כל מה שרציתם לדעת!
יוליה זורובסקי
שימו לב!
כל האמור לעיל אכן נרשם על ידי רואת חשבון שמומחית במיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, אין לראות באמור לעיל ייעוץ אישי או הכוונה ספציפית. על מנת לקבל הכוונה אישית – יש לפנות למשרדי יוליה זורובסקי – רואת החשבון לקבלת יעוץ אישי.
מס רכישה - מעודכן לשנת 2023 - סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין
מהו בכלל מס רכישה? מי החוק שקובע אותו? ומה בעצם הוא אומר?
סעיף 9 לחוק – מגדיר עבורנו את המהות של חוק מס רכישה. מה זה מס רכישה (יש כאלה שקוראים לו מס קניה דירה)? הוא מגדיר עבורנו כי מס הרכישה – יהיה חייב במכירת זכות – ומי שיהיה חייב את המס- הוא הרוכש.
המס יכול להיות בשיעור מסוים (אחוז מסוים) או סכום קבוע, משווי המכירה (שימו לב ששווי המכירה לצד המוכר ולצד הרוכש לא חייב להיות אותו הסכום בכלל!)
9 (א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים.
איך קובעים את השווי- למס רכישה? (מס רכישה - מעודכן לשנת 2023)
מה זה בעצם שווי- למס רכישה? בעצם השאלה היא איך קובעים על איזה סכום אנחנו צריכים לשלם מס?
סעיף 1 לחוק – קובע את כל ההגדרות, בין היתר את ההגדרה של מה הוא השווי בעצם למס הרכישה.
השווי – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.
חריג: עסקה שנעשתה בכתב והתמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהתקיימו יחסים מיוחדים – התמורה שנקבעה.
"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות – (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור; (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;
עוד כמה עקרונות חשובים ומושגים חשובים:
עקרון צירוף כל התמורות-זה אומר ששווי המכירה (הסכום האמיתי בו נמכר לנו הנכס) מורכב מכל מה ששולם למוכר ולכל מה ששולם לאנשים מטעמו – כגון חובות שיש לו או נוצרו לו בעקבות המכירה – אפילו חובות למס הכנסה כגון תשלומי מס שבח או היטלי השבחה למיניהם.
הוצאות פיתוח –נוסיף אותם לשווי המכירה (למחיר הרכישה) אך ורק אם הן אכן נעשו בפועל! זאת נעשה על פי הפסיקה.
תמורה ששולמה בתשלומים (בחתיכות)- במקרה כזה יבוצע היוון התשלומים לנקודת הרכישה ("פירוש" הסכום ששולם במועדים שונים לערך של הכסף ביום הרכישה- למידע נוסף ולהסבר על מהות ההיוון ניתן לקרוא פה). איחור או הקדמת תשלומים – משנים את התמורה עצמה (שווי המכירה)- וזאת גם על פי פסקי הדין (על פי הפסיקה).
שיעורי המס ברכישת זכות שאינה דירת מגורים (לא מוגדרת כדירת מגורים!)
מס רכישה - מעודכן לשנת 2023
בעיקרון מדובר בעיקר על המס רכישה שמשולם רכישת קרקע. כמובן שזה אותו העקרון גם לגבי מגרש.
לעתים אנשים לא זוכרים או יותר גרוע מכך לא מודעים שהם יכולים לקבל החזר מס רכישה על קרקע לאחר ששילמו אותו בתנאים מסוימים.
תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי – במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים- 6%.
שימו לב שהאחוזים יכולים להשתנות בכל שנה ועל כן חשוב לבדוק את אחוז המס העדכני במעמד ביצוע העסקה בפועל.
אבל… יש אפשרות לקבל חלק מהמס ששולם בחזרה- איך אפשר לקבל החזר מס רכישה?
אם מתקיימים 2 תנאים שנפרט בהמשך – ניתן יהיה לבקש בחזרה שישית (1/6= שזה אומר 1% מס) בחזרה מהמס ששילם.
זאת אומרת הרוכש שילם 6% מס ואם יעמוד בתנאים המפורטים להלן יוכל לקבל בחזרה 1% מס.
במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
תק' (מס' 2) תשנ"ח-1998 תק' תשנ"ט-1999 תק' תשע"ג-2013
(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;
תק' תשע"ג-2013
(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);
(הוראת שעה) תשפ"א-2020
(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה;
תק' (מס' 5) תשנ"ה-1995
(2) במכירת זכות במקרקעין בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים, יחולו הוראות אלה:
תק' (מס' 5) תשנ"ה-1995
(א) ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק;
(ב) נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה;
(ג) משמשות יותר מדירת מגורים אחת למגורים כחטיבה אחת יראו אותן כדירה אחת;
תק' (מס' 2) תש"ם-1980
(ד) הרוכש זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ימציא למנהל תצהיר לפי סעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, כי הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת; הוכח כי התצהיר כאמור היה כוזב יהיה מי שהצהיר כאמור חייב בתשלום מס רכישה שהיה חל על פי העובדות כהוויתן;
אז מה הם התנאים?
התנאי הראשון- על הקרקע שנרכשה יש תכנית המאפשרת בנייה של לפחות דירה אחת למגורים.
התנאי השני -24 חודשים (שנתיים) מיום המכירה התקבל היתר בנייה אחד לפחות לבניית דירה אחת לפחות.
בהינתן ששני התנאים מתקיימים ניתן לקבל 1% מתוך ה-6% ששולם במס רכישה בחזרה!
אז מה הם שיעורי המס?
מס רכישה - מעודכן לשנת 2023
שימו לב, אחוזי המס הללו הינם גם אחוזי מס רכישה על משרד, וכן אחוזי מס רכישה על מגרש וכן אחוזי מס רכישה נכס מסחרי וכדומה.
שיעורי מס רכישה ברכישת זכות שהינה דירת מגורים - "מס רכישת דירה"
החוק שקובע את ה-מס על רכישת דירה הינו – תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.
סעיף 9(ג1ג)(1) –מדבר על ככך שבמכירת זכות במקרקעין שהוא בעצם בניין או חלק מבניין – דירת מגורים בעצם, ישולם מס רכישה בשיעור (אחוז מסוים) משווי הזכות הנמכרת …
מה הוא בעצם בניין?
"בנין"- בנין ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד (הבניין שלנו הוא כולל את הקרקע שהוא עומד עליה!), למעט (= חוץ מ..) בניין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לעניין מס הכנסה (כמו אצל קבלנים ועסקים אחרים שמוכרים וקונים דירות או בונים ומוכרים), ובבניין שטרם נגמרה הבנייה שלו למעט בנין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו.
נכס חלופי (מס רכישה משפרי דיור)
שיעורים אלא יחולו גם בעת רכישת דירה נוספת – בתנאי שמדובר על דירה חלופית.
לפעמים קורה לנו מצב שמצאנו את הדירה הבאה שלנו, אבל עדיין לא מכרנו את הדירה הקיימת שלנו. אז מה? אם תקנו תשלמו מס רכישה כמו על דירה שניה? לא!
במצב כזה אף אחד לא מצפה מכם, שלא תקנו את הבית החדש- כי עדיין לא מכרתם את הישן על כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לכם לקנות את הנכס החדש- והוא עדיין יחשב כנכס יחיד בתנאי אחד:
אם רכשתם דירה יד שנייה, תצטרכו למכור את הישנה הקיימת) תוך 24 חודשים מיום הרכישה של הנכס החדש.
אם רכשתם דירה מקבלן (על הנייר) תצטרכו למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מיום קבלת המפתחות או טופס 4 (מהיום שבו ניתן לגור בבית החדש).
במצב של נכס חלופי לא תשלמו מס רכישה כמו על דירה נוספת אלא על כמו דירה יחידה.
שימו לב שגם במשכנתאות המשמעויות תואמות.
מה קורה אם רכשתי חלק מדירה?
תקנה 2(2)(ב) קובעת כי אם נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה … שהוא כחלק הזכות הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה.
מה זה אומר? אם רכשתי עם עוד מספר שותפים דירה אחת, והחלק שלי לצורך הדוגמא הוא 20% מהדירה.
במצב כזה, יחושב מס רכישה מלא על כל הדירה עם כל המדרגות מההתחלה ועד הסוף, ואז את המס שיצא לנו על מלוא הדירה נכפיל באחוז שבו אני בעלים בדירה- בדוגמא שלנו – 20%- וזה יהיה סכום מס הרכישה שישולם בפועל על החלק שלי.
אז מה היא בעצם דירת מגורים?
ההגדרה של דירת מגורים מופיעה ב-2 סעיפים בחוק- סעיף 1 וסעיף 9 לחוק.
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
דירה על הנייר- לא תהייה דירת מגורים לצורכי מס שבח בזמן לצורכי מס רכישה היא בהחלט תהייה דירת מגורים!
אז בשפה פשוטה יותר- מה היא דירת מגורים בעצם?
ראשית, דירת מגורים היא דירת מגורים יחידה של הרוכש בישראל ובאזור.
חריג– יראו את הדירה כדירת מגורים יחידה אם יש לרוכש דירה נוספת שהיא :
- דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97
- דירת מגורים שחלקו של הרוכש אינו עולה שליש, ובדירה בירושה – אינו עולה על חצי.
אם יש לי 20% מדירה אחת, ועוד 15% מדירה אחרת ועוד 25% מדירה שלישית האם כל חלק דירה נספר בנפרד ואמור להיות פחות משליש? או מחברים את כל החלקים ואת התוצאה משווים לשליש?
אז ככה, בודקים כל חלק דירה בפני עצמו- כל עוד לא מדובר על שני חלקי דירה באותו הבניין.
יחד עם זאת שימו לב שלספירת כמות הדירות- תחול עלינו חזקת התא המשפחתי (כבר נסיר מה זה אומר בהמשך המאמר).
חזקת התא המשפחתי-
(ב) לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.
יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;
מי הוא תושב ישראל?
בהגדרת דירת מגורים יחידה, נאמר כי צריך להיות תושב ישראל. אז מי הוא בעצם תושב ישראל?
- תושב ישראל כהגדרתו בפקודה (מבחן מרכז החיים, חזקת התושבות).
- מי שבתוך שנתיים מהרכישה היה לתושב ישראל לראשונה ("עולה חדש") או לתושב חוזר ותיק (מי ששב להיות תושב ישראל לאחר שהיה 10 שנים לפחות תושב חוץ).
פטור מס רכישה
והקלות
העברה ללא תמורה לקרוב
התקנה אשר מדבר על המס רכישה במצב של העברה ללא תמורה לקרוב הינה תקנה 20: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
מי הוא קרוב?
על פי תקנה 1– לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)קרוב הוא: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".
חריג- לפי תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) -"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה."
פטור חלקי לנכה, עיוור ונפגע
תקנה 11 מדברת על הפטור החלקי.
נכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה תק' תשע"ז-2016
11. (א) מכירת זכות במקרקעין לנכה, לעיוור, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם חייבת במס רכישה בשיעור של 0.5%, ואם התקיים לגביו האמור באחת מפסקאות (א) עד (ג) בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק יהיו שיעורי מס הרכישה כמפורט להלן, ובלבד שחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5% לפי תקנת משנה זו, לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד –
(1) אם שווי הזכות הנמכרת הוא עד 2,500,000 שקלים חדשים, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –
(א) על חלק השווי שעד לסכום הנקוב בסעיף 9(ג1ג)(3)(א) לחוק – לא ישולם מס;
(ב) על חלק השווי העולה על הסכום האמור בפסקת משנה (א) ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%;
(2) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 שקלים חדשים – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5%.
מס הרכישה לאוכלוסייה זו יהיה רק 0.5% מס על רכישת הזכות – לו ולבן/בת זוגו/תו, בתנאי שמדובר על זכות במקרקעין לשם שיכונם הם בעצמם הולכים לגור שם).
הפטור הזה יתקבל רק עד פעמיים בכל חיי הרוכש, לו ולבן/בת הזוג הרוכש איתו במשותף.
שימו לב למדרגת השווי של הזכות הנמכרת – עד 2,500,000 ש"ח ומעל.
פטור חלקי לעולה- במס רכישה
תקנה 12 מדברת על הפטור החלקי.
פטור לעולה תק' תשמ"ז-1987
12. (א) (1) בתקנה זו, "עולה" – מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה:
(א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן – חוק השבות);
(ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות;
(ג) אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974;
(2) שר האוצר רשאי לקבוע סוגי בני-אדם שדינם כדין עולה.
עולה חדש או חוזר לפי ההגדרות לעיל, הרוכש אחד מאלה:
- דירת מגורים שתשמש למגוריו, לרבות דירה המשמשת למגוריו ולעסקו.
- בית עסק, לרבות משק חקלאי, שישמש לעסקו של העולה.
- קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק שישמשו למגורי העולה או לעסקו.
ישלם רק 0.5% מס רכישה על השווי שעד 1,838,615 ש"ח ובשיעור של 5% על השווי שמעל, אם רכש את הנכס בתקופה שבין שנה לפני (!) שנכנס לישראל לראשונה כעולה ועד שבע שנים לאחר שנכנס לישראל (שימו לב תקופת שירות לא תחשב בזמן הזה).
הטבה זו תינתן פעם אחת בחיי העולה לרכישת דירת מגורים ופעם אחת בחיים לרכישת עסק. כמובן שהיא גם תינתן לבן או בת הזוג של העולה שרוכש איתו במשותף.
קישור למחשבון של מס רכישה באתר מס הכנסה. מדובר על הסימולטור של מס רכישה של מיסוי מקרקעין. מטרתו לתת לכם אינדיקציה בלבד ולא מהווה תחליף ליעוץ אישי.
לכל שאלה ניתן ניתן ליצור קשר
במייל : yulia@zcpa.co.il
וכן בנייד - 0523-222-132
יוליה זורובסקי, רואת חשבון
ליעוץ אישי - השאירו את הפרטים שלכם כאן
מאמרים נוספים חשובים בשבילכם-
5 טעויות שכדאי לכם להימנע מהן בבחירת יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתא
נתוני נדל"ן ושוק הדיור בישראל לחודש אוקטובר 2023
משכנתא עסקית
מדד המחירים לצרכן
כמה הון עצמי צריך לדירה
מחשבון משכנתא
איך מתכוננים ללקיחת משכנתא
נוהלים למתן הלוואה לדיור
לווה או ערב
משכנתא ברכישת דירה יד 2
