10 הדברים הכי חשובים שאתם חייבים לדעת
לפני שאתם הולכים לקחת משכנתא
טיפים ללקיחת משכנתא- דברים שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא - משכנתא כל מה שצריך לדעת
טיפ מספר 1 -בדיקת הכנסות
אחד הטעויות הכי נפוצות של לקוחות, בעיקר כאלה שלוקחים את המשכנתא שלהם לבד- היא המחשבה- שאם קיבלתי היום אישור עקרוני מהבנק- אז מעולה! אני יכול עכשיו להתפטר או לשנות את התעסוקה עליה הצהרתי כשקיבלתי את האישור העקרוני והבנק בכל זאת יתן לי משכנתא. אז זהו. שלא!
שכירים שלוקחים משכנתא-
שימו לב שהבנק ימשיך לבקש מכם תלושי משכורת ויבדוק שאכן השכר מתקבל בחשבון הבנק שלכם במשך כל הזמן הזה מהרגע שביקשתם אישור עקרוני מהבנק ועד לרגע שבו משכתם את הפעימה הראשונה שכם מהמשכנתא (כסף ראשון מהבנק).
למה הבנק עושה את זה?
כי הוא רוצה לוודא שהנתונים שעל סמך זה הוא נתן לכם אישור עקרוני לא השתנו.
לכתבה מלאה להבנה על הסתכלות של הבנק על שכירים – לחצו כאן
עצמאיים–
למרות שהבנק מסתמך בעיקר על דוחות השומה האחרונים שלכם או אישור רואה חשבון לשנה האחרונה שבה אין שומה- וגם לאישור של השנה של המצב שלכם- הוא ימשיך לבקש מהמייצג שלכם אישור הכנסות לשנת המס הנוכחית – כל עוד לא נעשה פעימה ראשונה (משיכה ראשונה).
למה הבנק עושה את זה?
הוא רוצה לראות שמצבכם אכן ללא שינוי מהרגע שנתן לכם את האישור העקרוני שלו.
שימו לב – אם הנתונים התשנו לרעתכם שימו לב שהאישור העקרוני שלכם כבר לא בתוקף גם אם עדיין לא עברו 24 יום מיום נתינת האישור.
יתרון מהעניין הזה – הוא שבודקים לכם את ההכנסות רק עד לפעימה הראשונה.. בשביל שאר הפעימות – הבנק לא בודק אם אתם ההכנסות שלכם כמו ביום לקיחת המשכנתא. תחשבו על זה.
טיפ מספר 2-ביטוח חיים
כולנו בטח כבר יודעים שכאשר אנחנו לוקחים משכנתא אנחנו מחויבים לעשות ביטוח חיים לכל אחד מהלווים (למי שלוקח משכנתא) וביטוח מבנה. הטיפ הזה – מדבר על ביטוח החיים דווקא.
חשוב להבין שהביטוח שיש לכם או היה לכם קודם – הוא פשוט לא רלוונטי.
כלוקחים משכנתא – צריכים לעשות ביטוח חיים חדש לטובת הבנק (זאת אומרת שאם קורא לכם משהו- מי שמקבל את הכסף זה בעצם הבנק! ככה בדיוק המשכנתא נמחקת במקרה של מוות של אחד מהלווים).
מה זה שאומר שהמצב הרפואי שלכם נבחן למעמד ביצוע ביטוח החיים. ומתי זה קורה? רגע לפני שאתם לוקחים משכנתא.
זאת אומרת שמהרגע שבו חתמתם על החוזה והייתם לאותה נקודה ברי ביטוח – יכולים לעבור גם שנים (כן כן ..שנתיים שלוש בכיף..) ועד אז כל כך הרבה דברים יכולים לקרות, שיכולים להפוך אותכם, חלילה, ל-לא ברי ביטוח. זאת אומרת שעקב התפרצות מחלה כלשהיא או תאונה כלשהיא חלילה חברות הביטוח יסרבו לבטח אותכם עקב מצבכם הבריאותי ביום הכניסה לביטוח – ולכן תהיו בבעיה כשתצטרכו לקחת משכנתא!
עושים ביטוח חיים מלא לטובת בנק – "שקר כלשהו" ונכנסים לביטוח החיים במצבכם ביום חתימת החוזה רכישה של הבית שלכם!
ככה שלא משנה מה יקרה – הביטוח – לא יהווה לכם בעיה במעמד וביום לקיחת המשכנתא.
לידע כללי – אם חלילה בזמן הזה יקרה לכם משהו- ואין באמת משכנתא קיימת- הכסף יועבר ליורשים החוקיים שלכם. אתם לא באמת משלמים על אוויר.
טיפ מספר 3 -תסתכלו בעיני הבנק
אחד הדברים שללקוחות שלנו מניסיון קשה לקבל זה שהבנק מסתכל על הלווים שונה לחלוטין ממה שהוא מסתכל על עצמו!
דוגמא- אם החלפת 3 מקומות עבודה באותה שנה (אני בכוונה מקצינה לשם הדוגמא) כי בכל אחד הציעו לך שכר גבוה יותר- אז מבחינתך אתה השתדרגת! מבחינת הבנק- אתה לא יציב בכלל ולא כל כך ניתן לסמוך על ההכנסה שלך.
דוגמא נוספת- אם אתה חושבת שאת מקבלת אבטלה וזה נחשב כהכנסה בבנק- את טועה! אבטלה או הבטחת הכנסה או אפילו קצבה כלשהיא שמתחדשת כל כמה שנים ואיננה לצמיתות – אינה נחשבת להכנסה מבחינת הבנק!
והדוגמא הכי מדוברת – אם לבן אדם אין הכנסה קבועה כלשהיא , אבל יש לו המון נכסים ששווים המון כסף- לא יקבל משכנתא! כי הוא פשוט לא עומד ביחס ההחזר על פי נוהלי בנק ישראל! לא משנה כמה תנסה לשכנע את הבנק- בלתי ניתן לתת לו משכנתא- בגלל הנוהלים והחוקים!
אז מה עושים?
יש לבדוק ולהעריך כל מקרה לגופו. תמיד- אבל תמיד- יש פתרון!
טיפ מספר 4 – שכיר לעומת עצמאי
הבנק "מפחד" הרבה יותר מעצמאיים מאשר משכירים. נכון זה לא הוגן. לפעמים גם עצמאיים מרוויחים יותר משכירים. אבל.. מבחינת הבנק- הם פחות יציבים מבחינת ההכנסות שלהם. אני לא אכנס לסיבות ולהצדקות כי זה פחות רלוונטי. אנחנו לא פה לשנות את החוקים והנוהלים של הבנק אלא למנף אותם לטובת הלקוחות שלנו.
חשוב לי אבל שתבינו שעצמאי יתקל בהרבה יותר קשיים ובירוקרטיה ובדיקות והוכחות מאשר זוג שכירים ואני אגזים ואומר שמרוויחים חצי ממנו.
אז מה עושים?
נעזרים באיש מקצוע, ביועץ משכנתאות שהוא גם רואה חשבון (פעיל!) ובקיא בקריאת הדוחות והאישורי הכנסות של העצמאיים. רצוי כזה שיודע למנף את האינפורמציה שם לטובת הלווה.
חשוב מאוד להבין שכשעצמאי מקבל סירוב- מאוד קשה – על סף הבלתי אפשרי לשנות את הסירוב להסכמה לקבלת משכנתא וזאת בגלל שהבנקים כבר קיבלו את הדוחות כמו שהם, ולא ניתן כבר להציג בפניהם את התמונה רק בצורה אחרת. כזו שתקבלו בגינתה משכנתא.
טיפ מספר 5 – האם לקחת משכנתא בבנק שלכם?
חד משמעית – אם הלכתם רק- לבנק שבו מתנהלת הפעילות ה"רגילה" שלכם, שבו נמצא העובר ושב שלך, אתם תקבלו את ההצעה הכי נמוכה מבין מה שתצליחו להשיג אם "תערבו" בנקים אחרים.
אין שום יתרון יחסי לפנייה רק לבנק שלכם! אם תעשו מכרז ריביות בין הבנקים שרלוונטיים אלכם ואז- תחזרו לבנק שלכם – רק אז (30% סיכוי) אולי הבנק שלכם ילחם עליכם וידאג להביא לכם הצעה יותר נמוכה מכל מה שקיבלתם בשאר הבנקים.
אבל…חכו.. זה לא נגמר!
קחו את ההצעה שקיבלתם מהבנק שלכם ולכו תעשו סיבוב נוסף בין הבנקים השונים ותראו מי יכול להוזיל לכם יותר- ואז..? נכון! תחזרו לבנק שלכם שוב- שיוזיל עוד..
מסקנה – "להינעל" לקחת משכנתא מהבנק שבו מתנהל החשבון שלכם – לא יוביל אותכם למשכנתא הכי טובה והכי זולה שיש. אפילו לרוב להיפך. אפילו יגרום לכם למשכנתא הכי יקרה שיש!
טיפ מספר 6 – לא מסתמכים על מה שעשה חבר של..
זה שחבר שלי קיבל מסלולים כאלה או ריביות כאלה או משלם ככה וככה – זה ממש לא אומר שגם אם אתה או את תקחי משכנתא תשלמו את אותו הדבר. זה כמו שאין 2 כוסות קפה אותו הדבר, אין 2 משכנתאות אותו הדבר.
גם אם אתם מרוויחים בדיוק אותו הדבר, עם אותו הוותק, ואותם כמות הנפשות במשפחה- עדיין אתם תהיו מדורגים אחרת. כל בן אדם יש לו תעודת זהות בנקאית שונה, ניקוד שונה, וההתייחסות אליו היא שונה לגמרי גם אם נראה לכם שכל החיים הכלכליים שלכם ושל החבר הכי טוב שלכם הינם אותו הדבר!
מסקנה -מה שיש לחברים שלכם לא אומר שזה מה שאתם יכולים להשיג! אל תחברו בין שני הדברים ואל תשוו ביניכם לבין אף אחד אחר.
טיפ מספר 7 – אישור עקרוני לא מבטיח קבלת משכנתא
שימו לב שאישור עקרוני מתקבל על סמך הנתונים שאותם אתם מסרתם לבנקאי במועד הבקשה. לפעמים הבנק מסתכל על הנתונים שלכם לא בדיוק איך שאתם מסתכלים על הנתונים שלכם.
מצב נוסף שיכול לקרות זה שינוי בנתונים שהיו לכם באישור העקוני. שימו לב שמבחינה חוקית כתוב גם באישור עצמו שהוא תקף כל עוד הנתונים שעל פיהם ניתן האישור הינם כמו שהם.
שלא נדבר גם על הפרש הזמנים בין המועד שבו ביקשתם אישור למועד שבו באמת אתם צריכים את המשכנתא- דברים משתנים עד אז, ולכן מאוד מאוד חשוב לדעת מתי צריך לחדש את האישור העקרוני על פי הנתונים החדשים שצצים!
זה שיש ברשותכם אישור עקרוני ביד זה לא אומר שאכן תקבלו משכנתא ברגע האמת! שימו לב שקודם כל אמרתם את כל האמת במועד בקשת המשכנתא וכן שימו לב שבכל שינוי שקורה אתם "מחדשים" את האישור העקרוני על מנת לוודא שברגע האמת – אכן תקבלו משכנתא!
טיפ מספר 8 – לא לשקר! ולא להסתיר!
אם תשקרו או תסתירו אינפורמציה הבנק יגלה את זה בקלות רבה! לא רק שהאישור העקרוני לא יהיה בתוקף עבורכם כי הוא ניתן על סמך מידע לא נכון, אלא גם האמינות שלכם מול בנקאי תפגע אנושות והבנקאי לא ירצה "להילחם" עבורכם, מטבע הדברים.
הבנק מוציא דוח אשראי עליכם שניתן לגלות את כל המערכת יחסים שלכם עם המערכת הבנקאית מזה מינימום 3 שנים אחורה. כל מה שלא תספרו או תשקרו יופיע שם באופן מיידית!
שקרים תמיד מתגלים.
אז איך מעבירים עדיין תיקים מורכבים? על ידי סיפור האמת! או יותר נכון על פי הדרך שבו תציגו את הסיפור בצורה האמיתית והכנה שלו וחשוב לא פחות- מי מספר אותו.
טיפ מספר 9 – קחו שמאי טרום רכישה!
אל תחסכו על הדברים החשובים ביותר! קחו שמאי! כל כך הרבה דברים יכולים להתגלות במהלך השמאות המוקדמת! דברים שאף אחד לא יוכל לבחון או לראות או להגן עליכם מפניהם במהלך כל התהליך והדברים האלה יוכלו להתגלות רק במהלך השמאות רגע לפני לקיחת המשכנתא.
אם יש בעיה בנכס תוכלו על ידי שמאות מוקדמת לגלות את כל הבעיות ואף לחסוך לעצמכם את כל הרכישה או לאפשר למוכר "לתקן" את הדברים לפני הרכישה. שימו לב שיש דברים שהתיקון שלהם יכול לקחת – לא ימים בודדים- אלא חודשים ואפילו שנים!
אז אם אתם קונים רכב יקר אתם תעשו לו בדיקה לפני רכישה נכון?
ואת הבית שאתם רוצים לקנות לא תבדקו!?
שמאי בודק הרבה דברים שאף אחד מאנשי המקצוע במהלך הדרך לא בודקים כי זה לא התפקיד שלהם פשוט והם לא מומחים בזה. שמאי יכול להגיד אם יש בעיה ברישום הנכס (משהוא שקורה לא מעט בזמן האחרון) ואפילו יכול להעיד על בעיות רישום או הגדרת הנכס- מה שיוביל להגדרת המשכנתא והגדרת הריביות שלה.
טיפ מספר 10 – תזמון , תזמון , תזמון !
תזמון הוא החוק הכי חשוב כשרוצים לקבל את הריביות שבאמת נלחמתם עליהם!
יכול לקרות מצב שקיבלתם ריביות מסוימות- על תמהיל מסוים , ועברו יומיים- רק יומיים וכבר הריביות שתחתמו עליהם ישתנו!
איך זה קורה?
הריבית שלנו בנויה מ-2 פרמטרים= עוגן+ מרווח.
עוגן נמשך משוק ההון – ומשתנה בחלק מהבנקים פעם בחודש וחלק מהבנקים 2 פעמים בחודש, והמרווח- שזה בעצם מה שאנחנו מנהלים עליו משא ומתן. את זה אנחנו מקבעים במעמד המשיכה של המשכנתא. זאת אומרת שיכול לקרות מצב שבו קיבלנו ריבית של 4.5% במסלול כלשהוא , ויומיים אחרי זה הלכתם לחתום על המשכנתא או אפילו חתמתם על 4.5% אבל כשמשכתם את הכסף מהמשכנתא – גיליתם שהמחיר הוא 4.7%. האם זה יכול לקרות!? חד משמעית כן! והסיבה לזה הוא שינוי בעוגן. העוגן השתנה, הריבית הסופית השתנתה, והיא תנעל אך ורק במעמד המשיכה! לכם תזמון הוא חלק מניהול משא ומתן נכון ומתוחכם!
החוכמה הכי גדולה בלקיחת משכנתא היא לא רק לקבל את הריביות עליהם ביצעתם משא ומתן אלא לדעת גם לבצע את התיק ולקחת המשכנתא כשהריביות האלה הם גם שתיקחו בפועל!
