מחיר למשתכן - כל מה שרציתם לדעת!
כל השאלות שכל כך רציתם לשאול- ולא היה את מי!
מי זה? מה זה? איך נרשמים להגרלות?
מתי פונים ליועץ משכנתאות? אם בכלל? איך אפשר לקבל משכנתא למחיר למשתכן? כמה משכנתא אפשר לקבל במחיר למשתכן? כמה הון עצמי צריך להביא במחיר למשתכן? ואיך לעזאזל כל הדבר הזה מתבצע!?
אז בואו נתחיל מההתחלה…
מה זה מחיר למשתכן?
מחיר למשתכן היא חלק מתוכנית דירה בהנחה, שמציעה דיור במחיר מופחת במסלולים שונים, אשר כוללת בתוכה בין היתר גם את תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר.
המאמר הזה ידון אך ורק על פרויקט מחיר למשתכן.
אז בואו נתחיל מההתחלה.
למי מיועד החלום של "מחיר למשתכן"?
בעיקרון, כשהקימו את הפרויקט הזה, הוא היה מיועד בעיקר לזוגות הצעירים שלא יכלו לקנות דירה משלהם בצורה עצמאית. בפועל – כמעט כולם היום יכולים לרכוש דירה במחיר המוזל של מחיר למשתכן, אם לא כדירה ראשונה אז כמשפר דיור.
אז מה השלב הראשון?
השלב הראשון זה להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן, על מנת שתוכלו להיות זכאים להשתתף בהגרלות של התוכנית.
ולפני שנסביר איך מוציאים את אישור הזכאות או תעודת הזכאות למחיר למשתכן, בואו נראה מה התנאים לזכאות:
תוכלו לקרוא בפירוט רב יותר על הנושא הזה באתר כאן.
אז קודם כל מי זכאי?
חסר דיור
אז מי זה בעצם "חסר דירה"?
- אלה שאין ולא היה בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה, במצטבר) בדירה ב-3 השנים האחרונות.
- כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות
- כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי.
- כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
- כאלה שאין להם זכויות בחלק שעולה על שליש, במצטבר, בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות לבנייה של יותר משליש ביחידת דיור.
- כאלה שאין להם זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.
בעת חתימת החוזה לדירת דירה בהנחה עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה.
משפר דיור
האוכלוסייה הנוספת שזכאית להשתתף בהגרלות של מחיר למשתכן הם ה"משפרי דיור". משפר דיור הוא:
- כאלה שבבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, ב-3 השנים שקדמו לרכישת הדירה בתוכנית.
בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב-3 השנים שקדמו לרכישת הדירה בתוכנית. - משפר דיור נדרש למכור את הנכס שבבעלותו לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר איכלוס הדירה שרכש במסגרת תכניות דירה בהנחה, ולא יוכל לרכוש דירה נוספת טרם מכירת הדירה.
שימו לב:
- חבר קיבוץ אינו זכאי כלל להירשם לתוכנית מחיר למשתכן ולא ייחשב "משפר דיור".
- מי שהיו בבעלותו שתי דירות במקביל למשך שנה ב-3 שנים האחרונות אינו זכאי להשתתף בתוכנית.
- חוזה לרכישת דירה גם באמצעות קבוצת רכישה, מהווה זכות כלשהי בדירה, כך שרוכש בקבוצת רכישה הוא בעל דירה.
- זוכים בתוכנית מחיר למשתכן במתכונת החדשה יוכלו להירשם להגרלות נוספות כמשפרי דיור רק לאחר סיום תקופת ההגבלה בגין איסור מכירת הדירה שבה זכו, כלומר עד סיום מועד איסור המכירה לא יוכלו להנפיק תעודת זכאות כמשפרי דיור. זוכים אלה יוכלו לשוב ולהנפיק זכאות כמשפרי דיור" רק לאחר 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לדירה הראשונה אותה רכשו או 7 שנים מיום ביצוע ההגרלה לאותה דירה, לפי המועד המוקדם.
איפה ואיך מוציאים תעודת זכאות?
ניתן להוציא תעודת זכאות ברוב המקרים בצורה מקוונת ובאלה שאי אפשר – ניתן לעשות זאת פיזית באחד ממשרדי החברה שיתוארו יותר למטה במאמר.
אז בואו ונבין איך עושים את זה בצורה מקוונת קודם כל.
בעיקרון יש 3 חברות שניתן להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן, אין הבדל בין החברות ואין באמת משמעות לאיזה חברה הלכתם להוציא את התעודת זכאות. האפשרויות הן:
חברת אלונים (מקבוצת Mgroup)
מוקד טלפוני- 2850*. רשימת הסניפים: אילת, אשדוד, אשקלון, באר שבע, בית שמש, בת ים, בני ברק, חדרה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, כרמיאל, לוד, נצרת עילית, נס ציונה, נתניה, עכו, עפולה, ערד, פתח תקווה, קריית ביאליק, קריית גת, ראשון לציון, תל אביב.
קישור לאתר שלהם להוצאת אישור זכאות למחיר למשתכן.
חברת מילגם
מוקד טלפוני: 6078*. רשימת הסניפים: אשדוד, אשקלון, בת ים, חיפה, טבריה, ירושלים, נצרת, נתיבות, פתח תקווה, צפת, קריית ביאליק, קריית שמונה, ראשון לציון, תל אביב.
קישור לאתר שלהם להוצאת אישור זכאות למחיר למשתכן.
חברת עמידר
מוקד טלפוני: 6266*. רשימת הסניפים: באר שבע, דימונה, חיפה, ירושלים, מעלות, נתניה, תל אביב.
קישור לאתר שלהם להוצאת תעודת זכאות למחיר למשתכן.
מי שמעונין לעשות זאת פיזית או לא יכול להוציא תעודת זכאות בצורה מקוונת (מכל מיני סיבות), יכול להגיע לחברות ההרשמה עצמם (ממליצים לבדוק שעות קבלה שלא תגיעו סתם). המסמכים שתצטרכו להביא איתכם לשם הם:
- תעודת זהות שלכם – מקור איתכם וצילום.
- מי שגרוש פחות מ-10 שנים יש להביא תעודת גירושין וכן הסכם גירושין.
- משפחות חד הוריים (הם קוראים לזה הורים עצמאיים) צריכים להביא: תעודת גירושין, הסכם גירושין (עם תוקף של בית משפט) וכן תצהיר על מגורים ללא אדם ידוע בציבור.
- זוג "ידועים בציבור" – צריכים למלא את הטופס הזה ולחתום עליו בפני עורך דין.
- נכים מטעם הביטוח הלאומי או משרד הבטחון. נכים מרותקים – יציגו אישור חתום מלשכת הבריאות המחוזית של משרד הבריאות לפיו יש להם 100% נכות והם מרותקים לצמיתות לכיסא גלגלים. לאוכלוסייה זו משרד הבינוי והשיכון מעמיד שרות של איסוף המסמכים מהבית ללא עלות!
משפרי דיור יש להציג רק אחד מכל הרשימה הבאה: חוזה רכישה או חוזה מכירה או נסח טאבו או צו ירושה (כמובן כשמדובר בדירת ירושה).
כמובן אם נתקעתם במשהו או יש לכם שאלות אתם יכולים לפנות למשרד הבינוי והשיכון במספר 5442*. שעות המענה הטלפוני שם הינו בימים א' עד ה' בין השעות 8:30 עד 16:00.
לאחר הרשמתכם, תקבלו SMS ומייל מהחברה שבה נרשמתם כי יצאה לכם תעודת זכאות- עם קישור לאתר משרד השיכון והסיסמא שלכם (הזמנית כמובן. יש צורך להיכנס לאתר ולשנות אותה). קישור לאתר מחיר למשתכן.
מה השלב הבא?
אחרי שקיבלתם קוד לאתר – תכנסו ותתחילו לבחון איזה הגרלות מתאימות לכם. איך עושים את זה? כל ההסבר בקישור הזה.
על מנת לקבל עדכונים לגבי הגרלות חדשות ופרויקטים חדשים ניתן להירשם פה לרשימת התפוצה שלהם.
רישום להגרלות - לכמה הגרלות אפשר להירשם במחיר למשתכן?
ניתן להירשם לפרויקטים באתר מחיר למשתכן, ברשימת הפרויקטים. ניתן כמובן להירשם רק לפרויקטים פתוחים להרשמה.
בסדרת הגרלות ראשונה- אפשר להירשם לכמה הגרלות שאתם רוצים – עד 3 ערים. זאת אומרת בכל עיר – כמה פרויקטים שאתם רוצים, אבל לא לעבור 3 ערים שונות.
בסדרת הגרלות ההמשך – מותר להירשם לכמה הגרלות שתרצו בכמה ישובים שתרצו. אין שום הגבלה.
בשביל לקבל עדכונים על ההגרלות יש למלא את הפרטים שלכם פה.
נרשמנו. מה עכשיו?
עכשיו ממתינים. עם המון.... סבלנות.
אחרי סגירת ההגרלה משרד השיכון עורך את ההגרלה. התוצאות נשלחות גם ב SMS וגם במייל.
אחרי הזכייה ובהתאם למועד קבלת היתר הבנייה, היזם ייצור קשר עם הזוכים ויסביר להם על המשך התהליך.
המון המון המון.. סבלנות! זה יכול לקחת שנים. ליתר דיוק בין שנה ל-5 שנים.
שימו לב- בדרך כלל תהליך קבלת ההיתר מתחיל עם הזכייה של הקבלן בפרויקט ובמקביל כבר קורה גם שלב הפיתוח של המגרשים ומסירתם לקבלן.
לפעמים מתקיימת הגרלה עוד לפני שהקבלן סיים את תהליך קבלת ההיתר בנייה. במצב כזה משרד הבינוי יעדכן את הזוכים בהגרלה בתהליך קבלת היתר הבנייה או היתר בתנאים. שימו לב, שלב זה יכול לקחת לא מעט זמן.
את כל שלבי ההיתר תוכלו לראות ולהתעדכן באתר משרד השיכון- באזור האישי שלכם.
זכינו, חיכינו, יש היתר מה עכשיו?
השלב הבא בעיקרון זה כשהיזם או הקבלן מזמין אותכם לכנס. מאז פרוץ הקורונה, הכנס הפך להיות וירטואלי בשנים האחרונות ומסתכם בקישור לסרטון ביוטיוב (youtube) , שמיד לאחריו בהפרש של עד שבועיים תקבלו טלפון או מייל (או שניהם) והזמנה לבחירת דירה.
שימו לב! זה השלב הקריטי שאתם חייבים במהירות לפנות ליועץ משכנתאות שיתחיל ללוות אותכם מנקודה זו ואילך!
למידע נוסף על תהליך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא- לחצו כאן.
ואם אתם מתלבטים אם בכלל כדאי לפנות ליועץ משכנתאות – ממליצה לכם לקרוא את המאמר הזה.
אקדים ואומר שמשכנתא במחיר למשתכן הינה שונה לחלוטין מכל משכנתא אחרת. עלות "שכר הלימוד" שלכם בביצוע טעויות בדרך יכולה להיות הרבה יותר גבוה מהרגיל ובטח ובטח יותר גבוה מעלות יועץ משכנתאות בתחום.
יש לשים לב שאתם פונים ליועץ משכנתאות שאכן מתמחה במשכנתא במחיר למשתכן.
בחירת דירה-
מיד לאחר קבלת ההזמנה לכנס (שבדרך כלל הוא וירטואלי), מוזמנים הזוכים לבחירת דירה.
סדר הזימון לבחירת הדירה יהיה לפי המספר זכייה בהגרלה, לדוגמא: קודם זוכה מספר 1, אחר כך זוכה מספר 2, אחר כך זוכה מס' 3 וכן הלאה.
במעמד בחירת הדירה, באפשרותכם 45 דקות, שבהן אתם אמורים לבחור את הדירה לפי המלאי שישנו בזמן האמת.
חשוב להגיד- לא יהיו שינויים בבחירת הדירה – לאחר מכן! אז אנא- תחשבו טוב ותשקלו את הבחירות שלכם!
גם אם מישהו יבטל את הבחירה שלו ויבטל את הזכייה שלו – לאחר שבחרתם דירה לא ניתן יהיה להחליף לדירה ש"חזרה" למלאי.
במועד בחירת הדירה תצטרכו לשלם 2,000 ש"ח (נכון ליום כתיבת המאמר). סכום זה הינו בגין מקדמה על חשבון רכישת הדירה. סוג של דמי רצינות. שימו לב! סכום זה לא יוחזר לכם בשום סיטואציה אם תתחרטו בנוגע לרכישת דירה זו.
מיד לאחר שבחרתם את הדירה, תצטרכו לתאם תאריך לחתימה על החוזה- תוך 10 ימי עבודה! לפעמים מועד זה יכול להיות מוארך מכל מיני סיבות.
יהיו מצבים שבהם ינסו לשכנע אותכם אפילו לחתום על החוזה במעמד בחירת הדירה, או שמבצעים 2-3 ימים מרוכזים של חתימה על חוזה של כל הזוכים. שימו לב- יש משמעות כלכלית (כספית!) לבחירת מועד החתימה על החוזה!
תצטרכו להגיע למקום שנקבע עמכם בתאריך שנקבע – על הזוכים שהם גם החותמים והרוכשים עצמם, לחתום על החוזה (לוקח עד שעה זמן). הרוכשים חותמים בין היתר על כתב התחייבות לעמידה בתנאים של כללי הרכישה של תוכניות דיור בהנחה, לרבות איסור מכירה של הדירה לצד ג' במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (שאפשר להכנס ולגור בבית) או 7 שנים מיום ההגרלה- לפי המוקדם (בדרך כלל 7 שנים מיום ההגרלה יותר מוקדם). כמו כן אתם תחתמו על עוד טפסים מרובים כמו תצהירים ועוד. מדובר על טפסים די סטנדרטיים ותהליך מנהלי ביותר.
מה ההבדלים בין כל התוכניות של "דירה בהנחה"?
מחיר מטרה-
מדובר על מסלול שיווק קרקעות ביישובים שבהם המחיר למ"ר דירתי ממוצע לא עולה על 20,000 ש"ח (לפני מע"מ). ממחיר הדירה יעניק היזם לרוכשים הנחה של 20% ועד סך של 300,000 ש"ח לדירה (פעם בשנה יבוצע עדכון בהתאם למדד המחירים לצרכן בתוספת של 1%).
המציעים יתחרו על המחיר הגבוה ביותר.
מחיר למשתפר-
מדובר על בנייה נמוכה וצמודות קרקע. הדירות מיועדות למשפרי דיור ולחסרי דיור ללא עדיפות ביניהם וללא קשר לסדרות. מענק יינתן רק לחסרי דיור.
מחיר מופחת-
תוכנית מחיר מופחת היא מסלול שיווק קרקעות שפעלה בין השנים 2020-2021. לאחר שיווק מכרזי הקרקע בשנות הפעילות של התוכנית נשארו דירות במסלול זה שטרם הוגרלו לזכאים.
בתוכנית זו ישנו מענק רכישה בסך של 40,000 ש"ח בישובים המזכים.
הזכאים בתוכנית זו הם זוגות צעירים או רווקים מעל לגיל 35, אשר אין להם ולא הייתה להם דירה בבעלותם או חלק מדירה שעולה על שליש.
משתכן צעיר-
מסלול המיועד ליחידים -רווקים, גרושים ואלמנים חסרי דיור בני 26-35. למידע נוסף ניתן ללחוץ כאן.
מחיר למשתכן-
מדובר על מסלול שיווק קרקעות שפעלה בין השנים 2015-2020. ישנם עוד דירות שאמורות להיות מוגרלות וכן הגרלות המשך של דירות שטרם נמכרו.
מי שרוכש ביישוב מזכה – זכאי למענק של 40,000 או 60,000 ש"ח מטעם משרד הבינוי.
לבני המקום הוקצאו עד 10% מהדירות בכל מתחם. הזכייה מתבצעת על ידי הגרלה. מי שרכש את הדירה דרך הפרויקט של מחיר למשתכן לא יוכל למכור אותה לצד ג' – במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (כשאפשר כבר לגור בדירה) או 7 שנים מיום ההגרלה שהוא זכה בו.
כמובן להשכיר מותר בלי שום בעיה.
דירה להשכיר-
מדובר על השכרת דירות לשכירות ארוכת טווח. למידע נוסף ניתן לקרוא כאן.
דירות ללא הגרלה
האם ניתן לרכוש דירה בפרויקט של מחיר למשתכן ללא הגרלה? כן!
מדובר על דירות בפרויקטים שנשארו, המוצעות לרכישה ללא הגרלה לזכאים חסרי דירה ומשפרי דיור בתוכנית "דירה בהנחה" . כדי לקבל מידע מעודכן יותר- רצוי לתקשר ישירות עם הקבלן. למידע נוסף לחצו כאן.
ועכשיו .....הנושא הכי מעניין - המשכנתא שלכם!
הערה קטנה
כל ההסבר בהמשך למאמר ידבר על דירה שמחיר החוזה שלה הוא עד- 1,800,000 ש"ח!
זה בגלל שהתנאים למשכנתא שלכם לדירה במחיר למשתכן שמחיר החוזה שלה הוא מתחת ל -1,800,000 שונה לחלוטין ממשכנתא במחיר למשתכן כשמחיר החוזה הוא מעל ל -1,800,000 ש"ח.
ההתייחסות לרכישת דירה במחיר למשתכן כשמחיר החוזה הוא מעל 1,800,000 ש"ח תהיה כמו רכישה מקבלן, רגילה לחלוטין.
ועכשיו בואו נעבור לחלק ה-באמת מעניין.
נוסיף ונומר פה שוב- כי משכנתא במחיר למשתכן הינה שונה לחלוטין בתהליך שלה ובביצוע שלה מכל משכנתא אחרת. על כן מומלץ בחום להתייעץ או להיעזר ביועץ משכנתאות שמומחה לתחום – ומתמחה ספציפית במשכנתאות במחיר למשתכן!
כמו כן, אוסיף ואומר שישנה גם התייחסות שונה למשכנתא של שכירים או של עצמאיים וכן הלאה ולכן יש עוד הרבה דברים שיש להתייחס אליהם ולקח בחשבון בביצוע משכנתא.
אז בואו נתחיל מההתחלה. ישנם נוהלים בסיסיים וישנה המציאות. בואו נתחיל מהחוקים הבסיסיים: תנאי ראשון: בנק ישראל בא ואומר- שהוא מוכן לתת לנו עד 75% משווי הדירה (לא ממחיר החוזה!) תנאי שני: אתם צריכים להביא לפחות 100,000 ש"ח הון עצמי. שימו לב- יש גורמים/יועצים/בנקאיים שטוענים שצריכים להביא 10% או 100,000 ש"ח מהחוזה רכישה. זה לא נכון! למה הם טוענים ככה? פעם 2 בנקים היו "מקשיחים" את האפשרות לקחת משכנתא מטעמם בפרויקטים של מחיר למשתכן. היום זה כבר לא רלוונטי ובטח ובטח זה לא חוק או עמדה של בנק ישראל. עוד דבר מאוד חשוב להגיד- שאם אתם רוכשים באזור שבו יש מענק של 40,000 ש"ח או 60,000 ש"ח, ללא קשר לסכום המענק, תהיו רשאים להביא רק 60,000 ש"ח הון עצמי במקום 100,000 ש"ח.
בנוסף יש את עניין הזכאות – במסלול המשכנתא. מדובר על משהו שונה לחלוטין ולא קשור לזכאות להשתתף במחיר למשתכן. מדובר על מסלול במשכנתא- שאותו מגיע לכל מי שרוכש דירה ראשונה בחייו. הזכאות הינה שונה ממשפחה למשפחה ותלויה בנתונים אישיים של כל אחד מבני הזוג (כגון תאריך נישואים, סטטוס משפחתי, כמות ילדים וכן הלאה). מדובר על מסלול של קבועה צמודה, שניתן לקחת מעל ל-10 שנים עד 30 שנה, שהריבית בו ב-0.5% פחות מהריבית הממוצעת במשק.
לא תמיד שווה וכדאי לקחת את מסלול הזכאות, צריך לבחון את זה פרטני בהתאם ללקוח, בהתאם לתקופה ובהתאם לזמן שיש לנו לבצע את המשכנתא- שימו לב שוב, לתעודת הזכאות לוקח הרבה זמן להגיע ולפעמים העיכוב הזה יכול לגרום לכם להפסד כספים מאוד מאוד גדול. כמו כל דבר בתחום המשכנתאות, יש לבחון את העניין בצורה פרטנית. למידע נוסף בנוגע לזכאות ניתן ללחוץ כאן.
המענק הוא מענק מותנה. זאת אומרת – המענק מגיע כחלק מאחד המסלולים של המשכנתא בבנק. כל עוד תעמדו בתנאים של אי המכירה בטווח של 5 או 7 שנים לפי המפורט למעלה, אתם לא תשלמו את ההחזר החודשי של המענק. אם ולא תעמדו בהתניות ותמכרו את הדירה שלכם תוך פחות מ-5 שנים מטופס 4, או 7 שנים מיום הזכייה, אז תצטרכו להמשיך לשלם את המענק וההחזר החודשי שלו בעצמכם.
ועכשיו רק לוודא שהבנו – דוגמא קטנה:
מחיר חוזה – 1,200,000
שווי הדירה – 2,000,000
כמה מקסימום משכנתא נוכל לקבל?
אז ניתן לקבל משכנתא עד 75% מהשווי של הדירה ועד לתקרה של 1,800,000 בגלל ש- 2,000,000 יותר גדול מ- 1,800,000 התקרה תהיה : 1,800,000*75% = 1,350,000 .
התנאי השני (נניח שאין מענק מקום) – מינימום 100,000 ש"ח.
מה שגובר זה המינימום 100,000 ש"ח הון עצמי.
זה אומר, שנצטרך להביא מהבית 100,000 ש"ח הון עצמי, ואת ההפרש (1,200,000-100,000= 1,100,000) שזה בעצם 1,100,000 נוכל לקבל מהבנק כמשכנתא.
שימו לב להגבלה הטכנית של 7% במעמד חתימת החוזה – בואו נוודא אותה-
1,200,000*0.07 (7%) = 84,000 < 100,000 זה אומר שאנחנו בסדר פה.
אז לסיכום, בדוגמא שלנו, נוכל להביא הון עצמי של 100,000 ש"ח, ולקחת משכנתא של 1,100,000 ש"ח.
האם זה כל הכסף שנצטרך לשלם לקבלן?
לצערינו הרב, התשובה היא לא.
בנוסף לזה, ולעוד כמה דברים "קטנים" תצטרכו לשלם את הפרשי המדד תשומות הבנייה.
הרבה מהזוכים בטוחים שהם מקבלים את הסכום הזה במשכנתא מהבנק- ושימו לב- זה לאאאא נכון!
את כל הפרשי המדד מיום חתימת החוזה ועד ליום התשלום – אתם הזוכים תצטרכו לשלם מהכיס שלכם! ללא התשלום הזה לא תקבלו מפתחות!
לכן מאוד מאוד מאוד חשוב להכין את ההון העצמי שלכם בצורה נכונה ולחלק אותו נכון, מבלי לשלם אותו על ההתחלה במקום אחד לקבלן מבלי להתחשב בשאר העלויות ומבלי לתכנן את כל התשלומים בצורה נבונה ונכונה.
מאוד חשוב- אם אתם לא בקיאים בכל עניין הזכייה במחיר למשתכן ותכנון הכלכלי של הזכייה והרכישה אנא מכם קחו איש מקצוע שיתכנון את הכל עבורכם ואיתכם!
