משכנתא עסקית לאחרונה נשמעת יותר ויותר- והגיע הזמן שכולנו נבין על מה מדובר- ומה המשמעויות שלה. מתי היא אפשרית? מתי היא כדאית? ואיזה בדיוק בעיות תזרימיות היא פותרת עבורנו.
מה היא בעצם משכנתא עסקית?
משכנתא עסקית יכולה להיות אחת משתיים-
הראשונה- כשאנחנו (לא משנה אם אנחנו עסק או לא, אפילו שכיר יכול), רוכשים נכס עסקי, כגון: משרד, חנות או כל נכס שמוגדר עסקי!
השנייה- כשאנחנו בעלי עסק (עצמאי עוסק פטור, עוסק מורשה, חברה בע"מ וכל סוג התאגדות שקיים) ואנחנו ממשכנים את הנכס הפרטי שלנו- זאת אומרת את הנכס למגורים שלנו הפרטי לטובת הנכס.
בשני האופציות מדובר במשכנתא עסקית – והכללים עבורם הינם אותו הדבר – ואותם כבר נפרט בהמשך..
רגולציה במשכנתא עסקית
אחד הדברים המאוד טובים (או שלא, תלוי בעיני המתבונן), הוא שבגלל שמדובר במשכנתא עסקית – אין את חוקי הרגולציה שקיימים ברכישת נכס לדיור (למידע נוסף על נוהלי דיור- ניתן לקרוא את המאמר הזה).
מה זה אומר מבחינתנו?
אין הגבלה של יחס החזר (כמה מתוך ההכנסה הפנויה שלנו אנחנו יכולים לשלם- למידע נוסף ניתן לקרוא עוד במאמר הזה, וכן מידע נוסף במאמר הזה), אין הגבלה של אחוזי המימון לפי הרגולציה (דירה יחידה 75%, דירה נוספת 50% וחלופית 70%), ואין הגבלה בסוגי המסלולים שניתן לקחת במשכנתא עסקית.
במילים יותר פשוטות, לשם ההמחשה, לקוח יכול לקחת 70% מימון לנכס מסחרי שהוא מעוניין לרכוש- נניח משרד או חנות, ולבצע השלמה של 30% מההון העצמי מהנכס שלו , גם אם יש לו משכנתא של 50% על הבית שלו – ולהגיע ל 70% , גם אם ברשותו ישנם 2 נכסים, כמו כן את ה-10% האחרונים שנשארו לו למימון החנות – יוכל לקחת כדרגה שנייה על הבית השני שלו – כל עוד המשכנתא הקיימת בתוספת ה10% לא עוברים את ה-70% מימון על כל הנכס הקיים.
כל האפשרויות פתוחות..
כבעלי עסק – לפעמים אנחנו רק צריכים כמה מאות של אלפים כדי ליישר קו, לחסות הלוואות קצרות טווח שמקשות מאוד על ההתנהלות היום יומית שלנו. הלוואה במסחרי – יכולה להינתן לרוב לתקופה קצרה יחסית של 5 שנים, כאשר אנחנו לוקחים את ההלוואה הזאת דרך המשכנתא שלנו – דרך הנכס שלנו נוכל להגיע לפריסה של בבין 20 ל-25 שנה, מה שמקל מאוד על התזרים המזומנים שלנו בעסק ונותן לנו את האפשרות לצאת מהברוך אליו נכנסנו.
זה נכון להגיד וחייב לציין את זה כי במצב שבו אנחנו ממשכנים את הבית הפרטי שלנו – אפילו תוספת למשכנתא הקיימת למטרת העסק אנחנו די מערבבים בין החיים הפרטיים שלנו לבין העסק, אבל אל תשכחו שגם ככה עוסק (מורשה או פטור) הינו ערב לעסק שלו בהכל באופן אישי, וגם כבעל חברה כשאתה פותח חשבון בנק אתה נדרש לחתום ערבות אישית על כל האשראי בחברה שבבעלותך. כך שיש להסתכל על העניין הזה בצורה מאוד הגיונית.
כשהכסף מיועד לעסק- ההסבר לבנק והסיבה צריכה להיות הגיונית. "הסיפור" לבנק חייב להיות הגיוני וריאלי על מנת שהבנק גם יאשר זאת.
באיזה בנקים ניתן לבצע משכנתא עסקית?
הבנקים שנכון לכתיבת המאמר נותנים משכנתא עסקית היא בנק ירושלים, בנק מזרחי טפחות ולאחרונה גם בנק לאומי נכנסו לתחום.
בנק ירושלים מאפשר גם לבצע דרגה שנייה (מה שאומר שאם יש לכם משכנתא קיימת מעולה על הנכס הפרטי שלכם בבנק מסוים אתם לא צריכים לגעת בה- אלא עושים משכנתא נוספת- בדרגה שנייה לטובת בנק ירושלים). ולעיתים גם בנק מזרחי טפחות מאפשר זאת.
מה העלויות של משכנתא עסקית? האם היא יקרה יותר ממשכנתא "רגילה"?
חד משמעית כן. היא יקרה יותר ממשכנתא לדיור- שכן משכנתא למטרת דיור היא אחת ההלוואות הכי זולות במשק שקיימת כבר שנים ארוכות.
יחד עם זאת – ההבדל בריביות הוא לא גבוה במיוחד, ולרוב אפילו תגלו שמשכנתא עסקית זולה יותר בריביות שלה מאשר הלוואה במחלקה המסחרית.
אחד היתרונות הכי גדולים שלה כמובן זה דווקא טווח השנים שאפשר לפרוס את ההלוואה הזאת וזה הסוד לפתיחת התזרים היומיומי שלכם ולהצלחת העסק שלכם. המרווח נשימה שזה מאפשר – נותן לכם את האפשרות להרים את העסק שלכם מחדש.
האם משכנתא עסקית מיועדת רק לסגירת חובות והלוואות עסקיות?
בהחלט לא! משכנתא עסקית יכולה להילקח גם למטרת השקעה ,רכישת ציוד, רכישת מוניטין או כל השקעה שתרצו.
האם אני יכול כלקוח לגשת לבד לבנק ולעשות את הכל לבד או שגם במקרה זה צריך או מומלץ יועץ משכנתאות שיפעל בשמי?
כמובן שתוכל לעשות זאת לבד. יחד עם זאת אני ממש ממש לא ממליצה לעשות זאת לבד- ואף במצבים שבהם מדובר בעסק- אני ממליצה לפנות לרואה חשבון שמתמחה בתחום המשכנתאות שיוכל לעשות זאת בצורה הטובה ביותר. הרואה חשבון מכיר את העסק שלך ויודע בדיוק איך להציג את הדברים ולחשב אותם בצורה הנכונה ביותר לטובתך מול הבנקים, מה שמן הסתם גם ישפיע על עניין הריביות והעלויות.
האם חייב לפנות לרואה החשבון שלי?
לא. כל רואה חשבון יוכל לעשות זאת כל עוד הוא מתמחה במשכנתאות! וזה לא כל רואה חשבון מתמחה בכך או עבר הכשרה מתאימה לכך. יש הכשרה מיוחדת שמותאמת לרואי חשבון לכל תחום המשכנתאות וחשוב שאותו רואה חשבון יהיה בקיא בתחום ולוודות שעבר הדרכה מתאימה לכך כמו בכל תחום בחיים שלנו.
