בקצרה: בעת גירושין, עומדות בפניכם שתי אפשרויות מרכזיות לגבי המשכנתא: מכירת הנכס וחלוקת היתרה, או רכישת החלק של בן הזוג (העברת זכויות). המפתח להצלחה הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק ליכולת ההחזר של הלווה היחיד לפני שחותמים סופית על הסכם הגירושין בבית המשפט.
הקדמה: כשהרגש פוגש את המספרים
שלום, כאן יוליה זורובסקי. כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, אני מלווה לא מעט משפחות ברגעים המאתגרים ביותר של חייהן. הליך גירושין הוא ללא ספק אחד מהם. כאשר זוג מחליט לפרק את החבילה, האתגרים הרגשיים מתערבבים מהר מאוד עם האתגרים הפיננסיים, ובראשם – הבית המשותף והמשכנתא שרובצת עליו.
עבור רוב הזוגות בישראל, הדירה היא הנכס היקר ביותר שברשותם, והמשכנתא היא ההתחייבות הגדולה ביותר שלקחו על עצמם אי פעם. כשהקשר הזוגי מסתיים, עולה השאלה הבלתי נמנעת: מה עושים עם הבית? האם מוכרים אותו ומתחלקים בכסף? האם צד אחד קונה את החלק של השני? ואיך בכלל מתמודדים עם הבנק, שרגיל לראות אתכם כיחידה כלכלית אחת עם שתי הכנסות?
במדריך המקיף הזה, המבוסס על הניסיון המקצועי שלי, אעשה לכם סדר בכל האפשרויות, אסביר איך הבנק חושב כשהוא בוחן את התיק שלכם מחדש, ואתן לכם את הכלים לעבור את התהליך הזה בצורה החכמה, הבטוחה והשקטה ביותר שאפשר.
האפשרויות המרכזיות לחלוקת המשכנתא
כאשר בני זוג מתגרשים, ישנן שלוש דרכים עיקריות לטפל בנכס המשותף ובמשכנתא:
1. מכירת הנכס בשוק החופשי וסילוק המשכנתא
זוהי האפשרות הנפוצה וה"נקייה" ביותר מבחינה פיננסית. בני הזוג מעמידים את הנכס למכירה בשוק החופשי. מהכסף שמתקבל מהקונה, מסלקים תחילה את יתרת המשכנתא הקיימת בבנק (כולל עמלות פירעון מוקדם, אם ישנן), ואת היתרה שנותרה (ההון העצמי נטו) מחלקים בין בני הזוג בהתאם לחלקם היחסי או לפי מה שסוכם בהסכם הגירושין.
היתרונות:
- הפרדת כוחות מוחלטת: אין יותר שותפות פיננסית, כל צד מקבל את חלקו ויכול לצאת לדרך חדשה.
- אין תלות באישור בנקאי מורכב: ברגע שהמשכנתא מסולקת, שני בני הזוג משוחררים מההתחייבות ויכולים, בעתיד, לגשת לקחת משכנתא חדשה ללא קשר לעבר.
החסרונות:
- אובדן הבית המשפחתי: זהו צעד בעל משמעות רגשית כבדה, במיוחד אם יש ילדים שמחוברים לסביבת המגורים ולמוסדות החינוך.
- עלויות עסקה: מכירת דירה כרוכה בהוצאות שונות, כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, פחת על ריהוט שלא מתאים לדירה החדשה, ועלויות מעבר.
2. העברת זכויות אגב גירושין (רכישת החלק של בן הזוג)
אפשרות זו מתאימה כאשר אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בנכס (לרוב, ההורה שהילדים נמצאים במשמורתו העיקרית, או פשוט מי שיש לו את היכולת הכלכלית לכך). במקרה כזה, בן הזוג הנשאר "קונה" את חלקו של בן הזוג העוזב.
התהליך דורש מהצד הנשאר לא רק לקחת על עצמו את מלוא תשלום המשכנתא הקיימת, אלא פעמים רבות גם להגדיל את המשכנתא כדי לשלם לצד העוזב את חלקו בהון העצמי שנצבר בנכס.
היתרונות:
- יציבות למשפחה: הילדים וההורה הנשאר יכולים להמשיך לגור בבית המוכר ללא זעזועים נוספים.
- חיסכון בעלויות מעבר: נמנעים מהוצאות מכירה, תיווך ומעבר דירה.
החסרונות:
- תהליך חיתום נוקשה מול הבנק: הבנק חייב לאשר את הוצאת אחד הלווים מהמשכנתא, והוא יעשה זאת רק אם הלווה שנשאר יוכיח יכולת החזר עצמאית וחזקה. זהו האתגר הגדול ביותר בתהליך, ועליו נרחיב בהמשך.
3. השארת המצב הקיים (שותפות בנכס)
לעתים, בני זוג מחליטים לא למכור את הנכס אלא להשכיר אותו, להתחלק בשכר הדירה (שממנו משלמים את המשכנתא) ולהמשיך להחזיק בנכס במשותף עד שהילדים יגדלו, או עד שמחירי הנדל"ן יעלו.
היתרונות: דחיית הקץ ושמירה על הנכס כהשקעה. החסרונות: אתם נשארים שותפים עסקיים לכל דבר. כל פיגור בתשלום של אחד מכם יפגע בדירוג האשראי של השני. כמו כן, אם מישהו מכם ירצה לרכוש דירה אחרת בעתיד, המשכנתא המשותפת תכביד עליו מאוד ותקטין את יכולת המימון שלו בעיני הבנק. אני, ככלל, ממליצה להימנע ממצב זה אם אין אמון מלא ויכולת כלכלית עודפת.
האתגר הגדול: אישור הבנק להעברת זכויות וגריעת לווה
בואו נצלול פנימה לתרחיש המורכב אך המבוקש ביותר: העברת זכויות אגב גירושין. טעות נפוצה היא לחשוב שברגע ששופט מאשר את הסכם הגירושין שבו כתוב ש"האישה (או הגבר) תישאר בנכס ותשלם את המשכנתא" – הבנק פשוט מהנהן ומוריד את השם של הצד השני.
זה ממש לא המצב.
הבנק אינו צד להסכם הגירושין שלכם. מבחינת הבנק, כשהעניק לכם את ההלוואה, הוא הסתמך על שתי הכנסות, שני דירוגי אשראי, ושני אנשים שאפשר לתבוע במקרה של חדלות פירעון. עכשיו, אתם מבקשים ממנו לוותר על רשת הביטחון הזו ולהישאר עם לווה אחד בלבד.
כדי שהבנק יסכים ל"גרוע" (להוציא) לווה אחד מהמשכנתא ולהעביר את כולה על שם הלווה השני, הלווה הנשאר צריך לעבור תהליך חיתום מחודש כאילו הוא מבקש משכנתא חדשה לגמרי.
איך הבנק בוחן את יכולת ההחזר של הלווה היחיד?
הבנק בודק את יחס ההחזר – האחוז מתוך ההכנסה הפנויה שמופנה לתשלום המשכנתא. על פי הכללים הבנקאיים, יחס ההחזר לא יכול לחצות רף מסוים, ולרוב הבנקים מעדיפים שהוא יישאר סביב שליש מההכנסה הפנויה.
כאשר הכנסה שלמה יורדת מהמשוואה (ההכנסה של בן הזוג שעוזב), הלווה הנשאר צריך להוכיח שההכנסה האישית שלו מספיקה כדי לכסות את כל ההחזר החודשי לבד, תוך עמידה בהנחיות הרגולציה.
השפעת תשלומי המזונות: נושא המזונות הוא קריטי בבחינת יכולת ההחזר:
- עבור הצד המשלם מזונות: תשלום המזונות נחשב להוצאה קבועה שמפחיתה את ההכנסה נטו. אם אתה מרוויח יפה אבל משלם סכום משמעותי במזונות ילדים, הבנק יקזז את הסכום הזה מההכנסה הפנויה שלך, מה שיקשה עליך לקבל אישור למשכנתא כיחיד.
- עבור הצד המקבל מזונות: הבנקים מתייחסים למזונות בצורה שונה מבנק לבנק. חלקם יכירו במזונות כהכנסה פנויה לכל דבר (במיוחד אם הילדים צעירים ויש עוד שנים רבות לתשלום), וחלקם יתחשבו רק בחלק מהסכום או ידרשו לראות היסטוריית הפקדות עקבית.
מה קורה אם יכולת ההחזר אינה מספיקה?
אם הבנק קובע שההכנסה של הלווה הנשאר אינה מספיקה כדי להחזיק את המשכנתא לבד, הבקשה לגריעת הלווה השני תידחה. במצב כזה, עומדות בפני הלווה הנשאר כמה חלופות:
- הוספת לווה תומך / ערב משלם: בחלק מהבנקים ניתן לצרף בן משפחה מקרבה ראשונה (לרוב הורים) שיצטרפו כלווים נוספים למשכנתא כדי לתגבר את ההכנסות המוצגות לבנק.
- פריסת המשכנתא מחדש (מחזור): הארכת תקופת המשכנתא על מנת להקטין את ההחזר החודשי ולהתאים אותו להכנסה של הלווה היחיד. יש לקחת בחשבון שזה מייקר את סך הריביות שמשלמים לאורך חיי ההלוואה.
- מכירת הנכס: אם אף אחד מהפתרונות לא עובד, לא תהיה ברירה אלא לחזור לאפשרות הראשונה – מכירת הנכס בשוק החופשי.
סדר הפעולות הנכון: למנוע טעויות משפטיות וכלכליות
כרואת חשבון ויועצת משכנתאות, אני תמיד אומרת ללקוחותיי: הסכם הגירושין שלכם חייב להיות כפוף לאישור הבנק להעברת הזכויות, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם מפרי חוק או נאלצים למכור את הבית בהפסד אדיר.
אחת הטעויות החמורות והנפוצות ביותר שזוגות עושים היא לחתום על הסכם גירושין, לאשר אותו בבית המשפט, ורק אז לפנות לבנק. מה קורה אם התחייבתם בהסכם שהאישה תישאר בבית, אבל הבנק מסרב להעביר את המשכנתא על שמה בגלל חוסר יכולת החזר?
התוצאה היא פלונטר משפטי. הבעל נשאר רשום במשכנתא ואינו יכול להמשיך בחייו ולקנות לעצמו דירה (כי המשכנתא הישנה עדיין רובצת עליו), והאישה מפרה את הסכם הגירושין מכיוון שאינה מצליחה לשחרר אותו מההתחייבות.
הסדר הנכון לעשות זאת הוא:
- מגיעים להסכמות עקרוניות: מבינים מי רוצה ומי יכול להישאר בנכס באמצעות הליך גישור או עורכי דין.
- מנסחים טיוטת הסכם: מגבשים את ההסכמות לכתב, אך לא חותמים עליו סופית.
- פונים ליועץ משכנתאות: מנתחים את הנתונים הפיננסיים של הלווה שמעוניין להישאר. מחשבים את יכולת ההחזר, בונים תמהיל מתאים ומוודאים שהעסקה אפשרית.
- מגישים בקשה לאישור עקרוני מהבנק: מגישים לבנק את טיוטת ההסכם יחד עם תלושי השכר והמסמכים של הלווה הנשאר, ומבקשים אישור עקרוני להעברת הזכויות.
- חתימה ואישור בית משפט: רק לאחר שיש בידכם אישור עקרוני וחיובי מהבנק, אתם הולכים לאשר את ההסכם בבית המשפט או בבית הדין הרבני.
- ביצוע העברת הזכויות בפועל: חוזרים לבנק עם פסק הדין המאשר את ההסכם ומבצעים את הפעולה (חתימה על מסמכי משכנתא חדשים, רישום הערת אזהרה וכו').
היבטי מיסוי בהעברת זכויות אגב גירושין
כאשר דירה נמכרת בשוק החופשי, העסקה עשויה להיות חייבת במס רכישה (עבור הקונה) ובמס שבח (עבור המוכר), בהתאם לנסיבות.
עם זאת, המחוקק הישראלי הבין שהליך גירושין אינו עסקת נדל"ן מסחרית רגילה אלא חלוקת רכוש. לכן, העיקרון המנחה בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות בנכס מקרקעין הנעשית על פי פסק דין לגירושין – אינה נחשבת לעסקה במקרקעין לעניין מס רכישה ומס שבח.
כלומר, לרוב, בן הזוג שמעביר את חלקו לא ישלם מס שבח, ובן הזוג שמקבל את החלק לא ישלם מס רכישה. כדי ליהנות מההטבה הזו, חובה שההעברה תתבצע כחלק מהסכם הגירושין שאושר כפסק דין על ידי ערכאה משפטית מוסמכת. (חשוב להתייעץ עם עורך הדין שלכם שכן הניסוח בהסכם הוא קריטי כדי לא ליפול למלכודות מס מיותרות).
שמירה על דירוג האשראי שלכם: כלל ברזל בתקופת המשבר
בתקופת הגירושין, ההוצאות גדלות. כל אחד מבני הזוג צריך אולי לשכור דירה זמנית, יש תשלומים לעורכי דין ומגשרים, וחשבון הבנק המשותף מתחיל לחוות חריגות. מתוך הכעס, הבלבול והעומס הכלכלי, לא פעם אני שומעת מזוגות את המשפט: "שהוא ישלם את המשכנתא, אני עזבתי את הבית!" – והתשלום החודשי יורד לטמיון וחוזר בבנק.
זו טעות איומה שעלולה להרוס לשניכם את העתיד הפיננסי.
המשכנתא שלכם רשומה על שם שניכם. כל פיגור בתשלום, כל צ'ק שחוזר או הוראת קבע שלא מכובדת, נרשמים באופן אוטומטי במערכת נתוני האשראי של בנק ישראל ופוגעים בדירוג האשראי (BDI) של שניכם.
דירוג אשראי שלילי ימנע מכם לקבל משכנתא חדשה, להעביר זכויות, או אפילו לפתוח מסגרת אשראי נורמלית בחשבון החדש שתפתחו.
ההמלצה החד משמעית שלי: המשיכו לשלם את המשכנתא בזמן! הגיעו להסדר ביניכם כיצד התשלום יבוצע בזמן הליכי הגירושין, אפילו אם זה אומר להיעזר זמנית במשפחה או בחסכונות. אל תתנו לבנק להחזיר לכם חיוב משכנתא.
כיצד מחשבים את סכום הקיזוז (רכישת החלק של בן הזוג)?
כדי להבין כמה כסף הצד הנשאר צריך לשלם לצד העוזב, משתמשים בנוסחה פשוטה עקרונית:
- קביעת שווי הנכס: מזמינים שמאי (או מסכימים ביניכם על סמך מחירי השוק) שקובע את שווי הדירה כיום.
- הפחתת יתרת המשכנתא: בודקים בבנק מהי יתרת המשכנתא לסילוק (כולל כל העמלות והקנסות האפשריים).
- חישוב ההון העצמי המשותף: שווי הנכס פחות יתרת המשכנתא = ההון העצמי המשותף.
- חלוקה: מחלקים את ההון העצמי לשניים (או בהתאם לאחוזים שסוכמו).
הסכום שיוצא הוא הסכום שבן הזוג הנשאר צריך להעביר לבן הזוג העוזב. לעתים קרובות, עושים קיזוז עם נכסים אחרים (כמו פנסיות, קרנות השתלמות, חסכונות או רכבים) כך שהסכום בפועל יכול להיות נמוך יותר.
לסיכום
הליך גירושין מורכב מספיק מבחינה רגשית. אל תתנו לנושא המשכנתא להפוך למוקש שיתפוצץ לכם בפנים ברגע האחרון. תכנון פיננסי מקדים, הבנת המגבלות של הבנק, ועבודה צמודה עם יועץ משכנתאות מומחה ועורך דין מנוסה במקביל – הם המפתח לסיום התהליך בכבוד, תוך שמירה על העצמאות הכלכלית של כל אחד מכם.
שאלות ותשובות נפוצות
האם אפשר פשוט לבקש מהבנק למחוק את בן הזוג מהמשכנתא בהסכמה?
לא. הבנק אינו מתרשם מהסכמות ביניכם. גריעת לווה פירושה שהבנק מאבד את אחד הערבים להלוואה. הבנק יסכים למחוק לווה רק לאחר תהליך חיתום מלא, שבו הלווה שנשאר יוכיח שיש לו הכנסה יציבה ומספקת כדי לעמוד בהחזרים החודשיים לבדו, בהתאם לנהלי בנק ישראל.
מה קורה אם אין לי מספיק הכנסות כדי להישאר עם המשכנתא לבד?
במצב כזה הבנק לא יאשר את העברת הזכויות. הפתרונות האפשריים הם לצרף לווה תומך (למשל, אחד ההורים שיצטרף כערב משלם כדי לחזק את יכולת ההחזר), למחזר את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר כדי להקטין את התשלום החודשי, או – אם אין ברירה – למכור את הנכס בשוק החופשי ולהתחלק בכסף.
האם משלמים מס רכישה ומס שבח כשקונים את החלק של הגרוש/ה בנכס?
ככלל, המחוקק בישראל קבע כי העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין (מכוח פסק דין) אינה נחשבת ל"עסקה במקרקעין". לכן, במרבית המקרים, הפעולה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה. חובה להבטיח שניסוח הסכם הגירושין יתמוך בכך משפטית באמצעות עורך הדין שלכם.
איך תשלומי מזונות משפיעים על יכולת ההחזר שלי בעיני הבנק?
תשלומי מזונות הם חרב פיפיות. אם אתה הצד המשלם, סכום המזונות יקוזז מההכנסה הפנויה שלך ויקטין את יכולתך לקבל משכנתא. אם את הצד המקבל, חלק מהבנקים יכירו במזונות כהכנסה לכל דבר שמחזקת את התיק שלך, בעוד בנקים אחרים עשויים להיות שמרניים יותר ולדרוש הוכחות רצופות להפקדות או להתייחס רק לחלק מהסכום.