ועכשיו בואו נפרט ונבין את כל הנקודות החשובות-

כשאנחנו מבקשים אישור עקרוני מהבנק, הבנק בעצם מסתמך על הנתונים שאותם אנחנו מדקלמים או מכניסים למערכת הדיגיטלית ועל סמך הנתונים הללו מתקבל האישור העקרוני שלנו. ופה בדיוק מתחילות הבעיות שלנו. 

פעם, עד לא ממזמן, היינו יכולים לשלוח את המסמכים לבנקאים כדי שהם יקראו את הנתונים הללו בעצמם- בדרך שהבנק רואה אותם ועל סמך כך ייתן לנו אישור. היום בגלל כל השינויים של צורת האישור העקרוני החדש ומהירות זמן התגובה שהבנקים מחויבים לה, לבנקאי אין את האפשרות לשבת ולבחון את הנתונים עליהם אתם מצהירים ועל כן, הם פשוט מסתמכים על הנתונים אותם אתם נותנים להם.  

בוא נתחיל מהנכס עצמו או אפילו קודם לכן- סוג העסקה- 

לפעמים אנחנו מוציאים אישור עקרוני כשאנחנו מתכננים לרכוש נכס מסוים, ובסוף אנחנו מחליטים לקנות אחד אחר. לדוגמא – עמי ותמי החליטו לרכוש דירה בקומה 4 מתוך 8 עם מעלית כמובן, במחיר של 2,000,000 ש"ח , כשהם צריכים 1,500,000 ש"ח משכנתא, ויש ברשותם הון עצמי של 500,000 ש"ח. ועל העסקה הזו הם גם קיבלו אישור עקרוני מ"בנק-יוליה-למשכנתאות". כעבור מספר ימים הם החליטו כי דווקא מתחשק להם לרכוש קרקע ולבנות עליה. למזלם זה בדיוק ההצעה שנפלה לפניהם! הם חתמו על החוזה – במחשבה כי יש להם אישור כבר על 75% מימון ממחיר של 2 מיליון ש"ח. 

אך…. כאשר הם הגיעו לבנק לבקש משכנתא, הם גילו שהבנק לא נותן בכלל 75% על בנייה עצמית. עמי ותמי נותרו בבעיה ופנו לחברת הבית ש.ל.י לפיננסים בע"מ על מנת למצוא פתרון. 

זו היא דוגמא אחת מיני רבות. דוגמאות יותר נפוצות- הן שינויים בשכר שלפעמים מאוד מאוד קטנים אך הופכים את האישור העקרוני ללא תקף יותר. 

דבר נוסף קריטי ביותר הוא שינוי בהכנסות- 

לדוגמא- כשכיר הבנק מסתכל על ההכנסות שלנו כממוצע לשלושה חודשים. כאשר עמי התקשר לבנקאי לבקש אישור עקרוני, הוא עשה ממוצע של שלושה חודשים אחרונים (של הנטו כמובן) בדיוק כמו שהוא קרא בכל האתרים ובכל הסקר וחקר שוק שהוא ביצע! 

על סמך זה הוא אפילו קיבל אישור עקרוני מהבנק. 

אבל… כעבור שבוע – הוא גם ניסה לקבל את המשכנתא הזו בפועל וכשהוא הציג את התלושי שכר שלו לבנקאי/ת שישבו מולו הוא גילה שבכלל אי אפשר לתת לו משכנתא בסכומים האלה! כי הוא לא עומד ברגולציה של יחס ההחזר (ניתן להחזיר לפי הבנקים עד 40% משכנתא בחודש מסך ההכנסה הפנויה שלנו). איך זה קרה בעצם? 

עמי לא ידע שבונוס חד פעמי- לא נכנס לממוצע שלושת החודשים וצריך לנטרל אותו מהחישוב ולהשתמש בתלוש אחד של חודש אחורה יותר. ועל כן הוא דיווח על ממוצע גדול יותר בכ-2,000 ש"ח! ועכשיו הוא מוצא את עצמו עם חוזה שהוא חתם עליו בלי יכולת לקנות את הבית שעליו הוא התחייב. 

עצמאיים- זה בכלל עולם אחר- כי ההבנה של ההכנסות של עצמאי היא לחלוטין שונה מכל תחום. לדוגמא הצורה שבה רואה החשבון יקרא את הדוחות וייחשב את ההכנסות שלכם , זה לא דומה אפילו לדרך שבה הבנק יעשה זאת. ועל כן, הסיכויים שלכם בכלל לתת את הנתונים הנכונים שעל סמך הנתונים הללו יצא לכם אישור עקרוני הם פשוט אפסיים!

לא רק זה, צפוי לו עוד קנס, או דמי הפרת חוזה בשפה המקצועית יותר לשלם לצד השני (למוכר) על כך שלא יוכל להשלים את הרכישה כפי שהתחייב. שלא נדבר פה על כל אנשי המקצוע שלהם הוא שילם כספים לא מבוטלים.