מדריך המשכנתא המלא שלכם- 5 הפעולות שאתם חייבים לעשות לפני שאתם בכלל מתחילים לחשוב על משכנתא!
פעולה 1 במדריך משכנתא שלנו הוא - הוצאת דוח אשראי
משנת 2018 בעקבות שינוי בחוקים במדינת ישראל, התחיל להאסף על כל אחד ואחד מאיתנו מידע פיננסי מלא אשר מגיע מהבנקים והחברות שנותנות אשראי ועוד (כגון חברות חוץ בנקאיות או חברות ביטוח). זאת אומרת שכל מוסד בנקאי או אשראי (יש הגדרות גם לעניין זה, לא נכנס לזה פה אבל בעיקרון מדובר כמעט בכולם) חייבים לדווח על השינויים הפיננסים שלכם. מה זה אומר?
זה אומר שכל אחד שתתנו לו את ההסכמה להוציא עליכם דוח אשראי, יוכל לגלות עליכם בעיקרון הכל. יוכלו לדעת, את כל הבנקים שבהם יש לכם חשבונות עו"ש, עם מי אתם שותפים, אם יש הלוואות על השם שלכם, מה המסלולים של אותם הלוואות, מה היתרות של ההלוואות, התשלום החודשי, למי אתם ערבים, כל המשכנתאות שלכם, שקים או הוראות קבע שחזרו, תיקים בהוצאה לפועל אם פתוחים וכל מידע פיננסי העולה על דעתכם ל-3 שנים האחרונות.
אחת הדרכים שלנו כיועצי משכנתאות לפני הטיפול בלקוח, הינה לבקש ממנו להוציא את הדוח באופן עצמאי.
ישנם חברות ויועצי משכנתאות שהם מורשים מטעם בנק ישראל כמונו, להוציא בשמו של הלקוח את הדוח הזה בדיוק כמו שעושים הבנקים עצמם. קוראים לזה מיופה כוח בתמורה וכמובן החברה שלנו אחת מאותן ישויות שמאושרות לבצע זאת. לכן אם אתם נמצאים בטיפולינו – אנחנו נוכל להוציא זאת עבורכם. אך אם אתם בשלב מוקדם אז פעם בשנה תוכלו לעשות זאת בעצמכם ללא תשלום- בקישור הבא: https://www.creditdata.org.il/.
שימו לב שאת הדוח יש להוציא לכל אחד מבני הזוג – שלוקחים את המשכנתא וכן לערבים אם ישנם כאלה.
לאחר שהזמנתם את הדוח באתר, הוא יגיע אליכם למייל ממש תוך רבע שעה, שימו לב לעיתים הוא מגיע לספאם.
מה עושים איתו?
עוברים עליו! כן .. כן.. על כל ה50 -250 הדפים שלו. מוודאים שהנתונים שרשומים שם הם נכונים ותואמים את המציאות. מוודאים שאין שם טעויות או משכנתאות שהן לא שלכם ואין תיקים בהוצאה לפועל פתוחים שאפילו לא ידעתם עליהם כמו שקורה המון עם כביש 6 לדוגמא.
אם אינכם יודעים או בטוחים שקראתם את הדוח נכון- צרו קשר עם החברה שלנו ונשמח לעמוד לשרותכם.
לצערנו בדוח ישנם טעויות, שחשוב לתקן ולטפל ולהיזכר בדברים ששכחנו מהם שרשומים בדוח שלחלוטין יכולים למנוע מאיתנו את קבלת המשכנתא שלנו.
בהמשך לדוח הקודם, תורידו את האפליקציה של קפטן קרדיט לנייד שלכם ותבדקו כל אחד לעצמו את הדירוג שלו. קישור מצורף פה.
קפטן קרדיט היא אפליקציה שמסונכרנת עם אחת לשכות האשראי שמורשות להוציא דוח מסוג מקוצר יותר (שהבנקים מוציאים אותו גם), שאומנם לכם כ"אנשים פרטיים" אין גישה אליו אבל הנתונים באפליקציה נותנים מספיק מידע ראשוני על מנת להבין האם הכל תקין או שיש צורך בבדיקה מעמיקה יותר.
ברגע שאנחנו נוכחים להבין שהדירוג שלנו לא טוב, אנו ממליצים לפנות אלינו על מנת לבדוק את העניין ולהכין את הקרקע בצורה הטובה ביותר ללקיחת המשכנתא.
פעולה 2 למדריך המשכנתא שלנו - חשובה לא פחות, להבין מה עלות הנכס שאנחנו יכולים לקנות - עם ההון העצמי שצברנו
על מנת להבין איזה דירה או בית אנחנו יכולים לקנות, אנחנו צריכים לחשב 2 פרמטרים שונים.
הראשון הוא אחוז המימון והשני הוא יחס ההחזר. פעולה 2- תיגע באחוז המימון.
אז בואו נבין אחת ולתמיד. אם אנחנו קונים נכס יחיד שלנו – זאת אומרת שהיום, ביום הרכישה של הנכס החדש- אין בבעלותנו שום נכס אחר. במצב כזה אנחנו נוכל לקבל עד 75% מימון.
שימו לב- אם אנחנו רוכשים נכס שהוא דירה יד 2- אז נוכל לקבל עד 75% מימון מהבנק מהחוזה או מהשמאות לפי הנמוך מבניהם – וזאת אחת הסיבות היותר חשובות למה מאוד כדאי וחשוב לבצע שמאות מוקדמת.
אם מדובר על כך שיש לנו דירה שאנחנו מתכננים למכור אותה אבל עדיין לא הספקנו וכבר מצאנו את הדירה הבאה שלנו, בסופו של יום אנחנו נמכור תוך 24 חודשים (לפי התקנות נכון ליום כתיבת המאמר מיום הרכישה או 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 אם רכשנו דירה מקבלן), במצב כזה נוכל לקבל עד 70% מהשווי של הנכס החדש.
גם פה שימו לב- אם מדובר על נכס יד 2- נוכל לקבל עד 70% מהשווי בחוזה או מהשמאות לפי הנמוך מבניהם.
אם מדובר על נכס שני והלאה – כשאנחנו לא מתכוונים למכור את הקיים – אז נוכל לקבל רק עד 50% מהשווי של הנכס החדש. כמובן גם פה אם מדובר על נכס שהוא יד שניה נוכל לקבל עד 50% מהשווי בחוזה או מהשמאות לפי הנמוך מביניהם.
פעולה 3 למדריך המשכנתא שלנו- כמה משכנתא אנחנו יכולים לשלם?
בואו נפריד בין שכיר לבין עצמאי.
כשאנחנו מסתכלים על ההכנסות של שכירים- מעניין אותנו הנטו שנכנס לבנק בלבד, שכמובן חייב להיות תואם למה שיש בתלוש (למידע נוסף ניתן לקרוא את המאמר בנושא)
אנחנו לוקחים את הממוצע שלנו ב-3 החודשים האחרונים לשני הבני זוג ומחברים אותו.
על מנת להגיע ל"הכנסה הפנויה" לפי נוהלי בנק ישראל, אנחנו צריכים להוריד מהסכום שקיבלנו , את כל ההתחייבויות שלנו והתשלומים שאנחנו משלמים שהם לטווח של יותר מ18 חודשים מהיום.
זאת אומרת שאם יש לנו הלוואה שאנחנו משלמים אותה כל חודש בחודשו אבל נשארו לנו עוד 17 תשלומים – אנחנו נתעלם ממנה ולא נוריד אותה מסך ההכנסות שלנו לחישוב ההכנסה הפנויה.
אם ההלוואה שלנו היא ל19 חודשים, אנחנו נוריד את סכום ההחזר החודשי שלה מההכנסה שלנו.
***פה אומר בכוכבית, שגם אם חשבתם "להעלים" הלוואות או התחייבויות כאלה או אחרות, כנראה שלא תצליחו לעשות זאת בדיוק מהסיבה שמוסברת בסעיף 1.
כאשר אנחנו מורידים מההכנסה שלנו את ההתחייבויות שלנו שמעל ל18 חודשים – אנחנו מגיעים להכנסה הפנויה שלנו נטו.
לפי נוהלי בנק ישראל (ולאחר החמרה של הבנקים) – אנחנו יכולים לשלם משכנתא כל חודש בסך של עד 40% מסכום זה. זאת אומרת- בפועל אפשר להגיע עד 38%. אז אם נכפיל את ההכנסה הפנויה שלנו נטו ב38% נגיע לסכום המקסימאלי שאותו נוכל לשלם כמשכנתא כל חודש.
ומה לגבי עצמאים? אל תשאגו - מדריך המשכנתא שלנו לא שכח אותכם!
אז פה החישוב הוא קצת יותר מסובך. פה הבנק מסתכל (בגדול) על ההכנסה החייבת במס- בניכוי חבות המס ובניכוי הביטוח הלאומי שבדר"כ נלקח כ10% מסכום ההכנסה החייבת במס.
בנוסף, יבקשו מכם אישור על ההכנסות לשנות המס שאין להם שומה , כגון השנה הזאת שלא נגמרה עדיין וירצו לראות שסך ההכנסות פחות או יותר בהפרש של 20% תואמות לשומה המדווחת. וכן חייב מייצג שיחתום על האישורים, גם אם את/ה רק עוסק פטור ומנהל את הספרים שלך לבד- החתימה האישית שלך לא רלוונטית.
אחרי שהבאנו מה ההכנסה שלנו כעצמאי – גם פה אנחנו נוריד את כל ההתחייבויות וההלוואות שהן יותר מ18 חודשים, וכך נגיע להכנסה הפנויה שלנו.
אחרי שהבנו מה ההכנסה הפנויה שלנו - איך נבין מזה כמה משכנתא אנחנו יכולים לקחת?
מפה – אוכל לתת לכם סוג של כלל אצבע – אם הגענו למסקנה שההכנסה הפנוייה שלנו היא לצורך הדוגמא 15,000, זה אומר שנוכל לשם כל חודש- 15,000*0.38 = 5,700 ש"ח ,
מפה – איך נגיע לסכום המשכנתא? נורא פשוט,
אם על כל 100,000 ש"ח משכנתא שאנחנו לוקחים – ל30 שנה בערך נשלם כ-500 ש"ח בחודש,
אז כדי לחשב כמה משכנתא נוכל לקבל בתשלום חודשי של 5,700 בחודש ל-30 שנה, פשוט נכפיל ב200.
5,700*200 = 1,140,000 זה סכום המשכנתא בערך שנוכל לקבל מהבנק לפי חישוב ההכנסה הפנויה שלנו.
פעולה 4 במדריך המשכנתא שלנו- מעבר על חשבון הבנק שלנו ודפי העו"ש (עובר ושב שלנו)
כחלק מהמסכים שאותם דורש הבנק הוא גם 3 חודשים של דפי עו"ש שלכם מכל הבנקים שלכם.
תעברו על דפי הבנק שלכם, שימו לב למשיכות מזומנים לא טבעיות, נקרא לזה בעדינות, וכן הפקדות של מזומנים. באופן עקרוני לאנשים שכירים "רגילים" נקרא לזה לא אמורות להיות הפקדות של כ1,000 ש"ח כל שבוע.. מקווה שהצלחתי להבהיר את עצמי.
שימו לב לחריגות מהמינוס או מהאשראי, שימו לב שלא יהיו עמלות על הודעות על חריגה כזו או אחרת, בטח ובטח שלא יהיו שורות כלשהן המעידות על אי התנהלות פיננסית תקינה ונאותה. אם במקרה יש כזו ולא. יש לחכות עד שיהיו ברשותכם 3 חודשי עו"ש תקינים ו"נקיים" לפני לקיחת המשכנתא.
פעולה 5- ואחרונה במדריך המשכנתא - הוצאת אישור עקרוני
אני ממליצה בחום גדול לפנות ליועץ משכנתאות שיוציא לכם אישור עקרוני רעיוני ראשוני על סכום המשכנתא המבוקשת בבנק, ללא התייחסות לריביות או למסלולים (זה לא רלוונטי לאותה נקודה), או לסירוגין אם תתעקשו לעשות זאת בעצמכם- לכו ותוציאו לפחות 2 אישורים עקרוניים משני בנקים שונים!
השתדלו לעשות זאת על סמך מסמכים שאותם הבאתם לבנק ולא על סמך שאלות ותשובות שנשאלתן ועניתם. הסיבה לזה היא מאוד פשוטה, הרבה פעמים אתם והבנקאי יכולים להסתכל על אותו המסמך רק כל אחד מכם יקרא אותו אחרת לגמרי. מפה יכול להיווצר מצב שבו אתם קיבלתם אישור עקרוני על סמך המידע שנתתם, אך הבנק "קורא" את המידע הזה בצורה שונה מכם ומאותו הרגע שאין התאמה מלאה בנתונים שעל סמך אותם הנתונים ניתן האישור- האישור שבידיים שלכם פשוט לא תקף- ולא תוכלו לקבל משכנתא על סמך האישור הזה.
לצערי אנחנו רואים זאת לא מעט בזמן האחרון כשלקוחות הולכים וחותמים על חוזה רכישה על סמך אישור עקרוני שהם הוציאו באופן עצמאי מהבנק וברגע האמת גילו מכל מיני סיבות (ויש סיבות רבות לכך) שהאישור שיש להם בידיים איננו תקף. גרוע מכך, זה כשהם מגלים שהם בכלל לא מאושרים לקבלת משכנתא באופן כללי.
