאית "פירוק שיתוף אגב גירושין", היא לרוב המועדפת על זוגות שרוצים לייצר יציבות מינימלית עבור הילדים ולא לעקור אותם מסביבתם הטבעית. אולם, מה שנראה פשוט על הנייר בין עורכי הדין, נתקל לא פעם בחומה בצורה כשהוא מגיע למחלקת החיתום של הבנק. מדוע זה קורה? משום שהבנק אינו כפוף להסכם הגירושין שלכם, והוא דורש לעבור תהליך אישור מחדש. במאמר המקיף הזה, אצלול אל נבכי התהליך ואסביר לכם כיצד לעבור אותו נכון, מבלי לסכן את העתיד הכלכלי שלכם.
מהו בעצם פירוק שיתוף אגב גירושין ואיך זה עובד?
פירוק שיתוף אגב גירושין הוא תהליך שבו צד אחד (הקונה) רוכש את חלקו של הצד השני (המוכר) בנכס המשותף. אם הנכס היה בבעלות משותפת של 50%-50%, המשמעות היא שהצד הנשאר צריך להביא הון עצמי או לקחת משכנתא חדשה כדי לשלם לצד העוזב את השווי של המחצית שלו, ובנוסף – לקחת על עצמו את מלוא תשלום המשכנתא הקיימת שעד כה שולמה במשותף.
בואו ניקח דוגמה עקרונית כדי להבין את המנגנון. נניח שבבעלותכם בית ששוויו הנוכחי בשוק הוא 3 מיליון שקלים. על הבית רובצת משכנתא קיימת של מיליון שקלים. "ההון העצמי הנטו" שנצבר בנכס הוא ההפרש בין השווי לבין החוב, כלומר 2 מיליון שקלים. המשמעות היא שכל צד זכאי למיליון שקלים. אם בת הזוג מעוניינת להישאר בנכס, עליה להעביר לבן הזוג מיליון שקלים (כדי לקנות את חלקו בהון העצמי), ובנוסף להעביר את המשכנתא הקיימת על שמה בלבד.
מבחינת הבנק, בת הזוג במקרה זה תצטרך לאשר משכנתא חדשה בסך של 2 מיליון שקלים (מיליון לכיסוי המשכנתא הישנה ומיליון להעברה לבן הזוג). זוהי למעשה בקשת אשראי חדשה לחלוטין, והבנק יבחן אותה כאילו היא רוכשת כעת דירה, תוך התמקדות ביכולת ההחזר שלה כלווה יחידה.
המלכוד: פער הזמנים בין בית המשפט לבנק (Catch-22)
אחת הטעויות הנפוצות והכואבות ביותר שאני רואה, היא זוגות שחותמים על הסכם גירושין, מאשרים אותו בבית משפט למשפחה או בבית הדין הרבני, ורק אז פונים לבנק בבקשה לאשר את המשכנתא. הם בטוחים שפסק הדין מחייב את הבנק להעביר את המשכנתא על שם הצד הנשאר.
זוהי טעות קריטית. הבנק אינו צד להסכם הגירושין שלכם. אם הבנק יבחן את הבקשה ויגיע למסקנה שהצד הנשאר אינו מרוויח מספיק כדי לעמוד בהחזר החודשי לבדו, הוא פשוט יסרב לאשר את המשכנתא. התוצאה? הסכם הגירושין הופך למופר, בן הזוג העוזב אינו מקבל את כספו, לא ניתן לשחרר אותו מהמשכנתא, והצדדים נגררים בחזרה לבתי משפט תוך איום של מכירת הנכס בכינוס נכסים.
מצד שני, אי אפשר לקבל אישור סופי ומוחלט למשכנתא בגירושין בלי להציג לבנק הסכם גירושין חתום ומאושר שקיבל תוקף של פסק דין.
הפתרון למלכוד: הפתרון המקצועי הוא עבודה מקבילה. לפני שחותמים על ההסכם הסופי בבית המשפט, עורכי הדין מנסחים טיוטת הסכם. עם הטיוטה הזו (שעדיין אינה חתומה רשמית), פונים לבנק או ליועץ המשכנתאות שלכם, ומגישים בקשה ל"אישור עקרוני" למשכנתא. הבנק בוחן את הנתונים על סמך הטיוטה ומנפיק אישור עקרוני המותנה בכך שההסכם יאושר בבית משפט ללא שינויים מהותיים. רק כשיש בידכם את האישור העקרוני – הולכים לבית המשפט וחותמים. כך אתם מבטיחים שאינכם חותמים על התחייבות שאינכם יכולים לקיים.
המשוכה המרכזית: יחס ההחזר מול חוב כפול והכנסה בודדת
הקושי הגדול ביותר בפירוק שיתוף הוא המעבר הפיננסי ממשק בית של שתי הכנסות למשק בית של הכנסה אחת. עד עכשיו, הבנק הסתכל על שני בני הזוג יחד. נניח שהרווחתם יחד סכום מסוים, והמשכנתא היוותה אחוז סביר מההכנסה המשותפת. כעת, צד אחד יוצא מהתמונה, ולוקח איתו את המשכורת שלו.
במקביל לירידה בהכנסה הפנויה, סכום המשכנתא המבוקש בדרך כלל מזנק! הרי הצד הנשאר צריך לא רק לשלם את המשכנתא הישנה, אלא גם לקחת הלוואה נוספת כדי לשלם לצד העוזב את חלקו בדירה. התוצאה היא משוואה בעייתית: הכנסה שנחתכת בחצי, מול חוב שגדל משמעותית.
הבנק בוחן בקפדנות את "יחס ההחזר" (Payment to Income Ratio). עקרונית, הבנק דורש שההחזר החודשי המקסימלי (של המשכנתא ושל כל הלוואה אחרת שיש ללווה) לא יעלה על שיעור מסוים מההכנסה הפנויה נטו. כיועצת משכנתאות, תפקידי בשלב הזה הוא לייצר לבנק תמונה פיננסית מדויקת ולעתים לבנות תמהיל משכנתא חדש שיאריך את תקופת ההלוואה (פריסה מחדש), במטרה להקטין את ההחזר החודשי אל מתחת לרף המקסימלי המותר, כדי שהעסקה תאושר.
דמי מזונות במשכנתא: איך הבנק מסתכל על זה?
נושא רגיש וחשוב נוסף בחישוב ההכנסות הוא תשלום דמי המזונות ומדור (תשלומי מחיה ודיור לילדים). הגישה של הבנק שונה לחלוטין בין הצד המשלם לצד המקבל:
עבור הצד המשלם מזונות
אם אתה (או את) הצד שעוזב את הבית, משלם את דמי המזונות ורוצה לקחת משכנתא חדשה לדירה משלך, הבנק רואה בדמי המזונות התחייבות קשיחה וקבועה. סכום המזונות שנקבע בהסכם יופחת במלואו מההכנסה הפנויה שלך. אם אתה מרוויח סכום מסוים ומשלם מתוכו חלק ניכר למזונות, ההכנסה הפנויה שלך לצורך חישוב משכנתא תהיה רק מה שנשאר. עובדה זו מקשה מאוד על משלמי מזונות לאשר משכנתא לנכס חדש.
עבור הצד המקבל מזונות
אם את (או אתה) הצד שנשאר בבית ומקבל את דמי המזונות, ההיגיון אומר שהמזונות הם חלק מההכנסה שלך, ולכן אמורים לעזור לך באפיון יכולת ההחזר מול הבנק. בפועל, רוב הבנקים שמרנים מאוד. הבנק יודע שדמי מזונות עלולים להיפסק במקרה שהצד המשלם מאבד את עבודתו או מסרב לשלם (ולוקח זמן רב לאכוף זאת דרך הוצאה לפועל). בנוסף, מזונות מסתיימים או פוחתים משמעותית כשהילדים מגיעים לגיל 18 או 21, בעוד שהמשכנתא נלקחת ל-25 או 30 שנה.
לכן, רוב הבנקים אינם מכירים במלוא סכום המזונות כהכנסה, אלא מתמחרים רק אחוז מסוים ממנו, או מתנים את ההכרה בהם בכך שיש עוד מספיק שנים עד שהילד הקטן יגיע לגיל בגרות. ההתנהלות מול מחלקת החיתום בעניין זה דורשת ידע מקצועי ספציפי, ולעתים נדרש משא ומתן עיקש מול הבנק כדי להוכיח את יציבות ההכנסה ממזונות.
הפטר והסרת אחריות – למה חובה להוציא את הגרוש מהמשכנתא?
אחד הסעיפים הקריטיים ביותר בהסכם הגירושין עוסק ב"הפטרת" הצד העוזב. נתקלתי בזוגות שהחליטו שאחד מהם יישאר בבית, ישלם לבדו את המשכנתא מתוך חשבון הבנק האישי שלו, וביקשו להשאיר את המצב הקיים מול הבנק מבלי למחזר את ההלוואה.
מבחינת הצד העוזב, זוהי סכנה אדירה. כל עוד השם שלכם רשום על המשכנתא בבנק, אתם חייבים בחוב. אם הגרוש/ה שלכם ייקלעו לקשיים בעוד חמש שנים ויפסיקו לשלם את המשכנתא, הבנק יפנה אליכם, יעקל את החשבונות שלכם ויוציא נגדכם פקודות בהוצאה לפועל.
יתרה מכך, כל עוד אתם רשומים כלווים במשכנתא על הדירה המשותפת לשעבר, לא תוכלו לקבל משכנתא חדשה בתנאים אופטימליים לדירה שתרצו לקנות לעצמכם, משום שהבנק יראה אתכם כמי שכבר יש להם התחייבות כבדה. לכן, הפעולה של מחזור משכנתא על שם הצד הנשאר בלבד (תוך הוצאת מסמך פטור מפורש מהבנק לצד העוזב) היא פעולה משפטית ופיננסית שאין לדלג עליה.
חילוקי דעות על שווי הנכס ושמאות הבנק
כשבני זוג נפרדים, לא פעם צצות מחלוקות על שווי הדירה. הצד שעוזב (המוכר) ירצה להעריך את הדירה בשווי גבוה ככל האפשר כדי לקבל יותר כסף על החצי שלו, ואילו הצד הנשאר (הקונה) יעדיף שווי נמוך יותר כדי לשלם פחות. פעמים רבות הזוג שוכר שמאי מקרקעין פרטי שיכריע ביניהם לצורך הסכם הגירושין.
חשוב להבין: שמאות פרטית שעשיתם עבור עורכי הדין אינה מחייבת את הבנק! כאשר תגישו את בקשת המשכנתא, הבנק ידרוש לשלוח שמאי מטעמו (מתוך רשימת השמאים המורשים של אותו בנק). רק השמאות הזו תקבע מבחינת הבנק מהו השווי של הנכס ולפיכך, כמה משכנתא הוא מוכן לאשר. אם שמאי הבנק יעריך את הנכס בסכום נמוך יותר ממה שסיכמתם ביניכם, ייתכן שהצד הנשאר לא יקבל את סכום המימון שתכנן, ויידרש להשלים את הפער ממקורותיו האישיים או לחפש פתרונות אשראי נוספים.
יתרונות רגולטוריים ומיסויים בפירוק שיתוף
על אף המורכבות, חשוב לדעת שמערכת החוק והבנקאות מעניקה מספר הקלות לזוגות מתגרשים:
- פטור ממס שבח ומס רכישה: העברת זכויות בנכס מקרקעין בין בני זוג אגב גירושין, מכוח פסק דין, אינה נחשבת ל"עסקה במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שהמהלך פטור ממס שבח ומס רכישה, מה שחוסך מאות אלפי שקלים לעומת רכישת חצי דירה מאדם זר.
- אחוזי מימון של דיור: כשאדם רגיל ממנף את הבית שלו כדי לקבל מזומן למטרה שאינה רכישת דירה, הוא מקבל משכנתא במסלול של הלוואה "לכל מטרה", המוגבלת בדרך כלל באחוזי מימון נמוכים יותר ובריביות יקרות יותר. לעומת זאת, רגולציית הבנקאות מכירה לרוב ברכישת חלקו של בן הזוג כעסקת "דיור" לגיטימית. הדבר מאפשר לצד הקונה לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר ולהנות מריביות של רכישת דירה, שהן משמעותית זולות יותר מריביות של הלוואה לכל מטרה.
מה קורה אם אי אפשר לאשר את המשכנתא?
אם, למרות כל התכנונים, ההכנסה של הצד הנשאר אינה מספקת כדי לאשר את המשכנתא המבוקשת, ישנם כמה פתרונות יצירתיים שאני כיועצת יכולה לנסות ליישם מול הבנקים:
- פריסה מחודשת ומקסימלית: מתיחת תקופת המשכנתא למקסימום האפשרי (לרוב 30 שנה) כדי להקטין את ההחזר החודשי.
- סילוק הלוואות קצרות: לעתים משתלם להשתמש בחלק מההון כדי לסגור הלוואות קטנות (רכב, מינוס), וכך לפנות את יכולת ההחזר החודשית לטובת המשכנתא.
- צירוף ערב/לווה תומך: במקרים מסוימים ניתן לצרף הורה של הצד הנשאר כלווה תומך, שהכנסתו תילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר.
במידה ואף אחד מהפתרונות אינו ישים, המציאות העצובה היא שלא ניתן יהיה לבצע את פירוק השיתוף במתווה הזה, ובני הזוג ייאלצו למכור את הנכס לצד שלישי, לפרוע את המשכנתא הישנה, ולהתחלק בכסף שיישאר. זו בדיוק הסיבה שחובה לדעת זאת לפני שחותמים על ההסכם הסופי.
הצעדים המעשיים: איך עושים את זה נכון?
- מיפוי פיננסי ראשוני: עוד לפני הפגישה עם המגשר או עורך הדין, הבינו מה יתרת המשכנתא שלכם, מה שווי הנכס המוערך, ומהי ההכנסה נטו של כל אחד מכם בנפרד.
- פנייה ליועץ משכנתאות: הציגו ליועץ את הנתונים וקבלו הערכה ריאלית - האם בכלל יש לכם אפשרות לאשר משכנתא של לווה יחיד בסכומים המבוקשים?
- ניסוח טיוטת הסכם גירושין: עורכי הדין ינסחו הסכם שכולל את תנאי פירוק השיתוף, סכומי העברה ומועדים.
- הגשת בקשה לאישור עקרוני: יועץ המשכנתאות יגיש לבנק את הבקשה מלווה בטיוטת ההסכם.
- אישור בית משפט: לאחר שהבנק אישר עקרונית את המתווה, חותמים על ההסכם ומאשרים אותו כפסק דין.
- ביצוע המשכנתא וטאבו: העברת הכספים לצד העוזב, קבלת מכתב החרגה והפטר, ורישום הבית בטאבו על שם הצד הנשאר.
בבית ש.ל.י לפיננסים אנו מלווים זוגות רבים בצומת הרגיש הזה. אנו יודעים לעבוד בשיתוף פעולה מלא מול עורכי הדין לענייני משפחה שלכם, על מנת להבטיח שההסכם המשפטי יתכתב באופן מושלם עם דרישות הבנק, ויאפשר לכם לצאת לדרך חדשה במינימום נזקים כלכליים וביטחון מרבי.
שאלות ותשובות
האם הבנק חייב להסכים להוציא את הגרוש שלי מהמשכנתא בגלל פסק דין של שופט?
לא. הבנק אינו צד להליך הגירושין שלכם. פסק הדין מחייב אתכם ברמה האזרחית, אך הוא אינו יכול לחייב גוף מסחרי כדוגמת הבנק לשנות חוזה הלוואה ולוותר על לווה. הבנק יסכים לשחרר את הגרוש רק אם ייווכח שהצד הנשאר מסוגל לעמוד לבדו בהחזרי המשכנתא בהתאם לנהלי החיתום הסטנדרטיים.
האם תשלום מזונות נחשב להכנסה קבועה לצורך קבלת משכנתא?
התשובה תלויה בבנק ובוותק הילדים. לרוב, הבנקים לא יתחשבו ב-100% מדמי המזונות כהכנסה פנויה בשל הסיכון שהתשלום ייפסק או כשיגיעו הילדים לבגרות. כל בנק מתמחר אחוז שונה מדמי המזונות, ויועץ משכנתאות מקצועי יידע לנתב את הבקשה לבנק בעל המדיניות המקלה ביותר עבור הנתונים הספציפיים שלכם.
חתמנו על הסכם גירושין אבל הבנק מסרב לתת לי משכנתא לקנות את החלק של בעלי. מה עושים?
זהו המצב שממנו מנסים להימנע על ידי הוצאת אישור עקרוני על בסיס טיוטה. אם זה כבר קרה, תידרשו למצוא פתרונות אשראי חלופיים, כגון צירוף ערב תומך למשכנתא (כמו בן משפחה קרוב), הלוואות גישור חוץ-בנקאיות לתקופת ביניים, או שבלית ברירה תצטרכו לפתוח את ההסכם מחדש ולמכור את הנכס לצד שלישי.
האם אצטרך לשלם מס רכישה על הקנייה של חצי הדירה מהגרוש שלי?
ככלל, העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין, הנעשית על פי פסק דין, פטורה ממס רכישה ומס שבח על פי הדין בישראל, שכן היא אינה מוגדרת כעסקת מכר רגילה. עם זאת, חובה לבצע את התהליך בליווי עורך דין ולהגיש את הדיווחים הנדרשים לרשויות כדי להבטיח את הפטור כחוק.