מחשבון משכנתא / איך מחשבים כמה משכנתא אני אחזיר?
אז לפני שנתחיל לספר את כל הסודות, ונתחיל להבין איך משתמשים ומה מחשבים במחשבון משכנתא, חשוב להבהיר כי לא מדובר פה על יעוץ פרטני או לקבוצה של אנשים, מדובר על הסבר אשר מתאר בגדול כללי אצבע. אין להסתמך עליהם ולפעול על פי הם. על כל לווה – יש אחריות משלו לקחת יועץ משכנתאות פרטי שיבנה לא את התמהיל שלו על פי המצב הפיננסי האישי שלו.
חישוב משכנתא
נכון להיום נוכלי בנק ישראל, מאפשרים לנו לשלם עד 50% משכנתא מסכום ההכנסה הפנויה שלנו (מה זה הכנסה פנויה? זה כבר במאמר אחר).
יחד עם זאת, הבנקים בגלל עלויות כאלה ואחרות של הכסף שהם מוכרים לנו, הם הורידו על הרף לעד 40% . וכשמדובר ל-"עד" אז- בפועל אנחנו מדברים כ-38% תשלום מסך ההכנסה הפנויה שלכם.
הסבר מלא של כמה בעצם או איזה דירה אני יכול בעצם לרכוש – ולקחת משכנתא על פי ההכנסות שלי, וההון העצמי שלי , ויכולת ההחזר שלי- כל זה יתואר במאמר אחר.
במאמר הזה נתמקד בהסבר של כמה משכנתא אני לוקח לעומת כמה משכנתא אני אחזיר.
תמהיל - מה זה?
התמהיל שלנו בעצם מורכב ממספר מסלולים (ככל שנבחר) שביחד מכילים את ההלוואה הגדולה שלנו שקוראים לה משכנתא.
לכל אחד יכול להיות תמהיל שונה- שמותאם לו. כמות התמהילים שניתן לבנות היא אינסופית .
אז אחרי שהבנו שתמהיל הוא משהו מאוד ייחודי לכל בין אדם ובין אדם, מפה נוכל להבין שלכל אחד יכול להיות גם החזר חודשי שונה בתמהיל שלו – וכן התזוזה של התשלום החודשי – זאת אומרת בכמה הוא יגדל או יקטן (כן כן גם זה קיים!) יהיה תלוי מאוד בתמהיל שאותו הוא לקח.
כללי אצבע - לחישוב החזר משכנתא
אז בואו נראה כמה כללי אצבע- ליחס בין סכום ההלוואה שאותה אנחנו לוקחים לסכום התשלום החודשי אותו נצטרך לשלם ביחס לשנים שנפרוס בו את התשלום החודשי.
מוזכר שוב- אין להסתמך על זה בשום אופן ומטרת המאמר היא לספק אינדיקציה בלבד- ללקוח בינוני +.
אופציה 1
מדברת על משכנתא של כ-500,000 ש"ח , חצי סיכון, ל-30 שנה- תביא לנו החזר חודשי של כ- 2733 ש"ח התחלתי ותגיע בשיא שלה – בחודש 360- זה אומר התשלום האחרון בעוד 30 שנה לכ-3,018 ש"ח.
זה אומר – שעל כל 100,000 משכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק בתמהיל חצי מסוכן חצי יציב- ל 30 שנה , נשלם בערך כ- 550 ש"ח בחודש.
שוב אזכיר ואומר- מדובר על אינדיקציה בלבד!
אופציה 2
אותה משכנתא כמו באופציה 1- רק הפעם אנחנו מדברים כל 25 שנה ולא 30 שנה.
ההחזר החודשי שלנו במצב הזה יגדל ל כמעט 3 אלף ש"ח- לכ-2,967 ש"ח כשהמקסימום התשלום החודשי יכול להגיע לסכום של 3,182 ש"ח לחודש בתשלום האחרון – תשלום 300 – אחרי 25 שנה.
זה אומר – שעל כל 100,000 משכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק בתמהיל חצי מסוכן חצי יציב- ל 25שנה , נשלם בערך כ- 600 ש"ח בחודש.
שוב אזכיר ואומר- מדובר על אינדיקציה בלבד!
שימו לב - מה המשמעות של תמהיל נכון וטוב- העלנו מאופציה 1 לאופציה 2 את התשלום החודשי רק בכ-234 ש"ח, הורדנו 5 שנים מהמשכנתא שלנו וחסכנו בעמלות וריביות לבנק סכום של כ- 107,696 ש"ח למשך כל התקופה! אז מה אומרים? הייתם מוסיפים עוד 200 וקצת שקל בחודש והמורידים 5 שנים מהמשכנתא וחוסכים מעל ל100 אלף ש"ח לאורך התקופה!?
בואו נמשיך….
אופציה 3
אנחנו ממשיכים עם אותה המשכנתא אותו התמהיל- רק הפעם בואו נקצר את התקופה ל 20 שנה.
ההחזר החודשי שלנו עלה לכ- 3,304 ש"ח כשהתשלום המקסימאלי שלנו יהיה התשלום האחרון שוב- ויוכל להגיע לסכום של כ- 3,483 ש"ח.
זה אומר – שעל כל 100,000 משכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק בתמהיל חצי מסוכן חצי יציב- ל 20שנה , נשלם בערך כ- 660 ש"ח בחודש.
שוב אזכיר ואומר- מדובר על אינדיקציה בלבד!
ומה החסכון בעלות הכוללת?
ההפרש בין אופציה 2 לאופציה 3 היא מעל ל-105 אלף שקל!!
שימו לב שעל 500 אלף שקל משכנתא- ירידה של 5 שנים באורך המשכנתא תחסוך לנו בממוצע כ100 אלף ש"ח בעלות הכוללת שזה חמישית מהמשכנתא שלנו! זה פשוט מדהים! כשהתשלום החודשי עולה רק בכ-200 עד 300 שקלים בחודש!
כמובן שאפשר לעשות זאת בלי סוף ופה רציתי להראות לכם את המשמעות של היחס בין סכום המשכנתא שנלקח – לאורך השנים – ולהחזר החודשי שלו.
כמובן חשוב לי להבהיר- על ידי בניית תמהיל טוב יותר ונכון יותר עבורכם אפשר להגיע לחסכון של אלפי ומאות אלפי שקלים במצטבר! אל תוותרו על בניית תמהיל נכון וזול עבורכם!
מסקרן?
מעניין?
אני מצרפת לכם פה קישור למחשבון משכנתא שבגרסה המלאה שלו – אנו ורוב יועצי המשכנתאות משתמשים בו.
אתם מוזמנים "לשחק" איתו קצת ולהרגיש את המספרים.
לשרותכם –
