בקצרה: כמה משכנתא מגיע לכם לפי המשכורת? כל הכללים — יחס החזר עד שליש מההכנסה, אחוז מימון והון עצמי — עם דוגמת חישוב. רו״ח יוליה זורובסקי, יועצת משכנתאות באשקלון.
"כמה משכנתא אפשר לקחת לפי המשכורת?" — זו אחת השאלות הראשונות שאני שומעת מכל זוג שמתחיל לחשוב על קניית דירה. התשובה תלויה בעיקר בשני מספרים: כמה אתם מרוויחים (שקובע את ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו) וכמה הון עצמי יש לכם (שקובע כמה הבנק מוכן להלוות). בואו נפרק את זה צעד אחר צעד.
יחס ההחזר — הכלל הראשון הבנקים בישראל בודקים כמה מההכנסה החודשית הפנויה (נטו) שלכם ילך להחזר המשכנתא. הכלל המקובל: ההחזר החודשי לא יעלה על כ-30%-40% מההכנסה נטו של משק הבית. בנק ישראל מתיר עד 50% במקרים מסוימים, אבל בפועל הבנקים שמרניים יותר ומאשרים לרוב סביב שליש מההכנסה. חשוב לדעת: הלוואות קיימות — רכב, הלוואות אישיות, מסגרות אשראי — נכנסות לחישוב ומקטינות את ההחזר הפנוי למשכנתא.
אחוז המימון — כמה הבנק ילווה מעבר ליכולת ההחזר, הבנק מגביל גם את אחוז המימון — כמה אחוז משווי הדירה הוא מוכן לתת: דירה ראשונה / יחידה — עד 75% מימון (הון עצמי של 25%) משפרי דיור — עד 70% מימון משקיעים / דירה שנייה — עד 50% מימון כלומר, אם אין לכם מספיק הון עצמי, זה יכול להגביל את סכום המשכנתא עוד לפני יחס ההחזר.
דוגמה מספרית נניח שההכנסה נטו של משק הבית היא 15,000 ש"ח בחודש: ההחזר החודשי האפשרי: כ-5,000 ש"ח (שליש מההכנסה) פריסה ל-30 שנה בריבית ממוצעת של כ-5% סכום המשכנתא שזה תומך בו: כ-930,000 ש"ח עם מימון של 75%, זה מאפשר רכישת דירה בשווי של כ-1.24 מיליון ש"ח — בהנחה שיש לכם את ההון העצמי הנדרש (25%).
טבלה: כמה משכנתא אפשר לקחת לפי המשכורת (נטו)
הטבלה הבאה מציגה הערכה לסכום המשכנתא לפי הכנסה נטו של משק הבית, בהנחה של החזר חודשי של כשליש מההכנסה, פריסה ל-30 שנה וריבית ממוצעת של כ-5%. הסכומים מעוגלים ומיועדים להמחשה בלבד:
| הכנסה נטו חודשית | החזר חודשי (כשליש) | סכום משכנתא משוער |
|---|---|---|
| 8,000 ש"ח | כ-2,650 ש"ח | כ-490,000 ש"ח |
| 10,000 ש"ח | כ-3,300 ש"ח | כ-615,000 ש"ח |
| 12,000 ש"ח | כ-3,960 ש"ח | כ-740,000 ש"ח |
| 15,000 ש"ח | כ-5,000 ש"ח | כ-930,000 ש"ח |
| 20,000 ש"ח | כ-6,600 ש"ח | כ-1,230,000 ש"ח |
| 25,000 ש"ח | כ-8,250 ש"ח | כ-1,540,000 ש"ח |
שימו לב: אם הבנק יאשר החזר של עד 40% מההכנסה (במקום שליש), הסכומים יכולים לגדול בכ-20%. מנגד, הלוואות קיימות יקטינו אותם.
כמה מחזירים על משכנתא של 800 אלף ש"ח?
שאלה נפוצה מאוד. על משכנתא של 800,000 ש"ח, בפריסה ל-30 שנה וריבית ממוצעת של כ-5%, ההחזר החודשי הוא כ-4,300 ש"ח. בריבית של 4% ההחזר יורד לכ-3,820 ש"ח, ובריבית 6% הוא עולה לכ-4,800 ש"ח — כלומר גובה הריבית ותמהיל המסלולים משפיעים מאוד על ההחזר, ולכן חשוב לבנות תמהיל נכון.
כמה משכנתאות אפשר לקחת?
אין מגבלה על מספר ההלוואות, אבל הבנק בוחן את סך כל ההחזרים החודשיים שלכם יחד מול ההכנסה — כך שמשכנתא קיימת או הלוואה לרכב "אוכלות" מתוך יחס ההחזר הפנוי. בנוסף, אחוז המימון המרבי תלוי בסיווג: לדירה יחידה עד 75%, ואילו לדירה נוספת או להשקעה עד 50% בלבד — מה שמשפיע ישירות על סכום המשכנתא השנייה.
שכיר מול עצמאי — איך מחושבת ההכנסה?
לשכיר הבנק בוחן בעיקר תלושי שכר (לרוב שלושה אחרונים) ויציבות תעסוקתית. לעצמאי, ההכנסה נקבעת לפי הדוחות השנתיים ושומות מס הכנסה — ולכן דוחות מסודרים והכנסה מוצהרת יציבה הם קריטיים לקבלת אישור ולסכום גבוה יותר. בתור רואת חשבון וגם יועצת משכנתאות, אני יודעת בדיוק איך להציג את התמונה הפיננסית של עצמאי כך שתמקסם את הסכום המאושר.
מה עוד משפיע על הסכום?
גיל — ככל שאתם צעירים יותר, אפשר לפרוס לתקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה), מה שמגדיל את הסכום שתוכלו לקחת. היסטוריה בנקאית — דירוג אשראי טוב והתנהלות נקייה משפרים את התנאים. יציבות תעסוקתית — שכירים ותיקים, ועצמאים עם דוחות מסודרים, מקבלים אישור בקלות רבה יותר. תמהיל המשכנתא — בנייה נכונה של המסלולים יכולה להוזיל את ההחזר ולאפשר סכום גבוה יותר.
השורה התחתונה המספרים האלה הם נקודת פתיחה מצוינת כדי להבין את סדר הגודל — אבל הסכום האמיתי שתקבלו תלוי בפרטים: התמהיל, ההיסטוריה הבנקאית, ההלוואות הקיימות, ובעיקר במשא ומתן מול הבנקים. כאן בדיוק נכנס הליווי המקצועי, שיכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקחת לפי משכורת של 10,000 ש"ח?
ככלל אצבע, ההחזר החודשי לא יעלה על כ-30%–40% מההכנסה הפנויה, כך שעם משכורת של 10,000 ש"ח אפשר לרוב לעמוד בהחזר של כ-3,000–4,000 ש"ח בחודש — מה שמתורגם למשכנתא של מאות אלפי שקלים, תלוי בתקופה ובריבית. זו הערכה בלבד; הסכום המדויק נקבע מול הבנק.
מהו אחוז ההחזר המקסימלי מההכנסה?
הבנקים בישראל בדרך כלל מגבילים את ההחזר החודשי לכ-30%–40% מההכנסה נטו. ככל שיש הלוואות או התחייבויות קיימות — סכום המשכנתא האפשרי קטֵן בהתאם.
האם ההון העצמי משפיע על גובה המשכנתא?
בהחלט. לרכישת דירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס (הבנק מממן עד 75%). ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תוכלו לקבל תנאים וריבית טובים יותר.
איך אפשר להגדיל את סכום המשכנתא שאקבל?
סגירת הלוואות קיימות, הוספת לווה נוסף (בן/בת זוג), שיפור ההתנהלות הבנקאית והגדלת ההון העצמי — כולם מגדילים את סכום המשכנתא. ומשא ומתן מקצועי מול כמה בנקים יכול לשפר משמעותית את ההצעה.
רוצים לדעת בדיוק כמה משכנתא מגיעה לכם לפי המצב שלכם? אני אשמח לעזור — יוליה זורובסקי, רואת חשבון ויועצת משכנתאות באשקלון. צרו קשר לבדיקת זכאות אישית וללא התחייבות.