אז מהו בעצם אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא?
הדבר הכי הכי הכי חשוב שאתם חייבים לדעת בנושא האישור העקרוני- הוא שהוא עקרוני בלבד!!
מה זה אומר בעצם?
בקצרה – שאם אתם הולכים לחתום על חוזה רכישה כשאתם מסתמכים על האישור העקרוני שיש לכם בידיים על המשכנתא שלכם- יש סיכוי – מאוד גדול דרך אגב- שהאישור שיש לכם בידיים, שכנראה הוצאתם אותו באופן עצמאי מהבנק- לא באמת רלוונטי!
מה שזה אומר בעצם, שיש סיכוי מאוד גדול שברגע האמת תלכו לבנק לקבל את המשכנתא שלכם ואז תופתעו לגלות- שלא מאשרים לכם בכלל משכנתא!
איך מוציאים אישור עקרוני למשכנתא?
מצורפים קישורים והסברים לחלק מהבנקים – יחד עם זאת אני מדגישה שוב ושוב- לא ממליצה בכלל להגיש בקשה לבנק לאישור עקרוני באופן עצמאי.
אז אחרי שאמרנו את זה.. אז אחרי שאמרנו את זה איך בעצם מתבצעת בקשת אישור עקרוני למשכנתא?
בבנק מזרחי טפחות- ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני דרך הדיגיטל באתר או דרך המוקד הטלפוני שלהם במספר *8860. קישור להוצאת אישור עקרוני בבנק מזרחי טפחות.
בבנק הפועלים – ניתן גם להגיש בקשה לאישור עקרוני או במוקד הטלפוני שלהם – *2408, או דרך אתר האינטרנט שלהם. ניתן גם להגיש בקשה לאישור עקרוני בבנק עצמו. קישור לאתר להוצאת אישור עקרוני בבנק הפועלים.
בבנק דיסקונט – ניתן להגיש גם דרך האתר או דרך מוקד טלפוני במספר *2009. קישור להוצאת אישור עקרוני בבנק דיסקונט.
בבנק לאומי – גם אפשר להגיש דרך האינטרנט (האתר שלהם) וגם דרך הטלפון שלהם במספר *3200 וגם אפשר לתאם שיחה טלפונית איתם על מנת להגיש את הבקשה לאישור העקרוני. קישור להוצאת אישור עקרוני בבנק לאומי.
בבנק הבינלאומי- ניתן להוציא אישור עקרוני על ידי מערכת דיגיטלית חדשה או על ידי הגשת הבקשה בסניף לבנקאי באופן אישי וכמובן בטלפון במספר *3533. קישור להוצאת אישור עקרוני בבנק הבינלאומי.
אישור עקרוני למשכנתא אונליין או בסניף-
חשוב להדגיש שאין הבדל בין אישור עקרוני בדיגיטל לבין אישור עקרוני בבנק עצמו שהוגש בכל דרך אחרת. אישור עקרוני למשכנתא- הוא עדיין אישור עקרוני למשכנתא- ללא שום קשר לאיך הוא הוגש או איך הוא התקבל.
תוך כמה זמן מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
האישור על פי החוק החדש (2023) צריך להתקבל תוך 5 ימי עסקים. אם מדובר בתיק מורכב, הבנק רשאי לתת את התשובה שלו תוך 7 ימי עסקים.
ועכשיו בואו נפרט ונבין את כל הנקודות החשובות-
כשאנחנו מבקשים אישור עקרוני מהבנק, הבנק בעצם מסתמך על הנתונים שאותם אנחנו מדקלמים או מכניסים למערכת הדיגיטלית ועל סמך הנתונים הללו מתקבל האישור העקרוני שלנו. ופה בדיוק מתחילות הבעיות שלנו.
פעם, עד לא ממזמן, היינו יכולים לשלוח את המסמכים לבנקאים כדי שהם יקראו את הנתונים הללו בעצמם- בדרך שהבנק רואה אותם ועל סמך כך ייתן לנו אישור. היום בגלל כל השינויים של צורת האישור העקרוני החדש ומהירות זמן התגובה שהבנקים מחויבים לה, לבנקאי אין את האפשרות לשבת ולבחון את הנתונים עליהם אתם מצהירים ועל כן, הם פשוט מסתמכים על הנתונים אותם אתם נותנים להם.
בוא נתחיל מהנכס עצמו או אפילו קודם לכן- סוג העסקה-
לפעמים אנחנו מוציאים אישור עקרוני כשאנחנו מתכננים לרכוש נכס מסוים, ובסוף אנחנו מחליטים לקנות אחד אחר. לדוגמא – עמי ותמי החליטו לרכוש דירה בקומה 4 מתוך 8 עם מעלית כמובן, במחיר של 2,000,000 ש"ח , כשהם צריכים 1,500,000 ש"ח משכנתא, ויש ברשותם הון עצמי של 500,000 ש"ח. ועל העסקה הזו הם גם קיבלו אישור עקרוני מ"בנק-יוליה-למשכנתאות". כעבור מספר ימים הם החליטו כי דווקא מתחשק להם לרכוש קרקע ולבנות עליה. למזלם זה בדיוק ההצעה שנפלה לפניהם! הם חתמו על החוזה – במחשבה כי יש להם אישור כבר על 75% מימון ממחיר של 2 מיליון ש"ח.
אך…. כאשר הם הגיעו לבנק לבקש משכנתא, הם גילו שהבנק לא נותן בכלל 75% על בנייה עצמית. עמי ותמי נותרו בבעיה ופנו לחברת הבית ש.ל.י לפיננסים בע"מ על מנת למצוא פתרון.
זו היא דוגמא אחת מיני רבות. דוגמאות יותר נפוצות- הן שינויים בשכר שלפעמים מאוד מאוד קטנים אך הופכים את האישור העקרוני ללא תקף יותר.
דבר נוסף קריטי ביותר הוא שינוי בהכנסות-
לדוגמא- כשכיר הבנק מסתכל על ההכנסות שלנו כממוצע לשלושה חודשים. כאשר עמי התקשר לבנקאי לבקש אישור עקרוני, הוא עשה ממוצע של שלושה חודשים אחרונים (של הנטו כמובן) בדיוק כמו שהוא קרא בכל האתרים ובכל הסקר וחקר שוק שהוא ביצע!
על סמך זה הוא אפילו קיבל אישור עקרוני מהבנק.
אבל… כעבור שבוע – הוא גם ניסה לקבל את המשכנתא הזו בפועל וכשהוא הציג את התלושי שכר שלו לבנקאי/ת שישבו מולו הוא גילה שבכלל אי אפשר לתת לו משכנתא בסכומים האלה! כי הוא לא עומד ברגולציה של יחס ההחזר (ניתן להחזיר לפי הבנקים עד 40% משכנתא בחודש מסך ההכנסה הפנויה שלנו). איך זה קרה בעצם?
עמי לא ידע שבונוס חד פעמי- לא נכנס לממוצע שלושת החודשים וצריך לנטרל אותו מהחישוב ולהשתמש בתלוש אחד של חודש אחורה יותר. ועל כן הוא דיווח על ממוצע גדול יותר בכ-2,000 ש"ח! ועכשיו הוא מוצא את עצמו עם חוזה שהוא חתם עליו בלי יכולת לקנות את הבית שעליו הוא התחייב.
עצמאיים- זה בכלל עולם אחר- כי ההבנה של ההכנסות של עצמאי היא לחלוטין שונה מכל תחום. לדוגמא הצורה שבה רואה החשבון יקרא את הדוחות וייחשב את ההכנסות שלכם , זה לא דומה אפילו לדרך שבה הבנק יעשה זאת. ועל כן, הסיכויים שלכם בכלל לתת את הנתונים הנכונים שעל סמך הנתונים הללו יצא לכם אישור עקרוני הם פשוט אפסיים!
לא רק זה, צפוי לו עוד קנס, או דמי הפרת חוזה בשפה המקצועית יותר לשלם לצד השני (למוכר) על כך שלא יוכל להשלים את הרכישה כפי שהתחייב. שלא נדבר פה על כל אנשי המקצוע שלהם הוא שילם כספים לא מבוטלים.
לכמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא תקיף ל- 24 יום קלינדרים! מה זה אומר? 24 ימים כמו בלוח השנה (לא ימי עבודה).
אין מצב כמעט בשום סיטואציה- למצוא בית, לחתום חוזה, לקחת משכנתא ולהעביר את הכסף תוך 24 יום.
הרבה אנשים לא יודעים – עד כמה זה חשוב- לחדש את האישור העקרוני כל הזמן! כדי שיהיה בתוקף. לא רק בתוקף מבחינת התאריכים, אלא מבחינת גם הנתונים שנמצאים בו.
שוב- הכל בשביל לא למצוא את עצמכם מסתמכים על אישור עקרוני שהוא לא בתוקף- ולא רלוונטי.
עוד טעות נפוצה שצערי אני שומעת אותה הרבה זה-
המחשבה שאם הבנק אישר לנו היום את המשכנתא הזו והסכום הזה- אז אין סיבה שהוא לא יאריך לנו את האישור בעוד חודשיים ויחליט שלא לתת לנו משכנתא בסוף. אז פה אני חייבת לבטל את המיתוס הזה! ברור שיש מצב!!!
לא רק ברור שיש מצב, אלא אפילו מצב סביר ביותר! לכל בנק יש א האסטרטגיות שלו שמשתנות על בסיס היעדים שלהם ועל בסיס התרבות התפעולית של הבנק והחלטות של הדרגים הגבוהים ביותר. מה שהוחלט לאשר לפני חודשיים, לא בהכרח יאושר היום. יכול לקרות שעכשיו הם פחות מעוניינים בתיקים מהסוג הזה ועל כן לא ירצו לאשר שוב את אותו האישור או את אותה העסקה.
חשוב להבין שיש בנקים שמשנים אסטרטגיות כל רבעון, יש כאלה שכל חודש, ויש כאלה על בסיס שבועי! אז כן. הדברים האלה יכולים להשתנות הרבה יותר מהר ממה שאתם חושבים בכלל!
ריבית –
ריבית היא אחד הדברים הכי עדינים והכי קשים בימינו שמשתנים בלי סוף.
בחודשים האחרונים הריביות עלו בצורה כל כך חדה שהעלו בממוצע את ההחזרים החודשיים של המשכנתא למשפחה בכ-1,000 ש"ח בחודש.
מדובר לפעמים בסכומים שפשוט לא מאפשרים למשק בית להמשיך להתנהל בצורה רגילה עם המעמסה החדשה שנוצרה והמציאות החדשה.
קרו לא פעם סיטואציות שבהם יצא אישור עקרוני למשפחה על סמך הנתונים הקיימים שהייתה מעולה עבורם. לאחר כחודשיים שהיו צריכים כבר לקחת את המשכנתא שלהם בפועל- הם כבר לא היו מאושרים, כי הריבית עלתה בצורה כזו, שהיחס בין התשלום החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה שלהם פשוט לא עמד בהוראות בנק ישראל.
דברים כאלה קורים כל הזמן, ויועץ משכנתאות טוב – יודע להתכונן אליהם ולתזמן את הדברים או לפחות לוודא שיש ללקוחות פתרון מעשי במצב שכזה. הכל על מנת שלא ימצאו את עצמם בהפרת חוזה.
דברים נוספים שיכולים להשפיע על האישור העקרוני שלנו, הם שינויי של נוהלי בנק ישראל, שינוי בריבית הפריים שלרוב תשפיע על כולנו, שינויים בתקופה של השנה שבה לוקחים את המשכנתא והאסטרטגיות של הבנקים שמשתנות ללא הרף (לדוגמא לרוב יותר משתלם לקחת משכנתא בדצמבר מאשר בינואר) ועוד ועוד ועוד…
גם פה אמשיך ואומר, אתם קונים נכס במאות אלפי שקלים. תוודאו שאתם עושים את הדברים נכון ואל תוותרו על יועץ משכנתאות מקצועי ומומחה שיגן עליכם! וימנע מכם תשלומים מיותרים על שכר לימוד שלא לצורך.
וכמובן אתם תמיד מוזמני ליצור איתנו קשר ולהתייעץ .
מוזמנים לרשום שאלות, הערות והארות. נשמח לענות לכל שאלה.
