איך הבנק מתייחס להכנסות של שכיר?
אז איך הבנק מתייחס באמת להכנסות של שכיר? ראשית חשוב להבין שאולי אפילו כנגד כל ההיגיון הבריא – שכיר – עבור הבנקים, בטח לבנקים למשכנתאות- זה הדבר הכי בטוח שיש, בטח ביחס לעצמאי או לשכיר בעל שליטה או לכל הכנסה אחרת.
הרבה מלווי המשכנתאות בטוחים שהכנסותיו של שכיר נמדדות על ידי שכר ממוצע כלשהו, שלא תמיד אני מצליחה להבין מהלקוחות עצמן – ממוצע של כמה או של מה. אבל זה לא העיקר של המאמר הזה.
אז בואו נתחיל מההתחלה.
בגדול – כשהבנק חושב כיצד להתייחס להכנסה של שכיר בשביל המשכנתא שלו בלבד, הוא בעצם מחשב ממוצע נטו של 3 חודשי עבודה אחרונים מיום ההגשה.
פה הזמן – לציין – כי כל עוד לא בוצעה משיכה אחת מכספי המשכנתא- תצטרכו לחדש את המסמכים שלכם – והממוצע יחשב כל פעם מחדש – מה שעלול לשנות את הנתונים שלכם אם והשכר שלכם משתנה.
ירידה בשכר- עלולה אף לבטל את האישור העקרוני שעל סמך האישור העקרוני הזה חתמתם על החוזה – כי הוא תקף אך ורק אם לא היה שינוי בנתונים שהוצהרו בו! ירידה בשכר הממוצע אפילו ב-1 ₪ הינו שינוי בנתונים שנמסרו! ואכן עילה מספיקה לכך שהאישור העקרוני שהיה לכם בידיים איננו בתוקף עוד!
חשוב מאוד לוודא שהשכר שלכם שנכנס בבנק– תואם בצורה מופתית לשכר הנטו המצוין בתלוש. בנוסף יש לוודא כי השכר מועבר או משולם כדין עד ה-9 לחודש העוכב, בצורה תקינה. דברים אלה נבדקים וללא התאמה בניהם לא תוכלו לקבל משכנתא.
ברגע שבאחד משלושת תלושי השכר האחרונים שלכם יש תשלום יוצא דופן, חד פעמי, אשר "משבש" את הממוצע, תלוש זה ינוטרל ויבוצע חישוב ממוצע חדש עם תלוש אחד אחורנית בזמן (שימו לב זה יכול להשפיע על האישור העקרוני שלכם לקבלת המשכנתא).
אם הינכם מקבלים שכר לא קבוע שמשתנה עקב תקופתיות או עונתיות או חוזה שבנוי בצורה כזו או אחרת, יש דרכים אחרות "לדרוש" מהבנק להכיר בממוצע התקין יותר, אך זה קצת יותר מסובך וחייב להגיע עם הסבר והוכחות מספיק טובות.
אם יורד לכם בניכויים הורדה קבועה כגון בגין ESPP , הבנק יודע לנטרל את הניכוי הזה, אך לצערנו לא כל בנק יודע לעשות זאת! במצב כזה יש משמעות אסטרטגית בבחירת הבנקים למכרז הריביות.
הלוואות או התחייבויות ארוכות טווח יחושבו כהוצאה ממשק הבית המשותף, ויתקזזו כנגד ההכנסה הפנויה שלכם בחישובי היחס ההחזר שלכם. במילים אחרות, אם יתרת משך ההלוואה שיש לכם בתלוש- הינו מעל ל-18 חודשים או תשלומים, אין צורך לנטרל אותה (מדובר במשחק סכום 0).
מה קורה אם התחלתי את העבודה שלי לא ממזמן?
וותק תעסוקתי הוא מאוד קריטי עבור הבנק בבקשתכם לקבלת משכנתא, לא פחות מתחום העיסוק שלכם.
לווה שעובד פחות משנה במקום העבודה שלו, יצטרך לצרף תלוש נוסף אחרון ממקום עבודה קודם, עם הסבר מספק להחלפת מקום העבודה (במקרה זה מאוד חשוב צורת הגשת התיק שלכם לבנק למשכנתאות על מנת לקבל אישור בסופו של דבר). במקרה זה – חוזה העסקה טוב ו"שמן" יכול לעזור לכם מאוד בהערכת הבנק אותכם כלווים.
שינויי מקום עבודה תכופים, הינם מהווים סימן לא טוב, אשר יכולים להצביע על חשש של הבנק מפני יכולת ההחזר החודשי של ההלוואה.
מעברים בין שכיר לעצמאי או הפוך גם כן יכולים להצביע על חוסר יציבות.
יש בנקים למשכנתאות מסוימים אשר לא מתחשבים בממוצע 3 חודשים אחרונים אלא מסתכלים על השכר השנתי הממוצע, ואפילו מחשיבים רכיבי שכר בשווי כסף (שווי רכב, שווי נייד, שווי הטבה ועוד). מדובר פה על חישוב ששונה מהנוף הסטנדרטי אבל למי שמכיר אותו יכול להוות את ההבדל הכי גדול בין לקוח שעובר יחס החזר לבין לקוח שלא. במילים יותר פשוטות זה יכול לגרום למשכנתא שלכם להיות מאושרת.
דברים מיוחדים לשים לב אליהם:
בחישוב שכר ממוצע של שכירים בשביל המשכנתא שלכם, יש הרבה נקודות שניתן לשים לב אליהם, ולגלות המון מידע מתלושי השכר שלכם. אפילו דברים שלא חשבתם שהבנקאי או יועץ משכנתא (או יועצת משכנתאות) מנוסה יוכל לגלות עליכם. דוגמאות?
מתלוש המשכורת שלכם ניתן להבין אם מדובר במשרה שנייה כשכיר. ניתן לדעת אם יש לכם אחוזי נכות לצמיתה והינכם בעלי יותר מ75% אחוזי נכות. ניתן לגלות אפילו אם אינכם ברי ביטוח חיים (זוכרים כל לווה מחויב לעשות ביטוח חיים שבמקרה ביטוחי החברת ביטוח משלמת לבנק את יתרת המשכנתא. ללא ביטוח חיים כמעט ולא ניתן לקבל משכנתא בכלל!) ואפילו לעלות על כך שמדובר בתלוש האחרון ממקום העבודה הנוכחי ואינכם ממשיכים לעבוד במקום זה יותר!
לפעמים על ידי קריאת נתונים נכונה, או הצגה נכונה של הנתונים ניתן לגרום לכם כלווים להראות בפני הבנק אחרת לחלוטין! ופה זה המקום להדגיש עד כמה חשוב שתלוו על ידי יועץ משכנתאות (או יועצת משכנתאות) מומחית ומקצועית.
אז לפני שאתם עושים טעויות שעלולות לעלות לכם הרבה כסף, ממליצה בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות (או יועצת משכנתאות) מקצועי/ת שידע לעשות את הדברים בצורה הנכונה ביותר והטובה ביותר עבורכם!
כמובן שהכי מומלץ הוא להתייעץ עם יועץ משכנתא מומחה – לפני שעושים צעד כזה או אחר, ואם נפלה לכם הזכות, אז גם להכין את עצמכם בין שלושה חודשים לחצי שנה לפני – על מנת להגיע מוכנים ליום לקיחת המשכנתא! ליעוץ אישי וליווי אישי מוזמנים ליצור קשר.
יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים לרשום פה! נשמח לענות לכל שאלה!
למאמרים נוספים מוזמנים לקרוא כאן
5 טעויות שכדאי לכם להימנע מהן בבחירת יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתא
נתוני נדל"ן ושוק הדיור בישראל לחודש אוקטובר 2023
משכנתא עסקית
מדד המחירים לצרכן
כמה הון עצמי צריך לדירה
מחשבון משכנתא
איך מתכוננים ללקיחת משכנתא
נוהלים למתן הלוואה לדיור
לווה או ערב
משכנתא ברכישת דירה יד 2
