בימים האחרונים פורסמה טיוטה על ידי בנק ישראל של הנוהלים למתן הלוואה לדיור-עם מספר שינויים שהולכים להיכנס לחוק מאוגוסט הקרוב
"תאגיד בנקאי יעמיד לרשות הציבור מחשבון מקוון המאפשר ביצוע סימולציות של תמהילים שונים של הלוואות בטווחי זמן שונים, לרבות של הסלים האחידים לפי הוראה זו, לצורך קבלת אומדן על השפעת שינויים בתמהיל על סכום ההחזר החודשי הראשון, על סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזית ועל סך הסכום הצפוי החזוי שישולם עד לסוף תקופת ההלוואה. המחשבון יציג ללקוח את "הריבית הכוללת החזויה" בתמהילים השונים."
במילים יותר פשוטות, על פי הטיוטה החדשה של בנק ישראל –אנחנו נוכחים לדעת על מצב חדש בשוק המשכנתאות, מצב שמשנה את כל תמונת הלווים ומערכת היחסים בין הבנקים ללוויים וליועצי המשכנתאות.
על פי הטיוטה החדשה- החל מ 22 לאוגוסט :
כל בנק יצטרך לבחון כל בקשה ולאשר או לא לאשר אותה תוך 5 ימים.
אם הוא החליט לאשר אותה, יצטרך הבנק להוציא ללקוח אישור עקרוני, שיהיה בו מוצג 3 סלים קבועים, ואחד נוסף לבחירת הלקוח.
החלק החשוב ביותר על פי דעתי מהטיוטה החדשה הוא לא עניין הסלים, אלא דווקא הצפי והתחזיות- שיוצגו מעתה בכל אישור עקרוני של הלוואה לדיור. דבר זה יגרום לאחידות הצפי העתידי של המסלולים במשכנתא שלנו, ויכולת להשוות בין הסלים ובין התמהיל של היועץ משכנתא הפרטי, בצורה עקבית יותר ואולי אפילו נכונה יותר. כל "ההשערות" העתידיות וכל משחקי העתיד שעליו כל יועץ משכנתאות יכול לשחק איתו על מנת להציג תוצאה כזו או אחרת ללקוח, סביר להניח יתפוגג מהעולם, וההשוואה בין התמהילים תהיה אחידה על פי פרמטרים אחידים בין כולם, בין הבנקים השונים וכן בין יועצי המשכנתאות.
סוגי ההלוואות שבהם הבנק לא נדרש להציג סלים אחידים הם:
– הלוואות לכל מטרה במשכון דירת מגורים, שאינן מיועדות לרכישת זכויות במקרקעים, בסכום של עד 120,000 ₪ או שמשך תקופת ההלוואה קצר מ 10 שנים.
– הלוואות לדיור ללא משכון דירת מגורים (כגון הלוואות לשיפוצים)ובלבד שמשך תקופת ההלוואה קצר מ 10 שנים.
– הלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי בהתאם להסכמים שחתם עם נציגי הממשלה, לעובדי מדינה, לעובדי הוראה ולזכאי מערכת הביטחון.
– הלוואות גישור שתקופת הפירעון שלהן היא עד שלוש שנים.
– הלוואות לדיור הניתנות לצורך פירעון חלקי של הלוואה לדיור קיימת באותו תאגיד בנקאי.
"התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את ההלוואה באותם התנאים, ויודיע לו עליה. תקופה כאמור לא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור העקרוני, ותצוין בו באופן בולט. "
במילים יותר פשוטות – אישור עקרוני ל 24 יום במינימום! כמובן אם הבנקים יחשקו לאישור ליותר כמות ימים- הם יכולים לעשות זאת, אבל המינימום הוא 24 יום! וזה אכן המצב הקיים היום בשוק וככה יישאר ללא שינוי.
"הגיש לקוח בקשה לקבלת הלוואה כאמור (בסעיף זה – "בקשה"), יודיע לו התאגיד הבנקאי בכתב, האם נענה לבקשה או לא נענה לבקשה, תוך 5 ימי עסקים מיום הגשתה. החליט התאגיד הבנקאי להיענות לבקשה, ייתן ללקוח את האישור העקרוני בתוך תקופה זו. במקרים חריגים, של הלוואות שמאפייניהן יוגדרו מראש במדיניות האשראי של התאגיד הבנקאי, תינתן החלטת התאגיד הבנקאי כאמור לעיל, לרבות האישור העקרוני, ככל שהוחלט להיענות לבקשה, בתוך 7 ימי עסקים, ותינתן הודעה ללקוח על החריגה במשך הזמן לטיפול בבקשתו והסיבה לכך."
אחד הדברים הנוספים שישנו את פני המשחק הוא הזמן. במקרים של תיקים "פשוטים" הבנק צריך לתת תשובה חיובית או שלילית תוך 5 ימים – ואם התשובה היא כן- לספק ללקוח אישור עקרוני לפי הסלים תוך אותם ה-5 ימים. אם מדובר במקרה מסובך- צריך לתת הודעה ללקוח על החריגה מה- 5 ימים והסבר למה זה מתעכב- יכול להתעכב גג ל 7-ימים. אם הבנק החליט לאשר בזמן ה 7 ימים הללו – הוא חייב גם לספק לו את האישור העקרוני לפי הסלים באותם7 ימים.
דבר שכזה יגרום להשפעה של החלטות תפעוליות ומנהלתיות על כמות אישורי המשכנתא של הבנק. במילים אחרות- אם לבנק כזה או אחר תהיה בעיה של כוח אדם אז כהשפעה ישירה ומאוד הגיונית, כמות הסירובים תגדל בגלל אי היכולת של הבנק לעבור על כל הבקשות. דבר שכזה מצריך את הבנק להגדיל את כוח האדם ולהתחיל לנהל אותו בצורה אדמיניסטרטיבית קצת שונה מהיום. בנקים שידעו לשנות ולבנות את עצמם לטובת המהלך הזה. בנקים גדולים יותר או בעלי אמצעים גדולים יותר, אני מאמינה שידעו להתמודד בצורה טובה יותר עם המצב החדש, או שפשוט הכל ילך לפי פרמטרים מאוד מאוד ברורים של שחור ולבן , טכנולוגים , עם מינימום התערבות של בני אדם, מה ששוב יגרור להמון המון משפחות ליפול בין הכיסאות ולא לקבל משכנתא.
פה אנו נראה את הערך של יועץ המשכנתאות הפרטי גדל יותר ויותר. הגשה נכונה של התיק שלכם, הצגתו בצורה נכונה ועל ידי היועץ משכנתאות הנכון יכולה להיות ההבדל המשמעותי בין משכנתא שניתנת ללווים לבין משכנתא שמסורבת. משמעות ההגשה העצמית של הלקוח ואיום קבלת הסירוב הראשוני יהיה משמעותי ביותר שכן סירוב כמעט בלתי אפשרי להפוך לחיוב. על כן, אם יש חשד כלשהו או ספק כלשהו שאתם לא תקבלו משכנתא- אנא העזרו ביועץ משכנתאות מומחה להגשת התיק שלכם בצורה נאותה ונכונה על מנת שלא תפגעו בעצמכם בהליך קבלת המשכנתא.
"ביקש לקוח לשלב הלוואה מוכוונת באישור העקרוני, יכלול אותה התאגיד הבנקאי בסל המוצע, בהתאם לסכום אותו ציין הלקוח בבקשה. כמו כן, ביקש לקוח לשלב הלוואה מוכוונת באחד מהסלים שהוצעו לו, לאחר קבלת האישור העקרוני, ולא חלו שינויים אחרים כלשהם במאפייני הסיכון של ההלוואה, או בתמהיל ההלוואה (למעט הסכומים אשר יעודכנו בהתאמה, תוך שמירה על היחס שהוצע באישור העקרוני, כך שהתמהיל ישמר ביתרת ההלוואה המשלימה בסל מוצע מעודכן) – שיעורי הריביות במסלולים הקבועים ושיעורי ההפחתה או התוספת לריבית הבסיס במסלולים המשתנים, עבור ההלוואה המשלימה, לא יעלו על השיעורים אשר הוצעו לו באישור העקרוני וזאת עד תום התקופה המקורית לפי סעיף 4ג(א)(4) או סעיף 4ג(ז), לפי העניין."
במילים יותר פשוטות – בנק ישראל מתייחס פה לאופנה המוכרת של חלק מהבנקים שמחליטים לשנות לנו את הריביות בחלק מהמסלולים ברגע שאנחנו מבקשים להכניס את הזכאות. פה במילים מאוד ברורות- בנק ישראל מודיע-אם לאחר קבלת האישור העקרוני נבקש להכניס את מסלול הזכאות אז על כל הריביות בכל המסלולים הקיימים – חייבת להישאר אותה הריבית! זאת אומרת, הזכאות לא תשפיע על שאר הריביות בשאר המסלולים.
"התאגיד הבנקאי רשאי להציע יותר משלושה מסלולים במסגרת הסל המוצע."
במילים אחרות – התמהיל הרביעי הוא לא חובה לבנק (הסל) אלא הוא רשאי לעשות זאת.
"למרות האמור בס"ק (א), במקרה בו האישור העקרוני הינו עבור הלוואה שאין צורך לבצע עבורה שעבוד חדש, לא תפחת התקופה האמורה לשמירת התנאים בס"ק (א) מ-12 ימים מיום מתן האישור העקרוני. "
האישור העקרוני למחזור – הוא עדיין תקף ל12 יום! דבר שמקשה מאוד על התהליך עצמו ועל שמירת הריביות והצלחת חסכון במחזור המשכנתא.
"תאגיד בנקאי לא יחייב לווה לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס בהלוואות בסכומים עד30,000 ש"ח או שיתרתן אינה עולה על סכום זה. פחתה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה מ-30,000 ש"ח או עתידה לפחות כאמור במהלך השנה הקלנדרית הקרובה, יודיע התאגיד הבנקאי ללווה כי הוא רשאי לבטל פוליסות הביטוח כאמור. "
שימו לב- בסכומי משכנתא שפחותים מ 30 אלף ₪ הבנק לא יחייב את הלווה לבצע ביטוח חיים או ביטוח מבנה. מעבר לכך, הוא אפילו יודיע ללקוח באופן יזום שלאחר שנשאר לו יתרה של פחות מ 30 אלף ₪ במשכנתא הוא רשאי לבטל את הפוליסות.
שעבוד נכס דרגה שנייה-
"תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשעבוד נכס בדרגה שניה לטובת גורם אחר. אישור כאמור יימסר ללווה תוך שבעה ימים, למעט בהליך של פירעון ההלוואה באמצעות הלוואה ממלווה מוסדי, כהגדרתו בחוק אשראי הוגן, התשנ"ג- 1993 ,שאז יימסר האישור במסגרת האישור שניתן לפי סעיף 15ב(ג)."
עקב כניסת חברות חוץ בנקאיות, אשר מאפשרות לקחת משכנתא כדרגה שנייה, בנק ישראל רצה לוודא שהבנק שנמצא במשכנתא בדרגה ראשונה לא יוכל "לשים רגליים" ללווה ולא לאשר לו את ביצוע ההלוואה בדרגה השנייה. על פי הנוהל החדש הבנק לא יכול שלא לאשר דרגה שנייה – לא יסרב סירוב בלתי סביר. צריכה להיות סיבה ממש ממש סבירה לא לאשר ביצוע דרגה שנייה. וזאת הם חייבים לעשות תוך 7 ימים.
מתוך הטבלה הזו אנו למדים שכל המידע העתידי על כל מסלול ומסלול – יהיה ניתן בקלות ללמידה או צפייה, חישובים עתידיים יקרו בקלות יתרה (לדעתי גם תפתח תחרות גדולה יותר של תוכנות לחישובי תמהילים וריביות). מכאן דעתי האישית כי הטכנולוגיה הקשורה בתחום המשכנתאות תתחיל להתפתח בצורה מהירה מאוד ותכנס לתחום ההייטק בצורות מהירות. משהו ששווה לשקול לעתיד כמו בכל תחום מתפתח. תרומו של יועץ המשכנתאות הפרטי יכולה להיות יוצאת דופן שהרי חוץ מדעתו של בנק ישראל בנוגע לעתיד השוק והמסלולים שלנו במשכנתא שלנו, יועץ משכנתאות טוב שהינו גם כלכלן בהשכלתו יכול להביא את הערך המוסף שלו בחישובי כדאיות עתידיים ולא להשען באמונה עיוורת על צפי אותו מפרסם בנק ישראל עצמו.
הסלים האחידים הינם:
לא ניתן לדעת אם המרווח (הרווחיות של הבנק) בכל אחד ואחד מהתמהילים הוא יהיה עקבי או יהיה שוני בין הסלים השונים ועל ידי כך הבנקים ינסו לנתב את הלקוח לבחירת סל כזה או אחר.
יכול להיות כי אכן הבנקים ישמרו על רווחיות תואמת בכל שלושת הסלים, אבל סביר להניח שהדרך היותר נכונה עבורם לפעול היא לגרום ללקוח לבחור עצמאית בסל כזה או אחר. כמו שהיום אנחנו כיועצי משכנתאות מבצעים סוג של "מניפולציות" בתמהילים על ידי הכנסת מסלול כזה או אחר לתוך התמהיל על מנת להוזיל אותו בשאר המסלולים, סביר להניח שהבנק יבחר להציע במסלולים או בסלים שיותר משתלמים לו מחירים נמוכים יותר ללקוח לעומת שאר הסלים. די כפי שקורה היום כשהלקוח מגיע באופן עצמאי לבנק ומקבל תמהיל די גנרי שמטרתו כמובן היא רווחיות של הבנק לפני הכל. שוב גם פה אנחנו עדים יותר ויותר למשמעות של ליווי מקצועי על ידי יועץ משכנתאות מלומד ובקיא בצורה פנומנלית בכלכלה ובשוק ההון.
ביום 22 ביוני 2022 פורסם ברשומות תיקון מס' 34 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981 (להלן – "החוק" או "חוק הבנקאות (שירות ללקוח)"), אשר קובע כי תאגיד בנקאי רשאי לגבות עמלה בעד טיפול בבקשה להלוואה לדיור, כהגדרת הלוואה זו בסעיף 9ב לחוק, בתנאי כי העמלה שתגבה לא תעלה על סך של 360 שקלים חדשים (להלן – "תיקון החוק"). תיקון החוק צפוי להיכנס לתוקף ביום 22 באוגוסט 2022.
אז מה בעצם זה אומר עלינו? הלווים?
זה אומר לפי דעתי, שהערך של יועץ המשכנתאות ובמקרה שלנו, יועצת המשכנתאות יהיה חלק מאוד דומיננטי בעסקה הגדולה בחייכם. כבר היום אנחנו עדים יותר ויותר כי עלות המשכנתא ללווים המגיעים באופן עצמאי לבנק עולה ביוקר ברוב המקרים ביותר מכ-100 אלף ש"ח במצטבר. כבר היום אנחנו עדים למודעות העולה והגוברת של יועץ המשכנתאות והחסכון שעליו הוא מופקד בעסקה הגדולה הזו.
נצטרך לבחון את העולם הטכנולוגי שעליו העולם כולו הולך, כמו העולם הפיננסי גם.
שימו לב שנכון לכרגע מדובר על טיוטה… והשינוי מבחינה חוקית עדיין לא קיבל תוקף.
בנוסף לזה יש להבהיר כי כתובה פה דעתי האישית בלבד, וכי אין להסיק ממנה או לפעול על פיה ללא הכוונה מסודרת. כמובן שאין לראות בכתוב לעיל המלצה מפורשת כזו או אחרת וכי כותב המאמר אינו לוקח אחריות על כל פעולה כזו או אחרת אשר קורא המאמר יפעל בעקבותיה.
