מדריך יועצי משכנתאות 11/2024: מסלולים, ריביות וניתוח שוק
סקירת שוק מלאה – על שוק המשכנתאות נכון לחודש 11/2024 – כל המידע שמנותח במאמר זה על פי פרסומי בנק ישראל – הקישור כאן.
מאמר זה יעסוק בניתוח שוק המשכנתאות ליועצי משכנתאות -על פי המצב בפועל (על פי פרסומי בנק ישראל) לחודש 11 שנת 2024. שוק המשכנתאות ממשיך להשתנות בצורה דינמית, בעיקר כתוצאה מהשפעות כלכליות, מגמות אינפלציה וצעדי מדיניות מוניטרית. על יועצי משכנתאות להיות מעודכנים לגבי המסלולים הכדאיים ביותר, הריביות הנוכחיות, והדינמיקות בין הבנקים כדי לספק ערך מוסף ללקוחותיהם. המאמר שלפניכם נועד לסכם את המסקנות החשובות ביותר.
1. סקירת שוק המשכנתאות בישראל
השפעת האינפלציה והריבית במשק
האינפלציה בישראל נותרה ברמה גבוהה יחסית בשנה האחרונה, מה שהשפיע באופן ישיר על מסלולי המשכנתאות הצמודים למדד. בנוסף, הריבית במשק שנקבעת על ידי בנק ישראל נמצאת במגמת עלייה, מה שמשפיע במיוחד על מסלולי הפריים והמשכנתאות המשתנות. מצב זה מוביל לכך שהלקוחות מחפשים יציבות, בעוד יועצי המשכנתאות נדרשים לחשוב באופן יצירתי על תמהילי המשכנתא המוצעים.
תחרות בין הבנקים
הבנקים בישראל מתחרים זה בזה במגוון דרכים:
בנק ירושלים: מתמקד בתיקים מורכבים אך גובה ריביות גבוהות יותר, עם IRR של 7.89% בממוצע.
בנק מזרחי טפחות: בולט בהצעת מסלולים מאוזנים עם IRR של 5.80%.
בנק דיסקונט: מציע IRR ממוצע של 5.83%, ומתמקד בגמישות במסלולי פריים ולא צמודים.
בנק הפועלים ולאומי: מציעים IRR ממוצע של 5.64% ו-5.56% בהתאמה, ומתאימים ללקוחות בעלי פרופיל פיננסי יציב.
תמהילי משכנתא פופולריים
מסלול צמוד מדד: פחות אטרקטיבי כיום בשל האינפלציה הגבוהה.
מסלול לא צמוד (קל”צ): מועדף ללקוחות המחפשים יציבות מוחלטת בתשלומים.
מסלול פריים: נשאר פופולרי בזכות ריביות נמוכות וגמישות גבוהה.
תמהיל משולב: פיזור הסיכון בין מסלולים שונים נשאר הבחירה הנכונה ביותר ללקוחות רבים.
2. ניתוח מסלולים: יתרונות וחסרונות
יתרונות:
תשלומים קבועים שאינם מושפעים מאינפלציה.
יציבות לטווח ארוך, מתאימה לתכנון פיננסי.
חסרונות:
ריבית גבוהה יחסית.
מסקנה: המסלול הכדאי ביותר ללקוחות שמחפשים שקט נפשי ויציבות כלכלית.
ב. מסלול פריים
יתרונות:
ריבית נמוכה.
גמישות בתשלום ללא עמלות פירעון מוקדם.
חסרונות:
מושפע ישירות מעליות בריבית בנק ישראל.
מסקנה: מתאים ללקוחות עם סובלנות לסיכון, במיוחד כאשר צופים ירידות בריבית בעתיד.
ג. מסלול צמוד מדד
יתרונות:
ריבית התחלתית נמוכה.
חסרונות:
עלויות גבוהות בטווח הארוך בתנאי אינפלציה גבוהה.
מסקנה: פחות כדאי כיום, למעט במקרים של אינפלציה יציבה או נמוכה.
ד. מסלול בלון
יתרונות:
תשלומים חודשיים נמוכים לאורך חיי המשכנתא.
חסרונות:
עלות כוללת גבוהה.
מסקנה: מתאים ללקוחות עם צרכים זמניים מאוד, כמו גישור לפני מכירת נכס.
3. ה-IRR: כלי מרכזי לייעוץ משכנתאות
מהו IRR וכיצד הוא משמש?
ה-IRR (“Internal Rate of Return”) הוא מדד שמחשב את העלות הכוללת של המשכנתא, כולל כל הריביות, ההצמדות, והעמלות. יועצי משכנתאות יכולים להשתמש ב-IRR כדי להשוות בין מסלולים ולהציג ללקוחות את העלות האמיתית של ההלוואה.
IRR ואינפלציה
בתנאי אינפלציה גבוהה: מסלולים צמודי מדד הופכים יקרים יותר, וה-IRR שלהם עולה משמעותית.
בתנאי אינפלציה נמוכה: מסלולים צמודים הופכים משתלמים יותר, וה-IRR שלהם יורד.
יתרונות השימוש ב-IRR ליועצים
מאפשר השוואה אובייקטיבית בין מסלולים.
מדגיש ללקוח את ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית אפקטיבית.
משדר מקצועיות ומעלה את אמון הלקוחות ביועץ.
4. מסקנות והמלצות ליועצים
פיזור סיכונים בתמהיל משכנתא
תמהיל משולב (50% קל”צ, 30% פריים, 20% צמוד מדד) מציע שילוב אופטימלי של יציבות וגמישות.
מעקב אחר שינויים בשוק
על יועצים לעקוב אחר שינויים בריבית בנק ישראל ובאינפלציה, ולהתאים את ההמלצות בהתאם.
הנגשת מידע ללקוחות
שימוש בכלי כמו IRR מאפשר ללקוחות להבין את העלות האמיתית של המשכנתא.
יועצים צריכים לשים דגש על הסבר פשוט וברור ללקוחות.
בניית אמון מקצועי
יועץ שמשתמש בנתונים מבוססים ומציג תחזיות מושכלות נתפס כמומחה ומגדיל את מעגל הלקוחות שלו.
5. תחזית לשנת 2025
עם עליית המע"מ הצפויה ל-18% בשנת 2025, עלויות רכישת הדירות יעלו, וייתכן שהדבר ישפיע על תמהילי המשכנתאות. יועצים יצטרכו להתמקד במתן פתרונות מותאמים אישית כדי לעזור ללקוחות להתמודד עם העלויות הנוספות.
סיכום
יועץ משכנתאות מקצועי נדרש להישאר מעודכן בכל שינוי בשוק, להכיר את המסלולים הכדאיים ביותר, ולהשתמש בכלים כמו IRR כדי להעניק ללקוחותיו את הפתרונות הטובים ביותר. המידע במאמר זה נועד לספק ליועצים תובנות מעשיות שיכולות לשדרג את השירות ולהגדיל את ערך הייעוץ.
הערה: אין לראות באמור לעיל כהמלצה או ככל דבר דומה. יש לבחון כל פרטי מקרה לגופו.
