בחירת יועץ המשכנתאות שלכם זה אחד הדברים הכי חשובים והכי ראשונים שאתם חייבים לעשות לפני שמתחילים לדבר על המשכנתא עצמה בכלל
אז קודם כל בואו נתחיל מההתחלה ונבין מה זה המקצוע הזה "יועץ משכנתאות" והאם הוא באמת קיים.
מיהו יועץ משכנתאות?
האמת הכואבת מאוד היא שאין באמת מקצוע מוגדר שכזה וכל אחד שרוצה או "בא לו" יכול להגדיר את עצמו כאן ועכשיו כ"יועץ משכנתאות". לכן, עליכם לבצע בדיקות קצת יותר מעמיקות כשאתם בוחרים ביועץ המשכנתאות שלכם.
כיום יש מספר בתי ספר פרטיים, שמלמדים יעוץ משכנתאות, יוליה זורובסקי – מייסדת החברה לימדה וממשיכה ללמד את תחום יעוץ המשכנתאות בשלושה מהמכללות המובילות בארץ.
קורס ביעוץ משכנתאות עולה בין 2,000 ש"ח ל – 8,000 ש"ח, אבל לצערנו לא באמת יכול לתת לכם את הכלים המלאים על מנת לעשות את המשכנתא שלכם בהצלחה רבה.
למה אני כותבת בצורה הזו? כי הקורסים הללו מלמדים אותכם את הבסיס בלבד. עד שלא תתחילו לעבוד בתחום ולהתמקצע ולפתח קשרי עבודה מסיביים וחזקים ותגדילו את המוניטין שלכם בעיקר אצל אנשי המפתח במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית – לא באמת תצליחו להשיג את הריביות שאותם אנחנו אנשי המקצוע הוותיקים יותר משיגים – רק מעצם זה שאנחנו מבקשים.
זאת גם הסיבה שרוב יועצי המשכנתאות המתחילים בדרך כלל נעזרים בתחילת דרכם ביועצים הוותיקים, בתחום שלנו אנחנו קוראים לזה מנטור.
בנוסף, לכל סוג משכנתא ולכל סוג עסקה יש את הדברים המיוחדים שלהם שיועץ משכנתאות טוב צריך לדעת ולהכין מראש על מנת שהעסקה תצא לפועל בצורה הכי נכונה מבחינת זמנים וגם כאן יש צורך בקשרי עבודה חזקים מאוד על מנת לקבל עדיפות במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית.
יועץ המשכנתאות בבנק
בואו נבהיר משהו. יועץ המשכנתאות בבנק- או ליתר דיוק- הבנקאי שיושב שם בבנק ונותן לכם שירות, הוא בסך הכל – בנקאי- שעובד עבור המערכת הבנקאית ותפקידו היא למכור לכם משכנתא במחיר הגבוה ביותר על מנת שהבנק- זה שמעסיק אותו יוכל להמשיך לשלם לו את המשכורת שלו במינימום זמן התעסקות מולכם, בטח ובטח שלא יהיה לו לא את הכלים ולא את הזמן – לטפל בתיק שלכם בצורה הראויה לה. הבנקאי נמדד בכמה ביצועים הוא ביצע במהלך החודש- ובאיזה מחיר הוא עשה זאת.
במילים יותר פשוטות – אם הדודה/האח של.. החבר של.. עובדים בבנק ואפילו בתחום המשכנתאות – קודם כל זה לא אומר שיש את הידע או הכלים לעזור גם (התוכנות הנכונות לחישוב פיננסיים וכלכליים) וגם כי לא מלמדים אותם את זה בשום שלב של הלמידה שלהם לקראת התפקיד שלהם.
לכן , עם כל הצער שבדבר, לא משנה כמה הוא חבר טוב שלכם או כמה שהוא חכם- הוא עדיין יושב בצד ה"לא נכון" של הגדר.
מה ההבדל בין יועץ פרטי לבין חברה
זאת שאלה שאני מאוד אוהבת לענות עליה כי היא באמת פשוטה הרבה יותר ממה שאתם מדמיינים.
ברגע שעוסק פרטי – עצמאי – גדל כעסק, מתחיל להרוויח סכומים מסויימים, להעסיק עובדים , לרוב כחלק מתהליך ההתפתחות שלו הוא פשוט עובר לתאגיד שהוא חברה בע"מ ולא לעוסק פרטי.
שימו לב אבל להבדלים המשמעותיים- יש חברות שהפכו לחברות וממשיכות לתת שירות כמו שנתנו קודם – בצורה פרטנית, אישית, כשאותו איש מקצוע (מנהל תיק) מלווה אותכם מההתחלה ועד הסוף לכל אורך התיק.
ויש חברות, שעליהן אני פחות ממליצה, בטוחה שתבינו לבד למה, שבהם לכל חלק במשכנתא שלכם יש איש מקצוע אחר. זאת אומרת -איש 1 – אוסף מכם את המסמכים, איש אחר בונה לכם את התמהיל, איש שלישי מבצע את המכרז ריביות וכן הלאה וכן הלאה. ב מצב כזה, אתם לא עוברים את כל התהליך עם אותו אחד וכמה שזה לא יעבוד בצורה מושלמת- תמיד יצוצו דברים שלא בהכרח או סביר להניח, שבהכרח יעברו או לא יעברו לאיש מקצוע הבא בצורה הנכונה, וברגע שיתחילו לצוף בעיות או צרות קטנות כאלה ואחרות (וכן, בכל תיק של משכנתא זה קיים) אז יהיה מאוד קשה לגשר על הפערים של הדברים שהולכים לאיבוד בדרך בין מעבר תחנה אחת לשנייה. דברים פשוט נופלים בדרך, וההכרות איתכם היא שונה, ומשפיעה על ההתנהלות של אותו איש מקצוע בצורה אחרת – מהאחד לשני.
לסיכום, אני ממליצה לכם אכן ללכת עם חברה לייעוץ משכנתאות, אשר עדיין נותנת שירותי פרמיום ומלווה אותכם מההתחלה עד הסוף על ידי אותתו מנהל תיק, כפי שמתבצע בבית ש.ל.י לפיננסים בע"מ.
מה התפקיד של יועץ המשכנתאות
ליועץ המשכנתאות שלכם יש מספר תפקידים לאורך התהליך.
קודם כל, הוא אמור להבין את מהות העסקה וסוג המשכנתא הנלקחת בפועל.
הוא אמור לתכנן את המהלך הפיננסי בצורה כזו שתספיקו בצע את המשכנתא בריביות שהוא יוכל להשיג לכם במהירות האפשרית ועם מינימום תקלות בדרך, על מנת שהריביות לא ישתנו (כמו שקורה פעם בחודש ובחלק מהבנקים פעמיים בחודש) ותוכלו "להנות" מהריביות שהשיגו עבורכם.
יועץ משכנתאות טוב, ידע לבנות לכם תמהיל מותאם אישית (תמהיל זה בעצם הרכב המשכנתא שלכם בפועל) בצורה שתעבור ותאושר בבנקים ותהיה עבורכם הכי זולה שיש
בנוסף הוא אמור לבצע את המכרז ריביות (לפעמים יש יועצי משכנתאות מאוד מקצועיים שיודעים מראש איזה סוג תיק להפנות לאיזה בנק, ובגלל קשרי העבודה והמוניטין שהם צברו לאורך הדרך , הם יודעים מראש שיקבלו שם את הריביות הכי זולות שיש ועל כן לא יצטרכו אפילו לפנות לבנקים המתחרים). בעניין מכרז הריביות יש אסטרטגיה מלאה ולא נכנס אליה פה.
והכי חושב?
יועץ משכנתאות טוב ידע לפתור בצורה מהירה ומיידית את התקלות שיצוצו במהלך כל התהליך ובעיקר בחלק של הביצוע בפועל.
וכן. תהיו בטוחים שתמיד- אבל תמיד יש "תקלות" ובעיות שצצות שחייבים לפתור בצורה מהירה ומיידית. זה נובע לא בגלל יועץ המשכנתאות הלא טוב, או העורך דין הלא טוב (שזה לגמרי יכול לקרות) אבל לרוה זה קורה רק בגלל שכשכל כך הרבה אנשים וגורמים מצויים בתוך העסקה – דברים סטטיסטית אמורים להתפקשש ולא בהכרח תמיד להסתכרן בצורה מעולה.
איך אז בוחרים יועץ משכנתאות טוב?
קודם כל עם הלב. עם תחושת הבטן שלכם.
תעשו עליו גוגל, תבדקו מי ממליץ עליו, אם מצאתם המלצות בפייסבוק וכן הלאה תבדקו שלא מדובר על "חברים" או "משפחה" או בכלל על בוטים פיקטיביים.
תדברו עם היועץ המשכנתאות, תראו אם יש כימיה ביניכם, אם אם מבינים אחד את השני ואת הדרך שבה כל אחד היה רוצה לראות בפניו בנוגע למשכנתא שלו ובנוגע לתהליך עצמו.
אם יש לכם חברים או מכרים שהתנסו עם אותו יועץ משכנתאות- תשאלו אותם!
תבררו כמה זמן אותו יועץ משכנתאות נמצא בשוק ואם יש לכם דרך לברר גם לכמה לקוחות הוא כבר עשה משכנתא (יכול להיות יועץ שנמצא 10 שנים בשוק אבל עושה משכנתא אחת בחודש ויכול להיות יועץ שנמצא שנה בתחום אבל עושה כ-50 משכנתאות בחודש).
תבדקו את רצת ההשכלה שלו ותוודאו שיש לו גם השכלה בכלכלה ולא רק בלהוריד ריביות.
האם הגאוגרפיה משפיעה?
בימינו חד משמעית לא. אומנם המשרד שלנו נמצא באשקלון, אבל עשינו משכנתאות מדהימות עם לקוחות מהצפון הרחוק ומהדרום הרחוק. רוב הפגישות נערכות בזום בין כה וכה ועם כל הטכנולוגיה של היום, לא באמת יש צורך בקרבה פיזית בכלל.
יחד עם זאת , אם אתם אנשים פיזיים ורוצים לבקר במשרדים של אותו יועץ, לראות שהוא באמת קיים, להרגיש את הכימיה, לכו על זה! פשוט תקשיבו ללב שלכם!
אל תשכחו שבסופו של דבר היום אתם יכולים לחתום על המשכנתא שלכם בזום.. 13 דקות בממוצע- והמשכנתא עומדת.
כמה עולה יועץ משכנתאות?
אז ככה. מדובר על משהו מאוד דינמי ואין פה באמת מחירון מלא. יחד עם זאת מה שמקובל בשוק זה תיק סטנדרטי אמור להתחיל בממוצע בין כ- 5,000 ש"ח עד ל 7,500 ש"ח בממוצע, כמובן בתוספת מע"מ. זה תלוי בכישרונות של היועץ, בוותק שלו, בניסיון שלו, ב"כוח" שיש לו מול הגורמים הרלוונטיים וביכולות שלו "להעביר" תיקים במהירות ובקלות יחסית, והכי חשוב כמו שציינתי גם קודם ביכולת שלו לפתור בעיות – במהירות ובנזק הכי מינימאלי.
ככל שהתיק יותר נהיה קשה- העלות גדלה. לדוגמא- הוספת ערב משלם אן לווה נוסף תגרור בדר"כ לתוספת של עוד כ-1,000 ש"ח.
עצמאי – שהכל תקין אצלו כמובן יגרור תוספת בעלות של עוד כ-1,000 ש"ח כמובן אם יש צורך בייעוץ של רואה חשבון על מנת לגרום לתיק להיות מאושר, אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם משרד רואה חשבון יוליה זורובסקי – מה שמאפשר לנו לתת פתרון להכל בבית אחד, במקום אחד.
בעיות אשראי, יכולות להביא את עלות התיק לעד 30,000 ש"ח, כמובן שגם מסורבי בנקים או תיקים מאוד קשים יגיעו גם הם לשכר טרחה דומה.
אני מאוד ממליצה ליצור קשר באופן אישי בנוגע לתיק הפרטי שלכם ולברר עם אותה חברת יעוץ משכנתאות לגבי המחיר במקרה הספציפי שלכם.
שימו לב שרוב החברות והיועצים הפרטיים היום גם מציעים מסלולים יותר מוזלים- חלקיים ללקוחות פרימיום – כגון שני שכירים, עם וותק תעסוקתי טוב ויחס החזר טוב. במצב כזה תוכלו לקחת את הזירות הרזה יותר ולהנות ממחיר של בין 2,000 ש"ח ל- 3,500 ש"ח.
יועץ משכנתאות בחינם- האם קיים דבר כזה?
כמו כל דבר בחיים. מה שחינם בדרך כלל עולה ביוקר. תחשבו על זה בעצמכם. האם אתם הייתם מוכנים לעבוד בחינם?
אני מאמינה שברגע שתהיה לכם תשובה לשאלה הזו- תוכלו להבין את התשובה לכותרת.
למאמרים חשובים נוספים - כנסו כאן
5 טעויות שכדאי לכם להימנע מהן בבחירת יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתא
נתוני נדל"ן ושוק הדיור בישראל לחודש אוקטובר 2023
משכנתא עסקית
מדד המחירים לצרכן
כמה הון עצמי צריך לדירה
מחשבון משכנתא
איך מתכוננים ללקיחת משכנתא
נוהלים למתן הלוואה לדיור
לווה או ערב
משכנתא ברכישת דירה יד 2
